11月8日，富力公主湾迎来它第一批来自中国的看房客人。这个位于柔新海峡北侧的超级大盘拥有3万套住宅，开盘已经三个月。海峡的最狭窄处连接着马来西亚和新加坡，距离马新第一通道步行不过十分钟的路程内，印满“R&F”（富力地产的英文缩写）的围档围住了这片海湾最大的一个工地。一座寂静的城邦，正在这条刚刚平整好的海岸线上徐徐展开。

这里是富力公主湾的施工现场。富力地产（2007.HK）联席董事长张力是这座超级城邦的主宰者。在广州地产圈内，这位性格张扬的富豪以热衷于追赶各种时髦闻名——玩私人飞机，做商业地产，学许家印买足球队，去海外买地及投资各种风险性极高的项目。两周之前，这位61岁的地产商以10万元悬赏动员全公司员工在花城广场寻找他走失的爱犬。

21年前，从广州天河区政府下海的张力和香港测绘师李思廉联合创立了这家广州房企，他们抓住了广州旧城改造的机会迅速崛起，并在短短数年内将富力发展为广州销售额最大的地产公司。在公司运营层面上，这两位看上去也分工明确，张力侧重北方市场，负责拿地、开发和工程，李思廉偏向南方市场，掌管着财务和市场营销。

巅峰期的2005年，富力在H股上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房企，并荣登市值最高的公司之一。汹涌而来的辉煌，让富力不断膨胀，其声称要取万科而代之，成为中国第一。

“万科魔咒”很快到来。2008年，富力因为前两年过多拿地和押宝商用物业，在这一年楼市宏观调控下销售规模增长停滞，与2007年一样仅实现销售额160亿，资金链也出现危机。这种被动局面直到2009年楼市回暖才有所改善，2009年富力销售额增长51%至242亿元。

但随着新一轮楼市调控在2010年和2011年的加剧，富力又回危机之中，原因还是以高负债模式拿地扩张，期间负债率一度高达110%，甚至还被投行冠以“最高负债率房企”称号。2014年，张力和他的公司继续受困于中国政府对房地产实施的宏观调控，激进扩张时拿下的土地成为其在行业低谷时的沉重负担。过去6年里，富力两次没能完成全年销售目标，曾经的华南地产五虎之首，开始逐渐淡出了一线地产商的行列。

看上去，今年富力又很难完成销售目标。11月3日，富力地产公布最新销售数据显示，10月份实现合约销售额约49.6亿元，环比9月大幅下跌33%，截止10月底，共实现合约销售额约455.22亿元，这与其下调过后的全年600亿元销售目标依然相去甚远——此前他们已经把全年销售目标从700亿下调到了600亿元。

在市场的一片回暖涨声中，富力的表现让人失望。如果要完成目标，富力地产需要在11月和12月每月实现约75亿元销售，这远高于其今年以来月平均45亿元的水平，标准普尔分析师孔磊对界面新闻记者称，尽管中国楼市调控政策放松，但目前楼市仍旧供大于求，600亿对于富力来说仍是挑战。

9月中旬，标普曾将富力本已处于垃圾等级的信用评级，又下调了一个级距，其长期企业信用评级由“BB”下调至“BB-”。这个级别意味着富力的偿债能力很差，财务风险极大。

看来，这像是另一个绿城式的为激进战略所累的故事。从张力创建富力开始算起，这已经是他经历的第四次宏观调控，但每一次调控张力都下注失误——甚至连他在马来西亚的投资也遭遇到始料未及的结果。

张力似乎缺少一些运气。一年前，他追随中国地产商海外投资热潮来到马来西亚，耗资85亿元从柔佛依不拉欣苏丹皇室（Sultan Ibrahim Johor）手里买来一块面积达700亩的土地。富力公主湾与碧桂园的金海湾仅一街之隔（见界面此前报道：房地产下滑和马航飞机失事，将碧桂园马来西亚事业拖入泥沼），而前者在去年开盘时还曾创造两月100亿的销售成绩，但当富力公主湾今年8月发售时，马航飞机失事带来的重创已难挽回。根据富力公布的销售数据，马来西亚项目截止10月底累计销售额约15亿元。莱坊国际咨询公司马来西亚住宅部副董事赫伯特•隆称，马来西亚楼市正在下行期中，2013年掀起的中国投资客购房热再难重现，“富力等中国开发商想在马来西亚实现快速销售、快速回款短期内已经不可能了。”

马来西亚政府在今年年初也出台了调控政策，贷款限制、增加房地产交易收益税等措施将外国购房者的投资门槛由50万马币（约100万元人民币）提高至100万马币（约200万元人民币）。富力公主湾高达3万套的数量，变成了沉重负担。它还必须直接面对碧桂园的竞争——后者的拿地价格仅为每亩468万元人民币，几乎只有富力1207万元的三分之一。当富力公主湾开盘时，显示碧桂园更低价格的宣传广告牌直接出现在项目周围。富力公主湾销售顾问骆辛胜告诉界面新闻记者，他们将逐步少量推盘，等待楼市下行期的过去，“我们做好了十年长期开发销售的准备。”今年公主湾首期共推出3幢楼的1500套房源，均价为每平米2万元人民币左右。在马来西亚，少量多次的推盘签约策略，可以延缓工程建设的成本投入。

