文｜实习记者 朱箪

自8月30日官宣成为首个落地“认房不认贷”的一线城市后，广州楼市近期成交量并无明显提升，但市场上关于首付比例降低的传闻不断。

在楼市新政落地后，广州市场上流传最多的信息是不少楼盘宣传“首套首付2成，二套3成”，以此来吸引购房者，但最终是否落地执行，仍不明确。

9月4日，位于广州白云区的中铁诺德阅泷项目发布营销海报，宣称可执行首套住房”首付2成“，一小时最高卖出45套房源，销售额超1亿元。

中铁诺德项目的营销宣传，只是最近一周广州新房市场的一个缩影。自央行等在8月31日宣布首付比例可下调和存量房贷利率下降的政策以来，广州已经有超过40个楼盘项目表示积极响应政策，提前执行首套20%，但同时在下方标记着一行小字：具体操作以银行审批为准。

这批官宣的项目中以保利、万科、新世界等头部房企居多，覆盖了广州8个区。从项目区域来看，位于中心区的楼盘并不多，主要集中在黄埔、增城、白云等近郊区域。

其中，保利旗下的项目多达13个，包括保利天汇、中海保利朗阅、保利锦上等。万科旗下包含万科城市之光、万科·黄埔新城、增城万科城等；新世界旗下的新世界云耀，甚至荔湾网红盘新世界凯粤湾等都加入了首付两成的“抢客战场”。此外，中铁建、龙湖等房企也有项目加入这一波营销宣传。

在广州市场首付2成能否真正落地？多位项目销售表示，“2成首付”需要等待银行政策和细则，这更多的是一种营销手段，所以在海报上写明了“具体操作以银行审批为准”。

一些楼盘还表示，申请两成首付需要先交定金通过银行审批，没有通过还是按照首付三成；也有销售表示，首付两成就不能使用组合贷，公积金依然是首付三成不变。

在不少楼盘积极响应首付两成、推出优惠活动的同时，也有一些楼盘宣称将回收折扣或小幅提价。

9月3日开盘的越秀·大学·星汇锦城推出了100套3.2-3.4万/平米任抢的特价房，又在当日下午紧急加推了80套房源，并宣称将在第二天回收折扣，立涨5%。

城投珠江天河壹品、保利珑玥公馆、星汇城TOD等楼盘都宣布9月全线涨价的消息；还有一些楼盘则表示“折扣即将回收”“涨价倒计时”，以刺激消费者尽快购买。

广州这些楼盘的营销措施在当前的一线城市极为普遍。在北京于9月1日宣布执行“认房不认贷”后，当晚也有多个项目发布营销海报宣传要收回折扣。

但这些方式，最终都被认为仅是项目的营销噱头，在当前的市场环境下，更多的是想刺激购房者加快入市，赶在政策节点提高项目成交量。

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，近期广州市场多个项目宣称“提前执行首套2成政策”吸客，实际执行仍有待银行相关措施落地，亦有部分项目宣称回收折扣或向上小幅提价，但以噱头为主，实际成交价格未有明显变化。远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显，客户仍处于观望态势中。

二手房方面，部分客户存在置换需求，挂牌量小幅上升，中介带看量上升，但成交量变化不大，存在一定的议价空间。

对于广州首套房首付比例能否真正执行2成，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，目前来看，广州首套房贷“认房不认贷”的利好已经落地，而首套房利率标准按LPR基准执行（即首套房贷利率4.2%），这是一线城市里面最低的，预计首付比例和利率标准继续下调的概率要低一些。

自8月30日新政落地后，广州市场的成交量也出现了短暂回暖。

安居客数据显示，8月30日和31日新房成交量提升至204套和266套，但从9月开始又大幅跌落，9月前三天的成交量分别为110套、101套和118套。不过在新政落地后的首个周末，即9月2日和3日，广深地区出现台风天气，楼盘的销售也受到影响。

从新政落地一周的实际市场表现来看，广州“认房不认贷”在提升市场成交量方面表现一般，相比北京市场，涨幅并没有那么大。

作为首个放松调控的一线城市，广州楼市在刚刚过去的8月面临着不小的压力。

广州中原研究发展部数据显示，8月广州新房成交4136套，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%，创2023年以来月度新低。二手成交量方面，8月成交8156套，环比微升0.7%，同比去年8月同期上涨3.4%。

对于接下来的广州市场走势，杨红侠认为，目前的政策力度对刚性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全国大范围落地，居民购房需求预期有望得到迅速改善，从而扭转二季度以来市场一路下行的颓势。

预期“金九银十”全国楼市供需活跃将会有效提升，一二线城市房价有望率先筑底回稳，成交量复苏回暖可期。