界面新闻记者 | 王婷婷

张海今年话不多。

10月20日下午，张海第一次以万科集团联席总裁的身份出现在万科一年一度的媒体交流会上。主要负责万科集团开发经营本部业务的他，这次强调了“变化”，万科要“推动变化，成为变化。”

首先是客户的“变”。张海表示，行业环境已发生重大变化，客户也不例外，这会反映到万科未来对产品的沟通。“当前是一个效率市场，客户对效率的要求会更高，另外一点就是对品质的要求更高，且要求更多元化，包括包户型、室内装标、景观、配套设施、物业服务在内的综合体验。”

如果从考试角度来讲，就要求企业从单项冠军到全能选手。以前60分的标准，现在则提高到80分的及格线，包括投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率等关键环节都要覆盖。

因此，当下的开发企业需要从寻找客户、产品定位和操盘效果，一气呵成，要求专业合力是稳定的，系统是最优的。这样才能赢得宝贵的客户。“我们在考虑一个产品的时候，它的颗粒度已经精细到以前任何一个时代都没达到的状态，这对我们来说，某种意义上说是种倒逼的能力。”

万科还要下基本功。张海指出，“练”是核心，基本功就是业务和管理的基本动作，把基本功扎实练好，就能产生新的价值。所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中。

具体到交付问题，张海在交流会上透露，2023年全年万科计划交付28.9万套，建筑面积共3637.3万平方米，今年1-9月份住宅（含公寓）交付了约15.71万套，其中有153个项目实现“交付即办证”。张海对交付的标准是，既要按期交付，又要保质交付。

张海也承诺，第四季度万科将全力以赴把剩余的项目如期保质交付，“这是我们基本的工作量，大概这个数字预计明年就会降下来。”

还有一个“变”是销售方式的变化。据张海介绍，万科也在直播看房、线上客户面对面等方面积极开展探索，以满足客户新的需求。

不仅如此，万科在社区商业方面也不断下功夫。截至目前，万科全国在建大型综合住区项目超过40个，社区商业从以前的基本生活配套设施成为了功能场景更加丰富多元的“小镇活力中心”。

张海重点介绍了杭州良渚文化村玉鸟集，今年刚开业，由开发团队、商业店铺主理人和村民参与共建共创，不仅对社区商业的空间和内容进行了创新，同时也升温了社区内的近邻关系。

在万科开发经营本部的总部所在地上海，近期刚入市不久的新项目嘉定理想之地，张海较为认可。这是万科在上海嘉定落地的首个活力、低碳、智慧的“未来城市理想单元”，目前已全期开工建设，将在2025年竣工，张海称该项目将成为万科在低碳、智慧等技术场景应用的实践样本。

反映到市场层面，理想之地三期随上海第九批次新盘入市，共推出385套房源，均价50660元/平方米，入围比1.3，将于10月25日开盘。该项目在前两次入市创下“千人摇”成绩后，最新批次实现认购量破千，入围分为67.81。

在张海看来，万科这些年的种种探索与实践，都是“推动变化，并成为变化”的过程。