文｜实习记者 刘晨

在各地相继放松限购、信贷、降低首付等新政来提振楼市后，土地市场的竞拍规则也将迎来重大调整。

10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，一幅宅地将于11月7日公开拍卖。一个重大变化是，该幅地块将采用拍卖方式出让，即不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。

这已经不是第一个对土拍政策中土地限价进行调整的城市。近期已有成都、济南、合肥等城市相继落实“取消土地限价”。

10月9日，济南市自然资源与规划局发布公告，对即将竞拍的两批土地竞买规则做出调整，新公布的挂牌文件显示，土地最高限价取消。

合肥在10月12日披露的今年第三批拟出让居住用地清单，也提到有6宗地块将采取拍卖方式出让，即竞买人以举牌方式应价，并没有提到土地的限价。

此前有消息称，自然资源部于9月底给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

可以预见的是，为扭转土地市场颓势，在厦门、成都、济南、合肥等主要二线城市相继取消土地限价政策后，预计其他一些二线城市也会跟进。这将意味着，土地拍卖限价机制将逐步退出历史舞台。

多地纷纷取消土地限拍，会对土地市场、楼市造成怎样的影响？中指研究院市场研究总监陈文静认为，从土地市场来看，这一政策会让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪。

然而，当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在房企销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。

陈文静还表示，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。

在具体的拍卖政策上，除了限价外，原有的竞配建、竞自持、竞品质+摇号等方式，也可能会阶段性退出土地市场。而北京、上海等核心一线城市，由于土地市场相对更稳定，是否会跟进调整竞买规则，还需进一步观察。

土地限价推出背景是土地市场的火爆。2016年，全国共诞生了超过340宗单价 “总价地王”，房地产市场开始出现白热化的非理性竞争态势。

为引导企业理性拍地、降低房地产商业溢价，也是从2016开始，土地拍卖最高限价新政登场。部分热点城市如杭州、北京、天津等，率先推行土地拍卖最高限价。

随着房地产市场的发展，土地供求市场逐渐发生了根本性变化，基于这一现象，相关部门开始对地价限制政策进行更细致的规定。

2021年，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。同年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。

2021年至今，集中供地制度已经实施了两年多，该制度出台是基于彼时土地市场热度高涨，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

但受楼市持续下行的影响，目前的土地市场热度已经处于低位。据CRIC统计数据显示：59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。

CRIC统计显示，从2023年前三季度典型城市预供地清单计划执行情况可以看到，虽然年初时对集中供地制度进行了调整，但整体结果并不理想。

这主要是因为，逾期未供地块大都位于偏远地区、素质一般。

克而瑞预计，虑到当前房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市场的翘尾，也难以扭转土地成交规模下行的趋势。在这样的背景下，对土拍规则进行调节也在情理之中。

在当前土拍市场整体趋冷，部分城市土地市场分化加剧的背景下，关键还是在于市场销售面的回暖，接下来若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让仍将“艰难”。

今年前三季度，土地市场热度有所下滑。据克而瑞统计，整体溢价率降至5.6%，较2023年上半年下降了0.6个百分点。

从具体城市来看，虽然杭州、上海、南京、宁波、合肥、台州等长三角城市前三季度平均溢价率仍保持在6%以上，但与上半年相比，土拍市场呈降温趋势，苏州、杭州、南京、成都、宁波等热点城市的土地溢价率较上半年均有不同程度下降。

从土地出让面积和成交金额来看，2023年前三季度，仅3个城市的成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少4个。在成交金额方面，也仅有北京、上海、杭州三个城市超过千亿元，较往年相对偏少。

自今年8月份以来，为了稳定房地产市场，中央及各地纷纷出台放宽房地产市场的政策，其中，取消土地拍卖中的地价限制和远郊区容积率限制是其中最重要的政策之一。

从当时的土地市场来看，短期内将继续利好央企、国企以及仍然有实力拿地的民营房企，以更公平、更直接的方式参与拿地。与此同时，这一政策能够鼓励市场形成更高品质的住房，引领换房群体的改善需求释放。

贝壳研究院认为，当前我国居民住房改善空间较大，但品质供给仍显不足，未来政策可在以下两方面继续发力：一是加大低密度高品质住房供给，二是对仍有限购政策的城市，低密度高品质住宅不纳入限购范围，允许有意愿有能力的居民通过改善居住形态提升居住体验。