界面新闻记者 |
面临阶段性流动压力的头部房企碧桂园（02007.HK）如期交出了中期成绩单。
8月30日晚间，碧桂园发布的中期业绩报告显示，上半年实现营业收入约2263亿元，同比上升39.4%。其中物业销售占据公司营收的绝大部分，占比为97.6%，此外还有2.4%来自科技建筑及其他分部。
今年上半年，碧桂园实现权益合同销售额约1288亿元，权益合同销售面积约1646万平方米。这期间，实现权益合同销售回款约1185亿元，回款率为92%。
上半年，碧桂园已签约或已摘牌的内地项目总数为3103个，碧桂园已获取的权益可售资源约7802亿元，均衡布局于各能级市场，可支撑未来发展需求。
从城市布局来看，2023年上半年，在碧桂园所布局的城市中，62%的城市销售市占率超2%，35%的城市市占率超5%，15%的城市市占率超10%。
不过，市场下行、销售业绩承压致盈利受损依然是绝大多数房企无法回避的问题。
从目前已发布今年上半年中期业绩的上市房企表现来看，利润下滑甚至亏损的不在少数。据第三方数据统计显示，近期发布业绩的近百家A股及港股房企中，有超过六成的房企均出现了亏损，亏损总额范围从十亿元到百亿元不等，也包括部分央国企。
碧桂园亦不例外，上半年也面临盈利下滑的考验。如此前公告所示，上半年净利润录得亏损。数据显示，今年上半年，碧桂园毛亏242.63亿元，公司股东应占亏损为453.5亿元。
对于亏损原因，碧桂园在公告中提到，主要是对存货减值计提，这部分占到约403.38亿元，受宏观环境、行业环境及对手方负面财务状况叠加影响，计提金融资产及合同资产减值损失 亿元66.62亿元，以及因外汇波动带来的约30.38亿元净汇兑损失。
碧桂园还表示，为保交付、保运营，公司对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低毛利项目逐渐进入结算周期，以及对物业项目计提的减值增加，对期内毛利及利润构成了显著压力。
在保运营方面，碧桂园上半年也取得了一些成效，公司经营活动产生的现金流量净额依然保持正向。净经营性现金流为正，意味着企业在经营活动中流入现金大于流出现金，表明企业自身造血功能较好、获取现金流能力突出、应对风险能力相对更强。这也为碧桂园接下来应对债务压力提供了一些支撑。
碧桂园称，由于采取了较为稳健的财务管控措施，公司目前净资产仍充足。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产2544亿元，资产可覆盖所有债务。
此外这几年主动降杠杆后，碧桂园总借贷较去年末也下降了4.9%至2579亿元，净借贷比率仅50.1%，继续在行业较低水平。
截至上半年末，碧桂园持有的现金和现金等价物为1011.15亿元，受限制现金为294.54亿元，能基本覆盖对于接下来的保交付任务。
截至上半年末，碧桂园的合同负债余额达6035亿元。在房地产行业，这类负债其实是预收楼款，只要房屋正常交付就可以结转为收入，不需要动用现金去偿还。合同负债占比高，也说明公司未来的收入有保障，但前提是完成保交楼任务。
考虑到目前遇到的阶段性流动性问题，碧桂园也需要继续在保交楼方面发力，待房屋正常交付就可结转为收入。
2022年，碧桂园连同其合营企业和联营公司调动一切可调动的资源，已实现全国255个城市1384批次的交付，房屋数量总和近70万套。今年全年的交付计划不变，碧桂园表示依然要达到70万套的总交付量。
中期报告显示，2023年上半年，碧桂园连同其合营企业和联营公司累计完成28个省份214个城市超4000栋房屋的交付，交付总量近27.8万套，下半年的交房任务为40多万套。
截至目前，碧桂园的交付量在整个行业里仍然居于首位。据中指研究院此前发布的《2023上半年中国房地产企业交付规模排行榜》显示，2023上半年，有4家企业交付套数超十万套，其中碧桂园位居榜首，接近第二、三、四名交付量的总和。
根据相关机构测算，截至目前碧桂园未交付房源仍有约90万套。除去下半年的交房任务40多万套，剩余的四五十万套将在未来2-3年内完成。“未来，随着项目逐步交付，监管资金亦将解冻释放，企业资源错配的情况将在后期得到缓解。”
碧桂园当务之急是希望将于今年9月2日到期的“16碧园05”债券展期计划进展顺利，避免违约事件发生。该笔债券本金余额为39.04亿元。
近日，碧桂园又对“16碧园05”发起了第二次债券持有人会议，并提出《关于增加40个自然日宽限期的议案》，提请债券持有人同意对将于9月2日到期的“16碧园05”的本金和/或利息，给予公司40个自然日期限的宽限期。
碧桂园方面表示，在综合对经营业绩、成本控制措施以及营运产生的预期现金流入后，公司将能够履行自2023年6月30日起十二个月内到期的财务义务。
为缓解流动压力，碧桂园最近还出售了广州亚运城26.67%股权，获得12.9亿元的现金流。
碧桂园称，正在盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼及商铺，并在需要时考虑处置其在物业开发项目的投资，以产生更多的现金流入。
这一轮市场调整的深度和持续度超出碧桂园预期，公司也因此面临压力。但近期房地产政策利好不断，供需两侧都在发力，自7月24日政治局会议为房地产政策定调后，一二线城市都开始松绑楼市政策。
8月30日，广深已先后明确落地执行“认房不认贷”，这将对全国性的楼市宽松政策起到示范性作用，随着政策持续发力，市场也有望尽快筑底回升。
碧桂园也表示，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归平稳健康发展的轨道，公司依然会拼尽全力扭转当前的困局。
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