通过一己之力在中国做下168个万达广场、并将万达商业地产（03699.HK）成功推向资本市场后，王健林在1月份做出了第一个调整——他决定让万达更轻盈，借助外部资本完成万达广场下一阶段扩张。

1月14日，万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，建造约20座万达广场，并委托万达负责招商、运营及管理，其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。

过去十多年，万达通过“以售养租”的综合体模式，发展成为国内最大的商业地产开发商。截至2014年底，总计持有已完工物业面积达到2157万平米，这一数字已经十分接近全球最大物业持有地产商美国西蒙地产。随着万达的迅速发展，超越西蒙地产成为全球最大也只是时间上的问题。

在完成资本积累，并走过规模取胜的阶段后，王健林带领的商业帝国期望通过“轻资产、重运营”模式进入房地产行业的“白银时代”。据万达商业地产一位人士透露，今后万达广场将由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统等。这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。

万达提出的租金收益分成，是基于它庞大商业体量物业的可观租金收入。在过去的2014年，万达商业地产全年实现租金回款110.8亿元，同比增长32.7%，租金回款完成率达100%。其租金收益率也明显提升，2014年自持物业租金营业利润为67亿元。

万达声称这种轻资产模式没有任何房地产销售，将彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的增值收益。

对万达自身而言，这种轻资产模式的推出也意义重大。随着中国房地产行业进入下行通道，过去主要依靠重资产投入的房地产开发传统方式遭遇宏观经济挑战，包括万科在内的地产商们已经开始向轻资产模式求变，万达转型也是顺应趋势之举。

轻资产模式不仅能丰富万达的商业模式，未来实现轻重并举，保障长期稳定发展；另外，由于今后企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。更重要的是，万达今后在不需要投入的基础上，每年还能获得可观收益，既减少资金压力、降低企业负债，又能提升净利润率和净资产收益率。

与光大安石等机构的合作，是万达转型轻资产的第一步。他们目前还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，今年上半年还有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

标普分析师李春燕对界面新闻记者表示，随着目前有关房地产的各方面政策越来越严，如果还强调资产规模，自有资金就会越投越多，投资回报率就会不断被拉低，万达谋求轻资产化也是自然选择的结果。

王健林的速度和执行力让万达商业地产一骑绝尘，远远将对手抛在后面。过去20年，王健林把万达广场的旗帜插遍了中国29个省份，112个城市，并深入了地级市和经济发展较好的县城。不过也有投资者质疑，中国已经有168个万达广场了，还需要多少呢？三四线城市泡沫严重，万达还往里面扎吗？

但王健林认为中国一线城市可以容纳万达广场项目的数量为8-10个，二线为3-4个，三线为2-3个，四线为1个。他认为中国能容纳万达广场的总数是300多个。前二十年，他连奔带跑只做了160多个万达广场，未来还有超过这个数目的项目等着他。

年过花甲的王健林，希望通过外部的力量帮他实现这一野心不小的布局。他的目标是将万达做成世界一流的跨国企业。按照万达的计划，在2014年底已开业109座万达广场的基础上，2015年和2016年还各将开业26个万达广场，这样的新增数量比前几年的速度还有所加快。而借助外部资金达到这个目标，看上去比自己做轻松多了。

除了在规模上追求更大外，万达通过商业与文化旅游的跨界结合，在产品线方面也在更新迭代。从前几年万达在西双版纳及长白山做的热带雨林及高山项目，到近期武汉的楚河汉界中央文化区，青岛东方影都，广州、南昌等地的万达文化旅游城，万达将商业与文化旅游深度绑定推出的新一代产品线，意在打破传统购物中心的困局，为消费者打造全新的体验环境来满足他们更高层级的娱乐及消费需求。

目前，万达在制定全新的发展战略，新模式聚焦文化、旅游、金融、电商四大主题。这是万达第四次重大的战略转型。尽管所属的行业略显传统，王健林也并没有拒绝新事物，比如互联网。参股万达与腾讯、百度的电商合营计划，也曾看作是万达接受互联网思维向轻资产转变的一步。

但在轻资产转型趋势下，钱或许不再重要，人才和运营却变得格外重要，万达如何培养人才、并运营旗下大规模商业资产，将在未来几年进一步考验王健林。