文 | 丁祖昱评楼市

2023年10月17日，媒体报道称9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

据报道：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

“地价上限”可以追溯到2021年，同样是在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

2021年至今，集中供地制度已经实施了两年多，该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位，CRIC统计数据显示：59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。

考虑到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市场的翘尾，也难以扭转土地成交规模下行的趋势。

在这样的背景下，对土拍规则进行调节也在情理之中。

我们认为，在当前土拍市场整体趋冷，部分城市分化加剧的背景下，关键还是在于市场销售面的回暖，接下来若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让仍将“艰难”。

一.年初集中供地调整后，仅沪深蓉等少数城市完成预供地

10月17日，媒体报道称自然资源部发文建议取消地价上限。这并不是自然资源部首次对土拍规则进行调整。

2023年年初，自然资源部就曾对网上流传的集中供地取消的传言进行回应，表示取消集中供地制度是误读，并对《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》进行了解读，称目前只是取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”；并建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。

事实上，自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整，整体呈现“松-紧-松”的格局。

进入2022年四季度，重点城市集中供地发生了较大变化。

主要表现在，土地出让政策继续放松，供应采取预公告、推介会等方式，提前摸底房企拿地意愿，为了避免撞期，减轻企业拿地压力，各城市集中供地批次也由三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

但整体效果并不明显，2023年1月，房企投资依然疲软，销售百强房企有土地入账的只有3家。在房企销售端仍未改善的情况下，还将延续保守的投资态度，2023年无疑还将是土地市场“小年”。

在这背景下，自然资源部出台了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，土地市场网也上线了拟出让地块详细清单页面，各城市供地信息越发清晰。

CRIC统计数据显示：59个样本市（县）2023年前三季度平均预供地完成率68%。预供地执行进度较上半年情况有明显好转，但仍有较多地块逾期未供。

分城市来看，除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划，其中合肥、西安等城市完成率均不足一半。以西安为例，二批次计划拟供117幅宅地，至截稿仅挂出37宗，剩余80宗地多分布在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等区域的非热点板块。

值得注意的是，福州预供地的落地性处于垫底水平，前三季度预出让地块总面积为42万平方米，实际供应8万平方米，预供地完成率仅有19%。不仅如此，就连长三角地区的徐州、常州、无锡等热点城市逾期未供率也在40%以上，大量地块缺少确定性的“意向买家”。

二.逾期未供地块多集中在偏远地区，杭州“小步快跑”也未能完成

从2023年前三季度典型城市预供地清单计划执行情况可以看到，虽然年初时对集中供地制度进行了调整，但整体结果并不理想。

这主要是因为，逾期未供地块大都位于偏远地区、素质一般。

从典型城市来看，截止9月30日，西安有超100宗地逾期未供，南京有17宗逾期未供地块。

西安逾期未供地块大都集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等区域的非热点板块，南京则大都分布而在江宁、浦口、六合、雨花台等郊区，秦淮、建邺等主城区仅有2宗。对这19宗地块进行追溯，发现有7宗是去年下半年或今年年初的流拍（延拍）地块、质量较为一般，建邺区江心洲地块即在其中，再度挂牌成功出让的信心不足，因此逾期还未供地。

截止9月底，采用“少而精”的供地策略的杭州尽管已经进行了11轮次集中土拍，小步快跑也没来及完成供应，依然有超两成地块逾期未供。其中，房价较低的临安、房价领跑的上城、拱墅供地进度较慢。

不过值得注意的是，尽管杭州有大量地块逾期未供，但其土地成交金额依旧领先全国，前三季度土拍收金1623亿元，超过北京和上海，居全国首位。

三.热点城市下半年土拍降温，全国土地交易规模仍将低位运行

市场热度方面，尽管中央、地房相继发布信贷、降首付等新政，但由于房企现金流未得到明显改善，楼市增长依旧乏力。

在此背景之下，前三季度土地市场热度有所下滑，整体溢价率降至5.6%，较2023年上半年下降了0.6个百分点。具体城市来看，虽然杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等长三角城市前三季度平均溢价率仍保持在6%以上，但与上半年相比，土拍市场呈降温趋势，苏、杭、宁、蓉、甬等热点城市溢价率较上半年均有不同程度地下降。

2023年前三季度仅3个城市的成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少4个。成交金额来看，也仅有京、沪、杭三城超过千亿元，较往年相对偏少。

目前房企拿地信心仍在低位。这主要是由于，尽管中央、地房相继发布信贷、降首付等新政，但房企现金流未得到明显改善，楼市增长依旧乏力。在销售端有明显起色之前，房企投资依然保持着非常谨慎的态度，即使是一二线城市，也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域地块，才能吸引房企积极参拍。

因此，我们认为，此次若是真的取消地价和远郊区容积率的限制，并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，或将在一定程度上加剧城市及区域之间的分化。

整体来看，当前土地市场遇冷是综合因数导致的。在城市选择上，退出三四线、聚焦一二线已经成为了当下各大房企的共识。

一方面，积极投资的龙头房企需要保持较优的土储结构，且雄厚的资金实力足以支撑此类房企继续在一二线拿地；另一方面，从投资前景上看，三四线目前市场低迷，需要更漫长的修复期，在三四线城市投资，既难以对业绩提升有明显助力，又难以通过快周转的方式获得高额利润。

在当前土地交易规模缩量的背景下，企业拿地更偏向于确定性高的项目。因此，即使放开地价限制，在楼市销售未能转好的情况下，整体地市热度仍将延续低位运行，其中或有个别城市出现热度较高区域。