三年前撤离中国的全球最大私募基金黑石正卷土重来。在首支针对亚洲的房地产基金即将封顶时刻，又要推出130亿美元的超大地产基金。

10月27日，路透社称黑石集团正准备成立130亿美元的新旗舰级全球房地产基金。而在一周前，黑石旗下的首支亚洲房地产基金已经募资44亿美元，接近50亿美元的筹集上限。

该亚洲房地产基金于2013年4月推出，资产管理费为1.5%，预期内部收益为20%。德克萨斯州教师退休系统、新泽西投资局和纽约教师退休系统等有限合伙人的投资额都在1亿美元以上，新泽西投资局投入更是高达5亿美元。

这是黑石近两年在亚洲顺风顺水的一个表征。从2006年到2008年，黑石在亚太地区只完成了两个交易，总金额为1亿美元左右。但是从2010年到2013年前，这个48人的团队总共完成了15个项目，总金额为14.6亿美元。

2011年，黑石将其上海Channel 1购物中心95%的股权，以14.6亿元人民币卖给新世界发展有限公司。在当时中国政府进行房地产调控的大背景下，此举曾被视为其撤出中国房地产市场的信号。

但现在，他们似乎又改变了对中国市场的想法。黑石总裁托尼·詹姆斯在今年10月16日说，他在欧洲和新兴市场看到了房地产投资机会，特别是在亚洲。

尤其是在首支亚洲房地产基金推出后，黑石已经成为亚洲房地产市场最大的买家。

对中国，从2013年底起连续三个月，黑石都有大动作——2013年11月，黑石以4亿美元收购深国投商用置业40%股权；2013年12月，又以1.28亿美元收购方兴地产的子公司进景公司49%的股份；一个月后，又花了3.22亿美元将香港上市的开发商泰升集团71%的股权收归囊中。

在黑石内部，房地产部门也变得越来越重要。有数据显示，2014年前九个月，黑石45%的收益来自房地产部门。其最新的第七期黑石房地产合伙人基金（Blackstone Real Estate Partners VII）仅2012年就筹得134亿美元，截至2014年9月底，这支基金的净内部收益率为27%。

截至目前，黑石发布过12支房地产基金，其房地产部门旗下管理资产总额为800亿美元，可用投资资本为131亿美元。有消息称，房地产部门的大体量和发展速度让部门主管乔纳森·格雷进入了下任CEO的候选名单。

黑石还在金融危机后逢低吸纳美国房产，从而成为美国最大的房屋出租机构。2012年，黑石成立了Invitation Homes公司，其主要业务是低价收购金融危机中被银行收回的抵押物业，尤其是在受金融危机冲击最大的菲尼克斯等地。其官网显示，Invitation Homes已经购买了44000多套住房。

在美国尝到甜头之后，黑石又将这个模式复制到陷入泥沼中的西班牙。虽然西班牙住房拥有率高达83%，但是黑石赌定西班牙也有广阔的租房市场。2013年7月，黑石以1.73亿美元收购了马德里18栋公寓楼。2013年黑石和高盛总共买了马德里5000多处公屋。

黑石在地产上的腾挪技法一向让人咋舌。2007年，黑石旗下的地产及企业私募基金以260亿美元的天价将希尔顿全球酒店集团私有化。2013年，在黑石的运作下，希尔顿重回资本市场，筹资23.5亿美元，上市当天市值超200亿美元。到今年7月，黑石的这笔投资收益已经达到120亿美元。几周前，黑石把希尔顿酒店集团旗下的纽约华尔道夫酒店，以19.5亿美元出售给来自中国的投资者安邦保险。

黑石的耀眼之处不仅因为其出色的投资选择，还因为在亚洲建立起的政商关系网。2013年3月，新泽西州投资局向州投资委员会提交的申请中，阐述了选择黑石的优势。投资局认为除了公司的资源外，黑石的亚洲团队在当地建立的包括政府官员在内的关系网络，对项目是非常有帮助的，尤其是时任大中华区主席梁锦松为香港前财政司司長，更是熟谙关系的运作。新泽西州投资局相信“黑石亚洲房地产基金是亚太地区最大最好的投资管理人”。

商业地产之外，物流地产是黑石在中国下一个重点培养对象。黑石集团亚洲房地产主管Chris Heady偏爱中国仓储物流业务，认为在国际需求、第三方物流企业和电子商务的推动下，物流业正在蓬勃发展。2013年12月，他透露黑石已经建立了50万平米的仓库空间，投资额达到8000万美元。今年4月，一位万科高层透露，万科正在和黑石商议开拓中国物流地产市场。

眼馋中国物流地产的不止黑石一家。山姆赛尔权益国际此前宣布了与红杉资本的战略合作，双方将共同投资中国的物流地产。凯雷集团也宣布投资4亿美元和物流地产开发商宇培建立合资公司——今年9月，上海宇培与常州高新区管委会签订合作协议，将在常州航空产业园内投资3亿美元建设电商产业园，凯雷将共同投资开发。

如今黑石亚洲房地产基金即将封顶。它将让黑石在中国楼市搅起多大的风浪，答案即将揭晓。

黑石房地产基金一览

BREP=Blackstone Real Estate Partners