文｜实习记者 朱箪

广州成为首个松绑楼市政策的一线城市后，土拍市场热度并未全面回升，虽然核心区的百亿总价地块仍需争夺，但其他地块仍以底价成交，还出现地块流拍。

根据广州公共资源交易中心挂牌信息，9月4日至10月10日，广州上架了12宗涉宅地，位于天河、海珠、番禺、白云、黄埔、花都、从化7个区，总建面超164万平米，总起拍价超308亿元。

截至目前，这一轮供地中只有7宗地块成功出让，另有1宗流拍，3宗终止出让，1宗延后出让，成功出让率不到六成。这也是今年以来广州土拍市场出让效果最差的一轮拍地。

在成功卖掉的7块地中，除了海珠、番禺2宗整体素质较高地块在经过激烈竞拍后摇号成交，其余5块地均以底价成交。

广州这一轮供地最受关注的是海珠区上涌果树公园北侧地块。

9月11日，海珠区上涌果树公园北侧地块、番禺区大石街新光快速西侧地块竞拍摇号结果出炉，这两宗地块均是经历了几十轮的竞价达到封顶价，其中，海珠区的这宗地块起拍价已为111.2亿元，更是有16家房企参与角逐，经历了85轮竞价。

最终，两宗地块分别由中海地产、山西金振德竞得，总价分别为127.9亿元和10.8亿元，广州土拍市场当日揽金超过138亿元。

然而就在三天后，同样是番禺临江宅地的番禺永大1号地块，却因无人报价而最终流拍。

该地块起拍价为63.8亿元，折合楼面价约2万元/平米，总占地面积近24万平米。根据规划，该地块被拆分为5个板块，除了商住外，还需无偿配建中小学以及道路和绿地。

广州市场分析人士认为，过高的起拍价，加上学校、道路等配建抬高了用地成本，导致该地块未能顺利成交。

在海珠区，同样备受关注的还有东方红印刷厂地块，被保利发展以20.3亿元的底价拿下，折合楼面价1.7万元/平米。不过，该地块虽是以底价成交，但需要竞得人无偿配建学校和留用地补偿安置物业工程，因此该地块的实际拍地成本依然有所溢出。

此外，位于白云、黄埔、花都、从化的4宗地块均以底价成交，成交总价分别为15.1亿元、11.8亿元、7.9亿元和1.9亿元。

其中，从化的地块为今年成功出让的第一宗，折合楼面价5074元/平米，在去年，从化也仅出让一块土地。

自2021年下半年以来，广州土地市场就呈现出了明显的分化趋势，市场压力逐步增大，核心区域优质地块竞拍激烈，非核心区域地块则多为底价成交或者流拍。

据克而瑞统计，2021年广州全年集中供地共成交78宗，总揽金1778亿元，总面积达560.8万平米。另据统计，2022年广州全年集中供地成交48宗，总金额下降至1221亿元，同比下滑约32%，成交面积为819.3万平米。

今年以来，这一分化趋势更加明显。根据中指研究院数据，今年年初截至当前，广州住宅用地共有16宗底价成交，9宗流拍或者取消交易，但也有10宗触顶摇号，分化明显。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，一些地块底价成交或流拍的原因主要和地块的区位有关。这些地块主要位于郊区或者市区非核心板块。同时也和地块的自身素质也有较大关系，地块周边配套以及配建条件也是影响地块是否热门的重要因素。

此外，新房市场成交分化也是影响土拍市场分化的主要因素。

近两年来，广州中心区域新房成交热度明显好于外围区域。中心核心区域主要由于供应量少且以改善产品为主，核心地段的优势及产品的稀缺性，普遍受到对产品价格敏感度不高的改善客群青睐。但是外围区域主要以刚需群体为主，这部分群体对价格较为敏感，也是导致这两年外围区域成交不理想的主要原因。

面对楼市成交量和土地市场热度持续走低，广州也继续出台楼市支持政策，率先在一线城市中对限购政策进行放松。

9月20日晚，广州出台住房限购优化政策，将番禺、黄埔、花都以及白云北部四区纳入非限购区域。

陈雪强认为，这将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这四区的购房资格，短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时，广州也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房资格，将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心，进一步激发市场需求的释放。

从政策的影响来看，番禺、黄埔、花都以及白云北部四镇新纳入非限购区域的市场热度将明显提高，同时中心区域的市场热度也将继续保持，整体将进一步带动这些区域的土地市场的回温，但也会依然保持分化趋势，核心板块土地依然竞争激烈，非核心板块土地仍以底价成交或低溢价成交。