界面新闻记者 |
在房地产进入新一轮周期后，部分企业都面临融资难、销售难等问题，不再追求规模化发展、战略收缩、拿地更加谨慎成为行业常态，但与此同时，依然有一些企业仍能保持稳健，甚至逆势增长。
8月28日，中国海外发展（下称“中海地产”）召开2023中期业绩会。2023年上半年，中海地产销售合约额增长30%，达到1801.8亿元；相应已售楼面面积为804万平方米，同比上升28.3%。
收入和盈利方面，中海地产上半年实现营收891.6亿元，归属股东净利润134.9亿元，核心归属股东净利润138.2亿元，这一盈利规模在当前已发布业绩的房企中位居第一。同时，中海地产归属股东核心净利润率为15.5%，这个指标也继续保持在行业最高区间。
今年3月，在中海地产2022年业绩会现场，董事局主席颜建国曾定下了“销售额增长20%”的销售目标。
照此计算，半年过后，中海已按期完成销售目标。另据克而瑞统计，今年上半年，中海地产的权益销售排名位居行业第一。
颜建国在中期业绩会上表示，“公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变，战胜市场的信心源自于充足的货量、布局于核心城市的货量结构优势，还有财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。”
积极投资
在全国新房成交下滑的背景下，中海地产的销售额能够“跑赢大市”，主要得益于长期以来，其都坚持聚焦主流城市、主流地段的投资布局。
今年上半年，在土地市场上，中海地产表现十分活跃，参与了核心城市的多场土拍。最终在11个城市新增土地16宗，总购地金额人民币414.3亿元，新增总货值人民币717.0亿元。其中，中海地产（不含中海宏洋）新增土地储备13宗，购地金额378.8亿元，相当于去年全年投资额44%，新增货值641.8亿元，新增总楼面面积为190万平方米。
据克而瑞数据统计，中海地产今年新增土地投入位列行业第三。仅在今年6月一个月，中海就以324.37亿元拿下了9块地。
6月的最后一天，中海以208.89亿元在3个热门城市接连摘得3幅地块，包括深圳的深圳湾超总地块，总价125.32亿元、溢价15%；厦门大唐中心地块，总价63.2亿元、溢价14.91%；合肥包河地块，总价20.37亿元，溢价率14.86%。
这些土地储备资源，让中海的管理层对未来业绩增长保有信心。
中海地产行政总裁张智超在业绩会上表示，从上半年跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量36%，热点城市、地块竞争激烈，而从 7、8 月份的市场情况来看，土地市场表现更加理性、平稳，所以预测下半年的投资机会应该会更好。
据透露，中海目前有6100亿元可售货量，80%位于一线和强二线城市，其中，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市近期都有新的项目入市，下半年上海预计贡献合约额400亿，北京预计贡献合约额超300亿，
截至今年上半年末，中海地产的土地总储备已达到6096万平方米，其中，北上广深四个一线城市的新增货值在中海新增货值中占比44.7%。
中海地产在核心市场占有率也进一步提升，在33个城市市占率跻身前三，较2022年度增加3个。其中，重仓的北京市场，上半年合约销售额359亿元，市占率继续保持第一。
在收并购和城市更新方面，中海上半年在北京和上海两大城市的更新项目，北京中信城、上海建国东路项目推进顺利，上周中海还收购了有关公司广州亚运城项目的股权。
“高能级城市往往在经济、人口、产业、居民消费能力等方面强于低能级城市，而这些指标就是房企投资拿地的先导指标。因为城市基本面好，才会孕育更多的市场需求。”同策研究院资深分析师肖云祥曾表示。
当前，房地产市场依然处于调整过程中，利好与利空因素交织，形势错综复杂，城市分化与区域分化加剧，在这样的背景下，一二线城市抵御周期波动的能量会相对更强，需求更大、去化更快、竞争更强，但同时也意味着可以获取更大的利润空间。
张智超表示，中海始终聚焦一线、强二线，当前经济环境下，改善型需求会更加强劲，未来或成为住房市场的主力。
财务稳健
中海地产始终坚持稳健审慎的财务策略，在房地产行业深度调整阶段，是依然能维保持“绿档”的房企之一。
截至6月末，中海地产资产负债率为58.3%，全口径净借贷比率为 37.7%，负债率处于行业最低区间，总借贷为人民币2515.5亿元，净借贷比率维持于37.7%的行业低水平。
与此同时，中海地产在手现金人民币1142亿元，占总资产的12.4％，在手现金占总资产的比重长期保持在10％以上。
在目前国际评级机构与大部分房企分道扬镳之际，中海地产仍保持着全部投资级的评级。惠誉、穆迪、标普三大评级机构均给予中海地产行业领先的信用评级，其中惠誉A－稳定、穆迪Baa1 稳定、标普BBB＋稳定。2023年上半年，中海地产加权平均融资成本为3.54%，融资成本保持行业最低区间。
另一边，中海地产的商业项目入市也进入加速期，上半年实现收入人民币29.5亿元，同比增长11.3%，为公司提供了稳定的运营收入。
2021年入市18个项目，2022年入市15个项目，今年上半年已入市项目10个，包括：3 座写字楼、4 座购物中心、3栋长租公寓，新签约管理外部商业物业22万平方米，累计管理外部商业物业115万平方米，预计下半年还有10个项目入市。
对于下半年的房地产行业形势和发展，颜建国表示，我们对房地产市场长期向好保持信心，公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。将加大核心城市的投资，积极主动捕捉收并购机会。公司有信心分享房地产下半场行业集中度提升的红利。
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