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界面新闻编辑 | 彭飞
“数字化很重要，万科会坚持做。”2023年10月的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮向记者表示。这项长期且正确的事情，发端于万科北京区域，正在张海领导的万科开经本部层面全面推开。
10月20日，万科媒体交流会上，当被问及行业阵痛之下的业绩压力，以及如何才能穿越周期时，郁亮表示，行业阵痛还在持续当中，各方都不容易，但万科相信未来仍有很多机会。
“当前阶段，首先要将基本功练得更好，其中练是核心，把业务和管理的基本动作练扎实，就能产生新的价值。”万科联席总裁张海认为，当前房地产行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。
一个现实逻辑是，房地产行业大环境已经急转直下，行业利润大幅压缩，房地产正式与高增长时代挥手作别。精细化管理的需求已形成了非常高的堰塞湖，任何一家房地产企业，包括万科在内，都需要不断提高经营水平，“向管理要效益”。
基本功对行业来说并不陌生，万科是怎样练的？这家公司正在北京区域低调实验的“数字化”改革，回答了这个问题。
一直扎根北方市场，在京津两地互调多次的卢冰，2021年升任为万科北京区域首席合伙人，彼时他的上任虽谈不上临危受命，但也颇有压力。除了面临北京区域各种新业务如何继续开展的问题，还有万科在北京连续两年未有土地入账，以及北京区域业绩开始亏损等重重考验。
更棘手的是，卢冰就任北万区首的2021年，正值中国房地产行业发生剧烈变动，昔日蒸蒸日上的市场环境一去不复返。想要在竞争激烈的首都北京逆势站稳，挑战更甚。
今年54岁的卢冰性格内敛沉着，话不多，正面遇到挑战时眼神会显露锋芒。今年8月，万科在北京时隔4年成功拿地，市场感叹万科又回来了。实际上，在看不到的地方，北京区域已经默默努力了很久。
可喜的是，一些成绩正在被看见和认可。2023年北京区域整体经营触底回升，新拿地块“东庐”预计将在10月底推向市场，重资产项目翡翠书院有望破局，商办项目整体出租情况向好。在卢冰就任北万区首的第三年，雪融化了。
更重要的是，卢冰曾在天津试水的“数据治理体系”，历经京津两地多年的升级淬炼，以北京区域为蓝本，正在全集团范围内推行。
数字化改革
简单来说，数据治理体系就是要让“书同文，车同轨”，用统一的数字语言来定义和管理非标准化的土地和开发流程。
传统的房地产行业，从前期拿地的市场研判、定价，到拿地后的市场调研、规划设计、报建、建造，再到销售以及后期的交付、运营管理等，流程长、名词多、业务场景多、时间维度变化大，再加上对内、对外的关联部门众多，非常需要明确统一的语言来提高业务与运营的效率和准确性。
卢冰在万科管理项目、城市公司、区域超过二十年，他很早就认识到“底层数据逻辑”在看似粗放的房地产业务中的核心作用。2005年，他从万科天津副总经理调任北京担任副总经理，当时就在想应该如何科学地管理这家公司，如何让项目的动态和业务的变化以数字方式呈现，从而支持管理层决策。
直到2019年再返回北京任职，面对超过一百个项目，住宅商业产办多种业务交织，卢冰更加坚定了数字化改革方向。
2021年6月，在万科新一轮区域和人事换防中，卢冰担任北京区域首席合伙人。从管一个公司到一个区域，下属十多个城市，“书同文，车同轨”这件事的紧迫性和重要性愈发凸显。
卢冰认为，房地产开发的表征是投资与销售，但底盘其实是生产建造，即“稳定量产”，这和“制造业”有相通的一面。优秀的地产开发不能只关注销售指标和财务数据，更应该穿透整个生产建造的过程，从图纸开始，到成本管理、合约管理、工程管理、销售管理、运营管理，建立“一整套数字化基础设施和运行机制，不能完全靠人工。”
这家企业试图像制造业一样对漫长而离散的开发建造全过程进行精细化定义与管控，困难是有的。行业通常认为万科并非工科出身，企业文化里更多是文科基因，在过往多年的数字化尝试中，万科有积累，但也有一些“硬骨头”要啃。
据界面新闻记者了解，担任北京区域区首期间，卢冰试图站在有效链接“业务场景”底层数据与“决策场景”关键指标的角度，突破数据治理体系的卡点。
经过两年多的努力，北京已经形成了一套方法学。目前，这套制度正在张海领导的万科开经本部层面全面推开，这也意味着沉寂了两年后，万科集团层面正在重拾对北京区域的信心。
