文｜实习记者 朱箪

在多项政策支持下，北京9月份的楼市成交量开始恢复，写字楼市场需求也有所提升。

9月26日，在今年第三季度发布会上，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，本季度北京甲级办公楼市场新项目集中入市，需求如期恢复。

今年三季度北京新入市甲级办公楼超44万平方米(不包含非市场化的自用楼宇和大宗买卖交易楼宇)，占全年新入市甲级办公楼总量的66%；第三季度甲级办公楼净吸纳量大幅回升至16.8万平方米。

对于本季度北京甲级办公楼净吸纳量的回升，高力国际认为，这主要由新项目预租去化所致。

第三季度入市的新项目预租去化达到16.9万平方米，而存量项目的净吸纳量较少，处在正负零左右的水平。

这意味着，第三季度的市场需求并没有出现明显回升，存量项目实际上并没有去化，增长的净吸纳量全部都是由于新项目在入市前一年左右的时间内陆续预租贡献所得。

从存量项目的净吸纳量表现来看，市场需求呈现逐步改善的趋势。虽然存量项目空置面积仍未实现去化，但相较于过去两个季度负5万到负6万平方米左右的净吸纳量水平，三季度存量项目净吸纳量的表现说明需求确实在触底恢复中。

高力国际数据显示，截至今年前三季度，北京新入市甲级办公楼项目累计超过54万平方米，累计净吸纳量6万平方米，于三季度转正。与此同时，北京甲级办公楼三季度空置率达19.5%，环比增长1.9%，净有效租金持续下降至309.9元每月每平米，环比降幅2.3%。

从需求侧来看，国央企仍然是新项目去化的重要需求来源。

本季度新项目的去化总量为16.9万平方米，其中国央企去化总量达13.7万平方米，占比超过80%。伴随较多国央企转向降本增效的经营策略，许多国央企选择对办公空间进行整合和升级，从新入市项目的国央企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占到六到七成。

从商圈数据来看，金融街在北京各商圈中的空置率最低，为8.1%，环比上升0.3%，总存量97万平方米，租金为572.3元每月每平方米，环比下降2.6%。

高力国际认为，从过去三年的时间周期来看，金融街仍是具有国央企背景的金融企业最青睐的子市场，成交面积占比排名第一，超过21%。

CBD区域紧随其后，空置率为12.6%，环比上升0.7%。东城商务区空置率19.2%，环比上升7.3%。望京·酒仙桥空置率18.2%，环比上升0.9%。中关村空置率21%，环比上升4.1%。

高力国际预测，今年第四季度CBD、东城商务区空置率将呈现下降趋势，金融街基本持平，而望京·酒仙桥和中关村空置率将有所上升。

此外，除亚奥、丽泽两个商圈的租金保持稳定以外，其余子市场的租金均有不同程度的下降，其中中关村市场的租金降幅达到最大，为321.5元每月每平方米，环比下降3.8%。

对于第四季度的甲级办公楼市场表现，陆明表示，在市场没有出现实质去化的前提下，高力国际依然维持年底甲级市场空置率超过20%的预判，同时如果北部市场退租持续，北部甲级市场空置率也将超过20%。

在北京市场的历年成交中，写字楼占比金额通常超过五成。而今年以来，受租赁市场及退出压力影响，北京市场写字楼交易金额占比仅有24%，投资人对写字楼投资更趋谨慎。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，需求不足的问题可能会长期困扰市场增长，而办公楼市场也同样面临这个问题。如果需求不足和低通胀持续，北京办公楼市场或将无法避免租金中枢持续下移，甲级市场平均净有效租金重回“2”时代或许只是时间问题。