界面新闻记者 | 王妤涵

“行业阵痛比预想中更长、更痛，目前仍未结束，当前的状态有点像马拉松的‘撞墙’，熬过去就跑下去了。”10月20日，在万科一年一度的媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮谈及当下的房地产形势时表示。

对于当前房地产市场是否存在供给过剩的问题，郁亮称，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

随着中国经济的不断发展，老百姓生活水平日益提高，住房需求逐渐多元化，但目前针对新需求的市场供应是不充分的。

根据第七次全国人口普查数据，2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，折成使用面积只相当于日本40年前的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

据郁亮估计，目前的住房合理需求每年应该在12亿平方米左右，但今年开工量不到7亿平方米，回到了2006年的水平，是远低于合理需求的，现阶段的住房建设水平显然超跌了。

国家统计局最新公布的数据显示，今年1—9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%（按可比口径计算）；其中，住宅投资66279亿元，下降了8.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%，其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降了23.9%。

但郁亮认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

他表示，未来市场自身会产生向上修复的动力，像今年的旅游市场一样，过去3年的积压的需求和动能在今年得以释放，压缩的越厉害，反弹的也越厉害。

对于“政策没用论”，郁亮指出，政策肯定是有用的，但不是万能的，不能指望一个政策就能彻底扭转局面。

从数据来看，自8月底全国主要一二线城市出台系列楼市优化政策后，市场已经出现回升迹象。

据中指研究院统计，在8月底各项新政实施后，尽管9月份全国房地产市场销售规模仍处于低位，但核心城市新房市场活跃度提升。当月，100个重点城市新建商品住宅成交面积环比增长约14%。

其中，一线城市新房成交规模环比增长32%，二线代表城市环比增长13%，三四线代表城市环比增长10%。这也说明，新政实施后已经显现出一定效果，部分住房需求得到了合理释放。

而10月上半月最新数据相较9月继续好转，郁亮认为，这是市场积累的反弹力量和政策支持共同作用的结果。

与此同时，他也表示希望未来政策可以落实到位，“因城施策”十分关键，“不能指望政策一招解决所有问题”，每个城市都要根据具体情况做出对应调整，调整成适合市场的力量。

尤其是在供给端，未来可以有更多更积极的举措，比如对于库存过多的地区，可以暂时放缓土地供应节奏；对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，可以考虑转变性质。

对于如何穿越房地产行业新一轮周期，郁亮借用海尔集团的理念“没有成功的企业，只有时代的企业”。

郁亮认为，地产行业要从过去传统阶段向新的发展阶段迈进，每个企业不管怎么样，无论愿意不愿意、是否准备好了，都要相信新发展阶段都将进入循环。

从跟客户的同步发展来看，可以看到客户现在要求越来越高、越来越及时。选行业、选企业，要让客户说好，客户是满意的，这一点有点像消费品行业了。

而行业、客户的变化也让万科发生转变，这其中包含两个难点：一是如何赚小钱、慢钱、辛苦钱；二是商业模式闭环问题，从房地产开发变成不动产开发经营服务商的闭环。

万科除地产开发业务以外的其他业务，就是在赚小钱、慢钱、辛苦钱，比如物流业务、长租公寓业务等。

郁亮表示，市场短期虽有压力，但对长期仍有信心，当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。