文|选址中国
建筑有故事,空间有意思。底蕴、松弛、闹中取静、大隐于市……无形的“情绪价值”影响着企业选址决策,在这方面有优势的城市更新类项目是众多企业的心头好。
比如,微信总部就藏在广州海珠区的TIT创意园,该园区由广州纺织机械厂改造而来;柠萌影视、36kr进驻了恒通国际商务园,该项目前身为前苏联援建的北京电子管厂,园区内还吸引了ABB等众多企业;龙湖集团总部入驻蓝海引擎产业园,其蜕变自原来的北京汽配城;字节跳动进驻由商场更新而来的中坤广场和方恒时尚中心……
伴随城市从增量发展向存量发展转变,更新类项目不断涌现,曾经的商场、炼钢厂、卫星厂、钢琴厂、服装城、电子大卖场……均不乏华丽变身再入市者,与新建物业相比,这类项目经常具有以下特点:
①占据核心商圈或区域中心,位置优越甚至稀缺;
②由原始功能跨界而来,建筑和空间富有个性;
③传承了历史遗存,文化IP和氛围感只此一家。
本期#选址指南#就盘点了5个时下热门的城市更新类项目,均适合在京企业办公或研发使用,是否有你所爱?
01、鼎好DH3,电子卖场变身甲级写字楼
鼎好电子大厦位于中关村核心区,原为电子大卖场,曾与海龙电子城、中关村e世界构成了北京中关村的“黄金三角”,后由于中关村区域定位变化,嘈杂混乱的卖场不再合乎时宜。伴随电子卖场业态逐步疏解腾退,鼎好大厦易主,启动整体改造升级。
2019年4月,鼎好电子大厦一期升级改造项目工程设计、清租等前期工作启动,2020年10月正式开工启动整体改造,2021年10月更新改造完成,2022年4月,鼎好电子大厦一期投入使用。
信息显示,投入使用的大厦A座改造面积约8.9万平方米,通过打通高层建筑中庭、联通地铁站和室外公共空间,将原来的电子卖场提升为高品质办公楼宇。已引入创新工厂、创新奇智、米哈游等科技企业进驻。
大厦B座改造面积约9.7万平方米,拟通过外立面更新和外部空间改造,引入新一代信息技术、科技企业研发总部,打造中关村核心区内集办公、展示、交互和商业服务于一体的标志性科技商务综合体新地标。
信息显示,2024年9月,鼎好整个18万平方米的面积将亮相中关村,2024年底,鼎好商业、写字楼将全面开放。
02、六工汇,钢铁厂里的新型综合体
北京最火打卡地非“首钢园”莫属。
就坐落在首钢园北区核心区域,六工汇由工业遗产改造成为拥有国际甲级办公楼、全新零售餐饮体验和充满艺术、文化多功能区域的综合体,也是石景山区首批亮相的城市更新项目之一。
六工汇由六幅互通地块组成,规划改造了23栋建筑单体,总建筑面积22.4万平方米,其中包括11栋产业办公楼、11栋独栋商业和1座购物中心,汇聚了企业独栋、复合式商业、多功能剧场和绿色公共空间。
项目保留了建造于上世纪八九十年代的原首钢炼铁厂、动力厂、电力厂以及五一剧场等重要工业历史遗迹,融合现代建筑设计理念,将带有浓重工业色彩的建筑材料运用到现代建筑里。
信息显示,截至2023年6月底,六工汇产业招商签约率已超过90%,多家知名军工、国央企、500强企业已装修完成并入驻办公。六工汇第三季度仍将加速落实全年整体出租率目标,进一步推动首钢园区产业聚集项目,以军工、数字经济、创意设计、金融服务等高端产业为主要方向。
03、奥林·NEO,商超化身总部独栋
奥林·NEO位于北苑路158号,地处北京亚奥成熟商务区东侧,毗邻中关村、上地、望京高科技企业园区,项目地上5层,地下1层,总建筑面积28505平方米。
奥林·NEO原为大屯路家和超市,2022年,翰同资本联手东方资产、海开控股等,收购了这一停业五年的项目。之后,充分利用和放大先天禀赋,该项目被定位为“总部独栋办公”业态。
经过重新定位和改造,奥林·NEO从建筑外观、功能分区、人流动线、景观互动到机电配置等方面,都展现出总部独栋办公的全新形象。
2023年9月19日,奥林·NEO全新落成入市。
04、京印国际中心,二环边上的新地标
京印国际中心近陶然亭公园,紧邻二环开阳桥。
京印国际中心项目前身为“大康国际鞋帽交易中心”,是当时北方最大的鞋帽交易批发卖场,建成于2005年,2011年停业,2014年转型为社区商业中心“悦秀城”,但因为种种原因,2019年再次关停。2020年7月,颢腾投资收购该项目并开始打造 “京印国际中心”。
经过重新定位和升级改造,京印国际中心引入主流办公业态和商业配套,将其塑造为集甲级商务、特色商业、创意空间于一体的“城市人文商务综合体”。
经过改造,陈旧的原建筑外立面焕然一新,建筑内的消防、机电、节能、智能化系统全面更新,拆除原有的电影院,形成了50米高的阳光中庭;设置了1500平方米的内庭梯田花园,还拥有约1600平方米的空中花园,晋级国际甲级办公楼。
信息显示,2023年9月19日,京印国际中心正式入市。该项目着力吸引行业龙头、行业领军、跨国公司等优质企业入驻。
05、天空之境,从普通厂房到摩天厂房
在众多城市更新项目中,“天空之境·产业广场”是极为特殊的一个,是北京市唯一的工业上楼项目。工业上楼也被称为“产业升空”“垂直工厂”,是指将研发、生产功能放在工业性质的高楼大厦里。
2015年,有百年历史的意大利冶金设备制造商达涅利搬离,原有建筑面积1.45万平方米的厂房长期空置。为了激发土地资源活力,天空之境·产业广场借鉴珠三角大湾区“工业上楼”的更新模式,以拆除重建的方式建设摩天工厂,推动产业生产上楼和原地提升,满足了高端智能制造企业的研发生产一体化需求。
项目通过“向天空要空间”,将建筑面积由原来的1.45万平方米扩展到9.3万平方米,将存量空间的利用效率提升了近5倍,完成了产业再定位、空间再规划、产品再开发。
值得关注的是,历经三十余年的发展,北京经开区已成为北京高精尖产业主阵地。作为全市工业用地集中区域,经开区约95%的工业用地已经完成供应,进入存量更新期。经开区在常规赛道外,摸索出了低效产业园区更新的“亦庄模式”,即存量工业用地盘活再利用“工改工”更新模式。
城市更新的推进,正在丰富企业择址的选项。
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