文|新经济e线

据证监会官网披露，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

新经济e线获悉，修改后，“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区”。

来源：证监会官网

下一步，证监会将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

与此同时，发行业务端机构扩容也有了进一步的消息，首批保险资管试点名单正式亮相。10 月13 日，上交所、深交所发文公告，向包括国寿资管、泰康资管、太平洋资管、人保资管、平安资管等在内的首批5 家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

对此，沪深交易所表示，保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。一方面，将畅通优质基础设施资产入市渠道，丰富ABS、REITs产品供给，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步提升债券市场服务实体经济质效。另一方面，将充分发挥保险资产管理公司在基础设施领域丰富的投资、管理、运营经验，促进资本市场与保险资金形成良性互动，共同推进多层次REITs 市场建设，构建市场良好生态。

底层资产类别亟待扩充

新经济e线注意到，整体情况显示，我国公募REITs仍处起步探索阶段，总体流动性偏低，发行节奏偏慢，底层资产类别和市场规模亟待扩充。自2021年5月17日首批基础设施公募REITs获批以来，截至2023年10月20日，公募REITs市场共有29只产品获批，其中上市REITs共发行28只，发行规模为924.67亿元，流通市值尚不到400亿元，仅录得396.55亿元。可见，公募REITs市场整体流动性仍然偏低。

REIT细分类别历史表现对比 注：本周（2023.10.16-2023.10.20）

2020-2021年为我国公募REITs市场建设探索期，相关政策普遍为总领性、指引性政策，侧重将REITs新模式跑通，底层资产试点范围亦较小；2022年以来，相关政策逐步偏向于细化和落地，试点范围亦扩展到保租房及清洁能源等类别。

从发行节奏来看，2021年6月及2022年下半年为REITs发行高峰，其余月份仅有1-2 只REITs 发行，发行节奏有待加快；从底层资产类型看，首批上市的9只公募REITs分布在产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保4个领域，经过两年的发展，仅新增清洁能源和保障性租赁住房两类，公募REITs 市场仍然亟待扩容。

如今，随着公募REITs试点资产类型进一步拓展至消费基础设施，此举说明覆盖基础设施类型有了新的突破。有业内人士认为，扩大内需与恢复消费至关重要，消费基础设施纳入REITs试点范围是应运而生。当前宏观经济恢复动能仍待增强，“恢复和扩大消费20条”等政策频频加码，扩大内需和高质量稳增长仍是政策主基调，房地产领域风险化解和纾困亦是政策重点。在此背景下，消费基础设施REITs发行的宏观条件已然齐备，其发行可有效盘活存量资产，缓释原始权益人流动性压力，纾解房地产领域风险，同时恢复和扩大消费需求，进一步助力宏观经济稳步增长和资本市场信心提振。

海外经验表明，消费基础设施REITs或可重塑商业模式，打通投融管退最后一环。比如，新加坡凯德集团通过“私募基金/合资企业+房地产投资信托基金（PE/JV+REITs）”模式完成“投融建管退”全流程，并最终形成闭环。

另据仲量联行统计数据显示，2023年上半年中国零售优质物业存量面积1.37 亿平方米，其中主要集中于一线城市和强二线城市，分城市来看上海、北京、成都位居前三。目前，一线城市首层物业租金具有一定下行趋势，2023年二季度租金水平相较2019年同期有所下降，但是降幅不大，仍然保持韧性。二线城市中，武汉、重庆和成都二季度首层物业租金较2019 年同期基本保持稳定，南京和杭州租金水平略有下降。

一线城市中，上海2023Q2的空置率较2019年同期有所下降，北京、广州和深圳的二季度空置率较2019年同期有所上升；但是除深圳外，三大一线城市二季度空置率均较上一季度环比改善。二线城市中，华东地区的南京和杭州空置率仍然保持较低水平，武汉和成都的空置率相对2019年同期有一定上升趋势。