张力和富力地产都拒绝了界面新闻记者的多次采访要求。

马来西亚的遭遇只是富力近年来接连踩错市场节奏的缩影。这家广州房企遭遇的正是中国地产商的致命问题：库存。

在2010年至2012年连续三年的销售额徘徊在300亿元关口后，富力2013年的销售额达到422亿元。规模瓶颈的突破，让经历2008年惨痛扩张的张力又有了大规模拿地扩张的勇气。整个2013年，张力花费了434亿元，拿了2090万平方米土地储备——全部盖起来相当于81个鸟巢。拿地金额不仅超过当年的销售额，甚至是其2009年至2012年四年间拿地总金额的两倍。

与疯狂拿地随之而来的是张力不小的野心。今年年初他制定了一个不低的销售目标：700亿元。这个目标在随后的市场中很快被证明太过乐观了——富力今年上半年的销售情况忽然急转直下，不得不在8月份业绩会上宣布将今年的销售目标从700亿元下调至600亿元，成为今年首家正式下调销售目标的房企。

二三线城市糟糕的市场是拖累其业绩的主要原因。在去年的扩张中，张力不仅时隔3年后再次进军北京等一线城市，还新进入了包括长沙、贵阳、梅州、福州、珠海、包头、无锡、以及南宁等国内二三四线城市——张力很快就发现，他很难从一些供应量庞大、销售艰难的三四线楼市陷阱中脱身。

在富力的10月销售来源中，广州、北京、上海、以及天津等少数核心城市贡献了超过53%的业绩，而包头、无锡、贵阳等新进入城市单月销售额均不到1亿元。

这一切问题的核心在于张力本人。这位固执且热爱冒险的富豪在公司买地决策上，向来仅凭自己感觉行事。张力曾说过，拿地，李思廉从来不理，都是他一个人说了算，也不搞前期调查和市场分析。在房地产上行期，买块地猪都能飞，富力也能熬过去，但如今早已过了那个黄金时代了。

这种独裁和赌博式决策让富力在早期获得了巨大成功。对广州市场熟稔的张力在珠江新城的开发中占据先机，拿下多幅廉价地块，奠定了珠江新城“地主”之名。如今富力在珠江新城的各种商业项目已经约20个，包括超甲级写字楼、酒店、国际公寓、商场、以及商铺等。

但跨出广州，负责拿地的张力对于土地的感觉却并不那么准确。早期他坚持只在一二线城市拿地，等到万科、绿地、万达等品牌房企完成全国性布局后，才开始奔向二三线市场，但为时已晚。与此同时，在北方区域，张力的用人策略也为人诟病，其聘用的多名职业经理人不断出走。

在地产之外，2011年，张力在恒大许家印的“带领”下玩起了足球，同时他还迷恋于私人飞机和股权投资。2012年，一家名为力量矿业的煤炭企业在香港上市，主要股东是张力和他的儿子张量。

但富力本身的财务状况却每况愈下。根据富力公布的中期报告显示，截止6月底其手持现金245亿元，今年将到期的债务为180亿元，需要支付的土地款达140亿元，现金流明显承压。同时其净负债率高达92.3%，创下自2008年以来的新高，这还未包括上半年为暂时性解决财务需要发行的156亿元永续债，如果计入永续债，富力的净负债率将飙升至189%。

并不那么好看的财务报表，让富力在今年被不少海外机构看空。不仅标普下调了评级，包括摩根大通、高盛、里昂、花旗、以及瑞银等均下调了富力地产的评级或目标价，并且对其全年前景也多是看空。作为富力主要股东之一的摩根大通反应更为剧烈，这家投行在9月大幅减持了富力股份。

瑞银亚洲房地产事业部董事总经理黄元正向界面新闻记者表示，投行们看空富力的原因是其业绩下滑、高杠杆率和沉重的债务负担，这其中最为重要的还是业绩低于预期。

标普不看好富力的原因还包括于它的业务重点一部分放在商业地产上。张力曾期望像新鸿基一样，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。但富力显然没有累积足够雄厚的资金实力，去支撑租售并举的模式，这使得其资产周转期相对较长且去化率较低，同时富力也不太愿意通过积极降价来刺激销售。

2013年年初，市场曾传出由于资金需求巨大，张力计划运作商业地产单独上市，但其商业地产持续盈利的能力却令业界和投资者质疑，最终方案流产。

在业绩遭遇重大挫折的当下，无法猜测张力是否会对既有的迷失局面感到失落。他曾因2008年的错误下注而让业绩收缩多年，这次踏错市场节拍会对富力造成什么影响，一切还是未知。