文|时代周报 马欢

编辑|梁励

作为欧洲经济的老大，德国房地产市场正陷入持久性的危机之中。

据《金融时报》、彭博社、路透社等多家媒体报道，德国的房地产行业正面临一系列问题：融资难、利率上升、建筑材料涨价、人手严重短缺…….如若不解决一系列流动性问题，德国将会有大量房地产开发商暴雷。

从数据来看，市场的不确定性也不小。

德国伊弗经济研究所9月12日发布的一项调查显示，8月，德国20.7%的受访企业取消了住房建设的订单，而上个月这一比例为18.9%。44.2%的受访企业表示其缺乏住宅项目订单，比7月上升了3.9个百分点，去年同期这一份额仅为13.8%。

“我们的房地产业兴盛了10-15年，但如今已处于繁荣的尾声，”基尔世界经济研究所所长莫里茨·舒拉里克还透露，现在的德国，几乎每天都有一家房地产开发商破产，因为旧的融资模式已无法持续。

破产危机

总部位于波鸿的沃诺维亚（Vonovia）是德国最大的房地产集团。8月，该集团公布了今年第二季度的财报，亏损达到了20亿欧元（约合人民币157亿元）。

法兰克福是欧洲最重要的金融城市，但今年，其房地产投资市场几乎陷入停滞。世邦魏理仕提供的数据显示，今年一季度法兰克福的地产交易额仅为2.01亿欧元，比上年同期减少92%。

沃诺维亚的亏损和法兰克福的停滞，是整个德国房地产业低迷的缩影，还有更多的德国开发商正在申请破产。

据英国《金融时报》报道，最近申请破产的企业，包括位于德国西部城市杜塞尔多夫Gerch、Centrum Group和Development Partner；还有慕尼黑的Euroboden和纽伦堡的Project Immobilien Gruppe。

不仅如此，德国知名房地产公司如Vonovia和Aroundtown，也宣布对其房地产投资组合大幅减记。

根据德国联邦统计局8月公布的数据，今年上半年，德国的新建筑数量大幅下降，与过去两年的平均水平相比下降了47%。其中，德国上半年批准了135200套公寓建设，比2022年上半年减少27.2%。

今年一季度德国房价也达到了联邦统计局自保存数据以来的最大跌幅，同比下降6.8%。

房地产是德国经济的重要支柱之一，占其国内生产总值（GDP）的12%，且与德国的就业数据业息息相关。因此，房地产行业陷入衰退，德国经济数据也不会好看。

8月25日，德国联邦统计局发布数据显示，经价格、季节和工作日调整后，德国今年二季度GDP与一季度持平，同比下滑0.2%。

德国建筑业联合会主席穆勒指出，今年上半年的资产负债表显示，德国住宅建筑业前景极其黯淡，而且还看不到改善迹象。

欧盟委员会在9月11日发布的夏季经济预测报告中也认为，2023年德国经济将同比萎缩0.4%，是欧盟各主要经济体中唯一经济同比下降的国家，预计今年欧元区经济将受到德国经济萎缩的拖累。

低迷背后的原因

多种因素造成了德国房地产业的低迷。

联邦统计局表示，这些因素包括利率上升、建筑成本上升、融资条件日益恶化、政策不确定性等。

而银行按揭贷款利率的上升，带来了一串连锁反应，其中之一就如路透社报道的：使民众买房的还款压力增加，购房意愿降低。

从德国主要银行房贷业务表现，可以看出当下房地产行业的不景气：德国央行的数据显示，上半年德国银行房贷量一直在下降，光是4月的下降幅度就高达一半左右。

同时，新冠疫情后，通胀在欧洲盛行，这直接导致建筑成本飙升，民众生活成本也大幅度上升。

根据行业机构的统计和计算，以2023年5月为例，德国传统新建住宅的建筑成本比2020年初高出36%，很多住宅开发项目因为资金不足，被无限期搁置。

俄乌冲突的僵持，则让外国投资者对投资德国更加谨慎。

“如果你是来自中东的土豪，其实投资德国和投资乌克兰一样，都会让你感到不确定，”房地产业顾问Florian Schwalm表示，“因为这两个地方离得太近了。”

慕尼黑IFO经济研究所的数据显示，今年7月已经有40.3%的德国房地产商称销售量下滑，有18.9%说建筑备案被取消，还有10.5%透露遇到财务困难。

德国房地产和住宅协会（BFW）的负责人萨勒维斯基表示，未来市场上破产的房企数量将会增加，那些债台高筑的房企最危险。

建不了40万套房

一方面，德国房地产市场陷入了成本上升、利率上升、通货膨胀和投资停滞的泥沼。另一方面，德国对于住房的需求，其实一直是在增加的。

根据经合组织（OECD）的报告，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家。2022年，俄乌冲突后，还有超过100万乌克兰人抵达德国。2022年底，德国人口创纪录的达到8430万。

为了解决大量移民涌入带来的住房需求，德国政府官方设定目标——每年新建40万套公寓。

现实却是，没钱没人建房子，德国离既定目标，还有很长一段路要走。

根据德国宏观经济与商业周期研究所的测算，今年德国仅能完成40万套目标的一半多一点，到了2024年，这个目标将更难以实现。

新建房屋持续减少的恶果是，房价可能没涨，但租金却在持续上涨。

今年上半年，德国8个主要城市的租金标价平均上涨了6.7%，去年同期的租金涨幅为3.7%。其中，莱比锡的增长率达到11.1%，柏林更是达到16.7%。

德国租户协会警告称，德国住房市场的情况正变得“越来越戏剧化”，住房短缺处于30年来的最高水平。

“这加剧了社会和财富不平等。”欧盟官员警告。

随着越来越多的房地产开发商宣布破产，德国不少官员和机构都在呼吁政府进行干预，帮助受危机冲击的房地产业。

德国建筑和住房部部长克拉拉·盖维茨呼吁，政府实行额外的税收减免，以偿还新的住宅建筑的建设成本。

除了督促税收减免，德国房地产联合会主席安德烈亚斯·马特纳还要求政府推出一项低息利率的信用计划，以支持新的住宅建筑。

另一家房地产协会主席（GdW）主席阿里克斯则希望，政府为公司提供“更多的规划保障”，并推出充足的补贴制度和原材料供应，以确保项目可以顺利开工。

但目前看来，情况短期内没有任何改善，德国政府也未采取实质性的措施。

德国是一个“租房国家”，在柏林，86%的人都是租房的。这些唯爱租房的城市居民们会发现，以后想要租一套满意的房子，只会越来越难。