新经济e线获悉，除了消费基础设施外，国务院办公厅近日发文鼓励景区项目发行REITs，各地方政府支持通过REITs 盘活当地存量基础设施资产。10 月6 日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》的通知，其中提出“探索在部分地区开展旅游项目收益权、旅游项目（景区）特许经营权入市交易、备案登记试点工作。鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。

基于乐观预期的话，旅游景区在发行REITs的探索过程中，其面临的权属复杂等问题或有望在政策层支持下逐步解决，以旅游项目（景区）作为底层资产的新型公募REITs可能成为一类新的底层资产，助力市场扩容增类。

一级市场申报有所加速

与此同时，尽管近期公募REITs 在二级市场表现平平，但一级市场项目申报已有所加速。截至10月20日，近两月来已经申报并获受理的公募REITs项目共计就有4个，分别包括华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金、嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金、建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金。以上四个项目均为今年9月和10月间集中申报。

10月13日，根据证监会网站显示，华泰证券（上海）资产管理有限公司的《公开募集基金募集申请注册-华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金》已正式申报，证监会状态显示为“接收材料”。这是目前南京首个公募REITs项目，也是华泰证券资管牵头的首单产业园领域REITs项目。

此外，博时、嘉实、建信等三家管理人旗下项目的申请材料接受时间分别为9月22日、9月21日和9月4日。

其中，博时津开科工产业园REIT有望成为天津首单公募REITs。该项目发起人为天津经济技术开发区国有资产经营有限公司，原始权益人为天津泰达科技工业园有限公司，基金管理人是博时基金，财务顾问是安信证券。博时津开科工产业园REIT——底层资产类型为产业园区，标的资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园，对应的底层资产评估价值分别为104900万元和39900万元（均以2023年6月30日为评估基准日）。该REIT 合计估值144800万元，预计2023 年7-12 月、2024 年和2025年的现金分派率分别达2.04%、4.25%和4.73%。

而嘉实中国电建清洁能源REIT或将成为首单水电公募REITs。该项目原始权益人为中国电建水电开发集团有限公司，基金管理人是嘉实基金，专项计划管理人为嘉实资本。根据相应招募说明书草案，嘉实中国电建REIT——底层资产类型为水力发电，标的资产为五一桥水电站项目。底层资产评估价值达114367.25 万元（以2023 年3 月31 日为评估基准日），预计2023 年4-12 月和2024 年的现金分派率分别达5.22%和6.85%

建信金风REIT则是全国首单民间投资清洁能源的REITs项目。9月4日上午，国新办举行的推动民营经济高质量发展新闻发布会透露，该项目由发改委向证监会推荐，是推荐的首只民间投资清洁能源REITs项目。原始权益人为青岛天润启航投资有限公司，基金管理人为建信基金。

根据基金招募说明书草案，建信金风REIT初始投资于建信金风江西赣州全南新能源资产支持专项计划资产支持证券，通过资产支持证券等特殊目的载体取得全南天润天排山新能源有限公司全部股权，标的基础设施项目为位于江西省赣州市全南县的天排山风电场项目。公开资料表明，该项目决算总投资约8.7亿元，于2014年12月取得赣州市发改委的批复，项目装机容量10万千瓦，包括50台2000千瓦的风力发电机组，一座110千伏升压站以及一座综合楼等配套工程，项目于2018年全容量并网发电，已稳定运营5年以上。

此前，工银瑞信和易方达各自申报的工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金和易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金分别于今年6月8日和6月14日获受理。截至目前，这两只公募REITs的最新审核状态为已反馈和已问询。

另据新经济e线了解，从项目储备情况来看，10月以来陆续有上市公司更新了项目进展。10 月12日，中国光大环境（集团）有限公司发布公告，拟将部分附属公司持有的基础设施项目作为底层资产，于中国境内证券交易所发行公募REIT；10月13日，建设银行发布公告，其附属公司建信住房拟以其持有的在北京、上海、苏州的三个保租房项目申报发行公募REITs，且目前已获得国家发改委受理。