在这套制度下，房企传统的运营模式可以更高效精确。包括实时掌握数百个项目的动态建造进度、现金流变化情况，也包括决策具体一个项目应该是什么产品系，用什么配置标准，花多少钱和多长时间盖好，匹配什么样的实施资源等等。一套标准实施下来后，将有很实际的现实意义和经营成效。
更重要的是，在当前中国经济整体向高质量发展转型的过程中，数字经济已经上升为国家战略。从2012年至2021年，我国数字经济规模从11万亿增长到45.5万亿，数字经济占国内生产总值比重由21.6%提升至39.8%。
十八大以来，国家出台了《数字经济发展战略纲要》、《“十四五”数字经济发展规划的通知》等重大文件，数据已经跟资本、土地、人力并列成为重要的生产要素。推进政府数据开放共享，提升社会数据资源价值，包括培育数字经济新产业、新业态和新模式，支持构建工业、交通、城市管理等领域规范化数据开发利用的场景，成为下一步发展的重要方向。
在这条赛道上，万科或许有更多的故事可以讲。
行业级尝试
在房地产行业内，龙湖、中海在数字化变革方面启动得更早。但由于地方规范不一样，操作习惯不同，“游戏规则”很难做到统一，迭代速度也很慢。不同的是，龙湖和中海相对万科规模较小，推行起来相对容易。
此外，数字化这项工作是有先发优势的，较早开启数字化转型的龙湖和中海，在数字化转型和地产科技领域取得的成果在行业内较为领先。
数字化翻译到房地产，包括每个项目的图纸是什么样，项目是什么样，项目中有多少房源已盖好，示范区有多少个月了等等。实现数字化表达的前提是集团内所有信息的名称、计划、科目等要全部打通。
2003年，龙湖就正式启动了信息化建设，在此后的20年里经历过业务线上化、数据生态化和科技创新化等几个转型阶段。2022年，龙湖的科技收入超过科技投入，成为龙湖数字化转型的一个关键转折点。
中海可以说更早一步，在香港本就有着比较成熟的集中信息化管控经验，随后在大举进军内地房地产市场的步伐中也顺势升级了其信息管控版本，地产信息化一度走在整个行业前面。2017年，中海又率先发动了全流程数字化管理革命，开始实施“精细化管控、数字化运营“的战略转变。
在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，数字化转型在房地产行业是大趋势，越来越多的房企开始关注并实施数字化改革。数字化不仅可以提高房企的管理效率，提升项目管理精度，而且还可以更好地满足客户需求，实现精细化服务。
怎样具象的理解数字化改革的效果？卢冰曾在2022年对媒体讲解过数字化在石家庄翡翠四季项目的应用：将现场工地进行数字化建模，通过无人机倾斜摄影技术，实现了对建筑物的实时动态模拟。每天、每周进行模型数据记录，对高度、颜色等等动态信息进行自动记录和抓取，多少天盖完一层、外立面是不是如期实施、配套是否进场、大小乔木是不是种下，等等。这些事情可以摆脱人工，实现自动抓取，跟计划进行实时比对。不仅能让客户放心，也能提高公司管理效率。
更重要的是自动化的“预警系统”，这些信息不需要人去盯着视频检查核对，只要指数没达到，系统就会播报提醒信息和发送提示邮件。这在一定程度上解放了管理者。
以卢冰为例，北京区域160多个项目，任何一个项目决策涉及的现场信息，不需要层层电话向下追问，打开数字化建模系统就可以了解当天的最新情况。当然，这另一方面也对管理者提出了更高的要求，“从PPT到PPT”（用一个PPT解决上一个PPT的问题，不实际干活）的管理者将失去未来。
在万科的构想中，数据治理最终能支持业务的“真迭代”。在业务过程中产生的所有信息，并不会随着一个项目结束而烟消云散，会变成下一个项目的起点。
经营触底回升
据记者了解，除了数字化改革，北京万科在拿地、商办等方面也取得了可喜的成绩。
特别是服务大客户方面，目前北京万科运营10个商办项目，客户包括字节跳动、荣耀、滴滴出行、KEEP等科技互联网企业，锻炼了服务研发、直播办公场景需求的能力。
市场关心的“翡翠书院”项目也有望破题。今年9月底，万科全资子公司北京万永房地产开发有限公司（以下简称”北京万永）与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。
北京万永拥有的北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)部分地块土地使用权存在对外抵押情形。永丰产业基地（新）项目，就是万科2016年底竞得的全自持租赁项目翡翠书院。
由于全自持租赁，翡翠书院需要投入大量开发资金，但回收周期较长以及回报率低，这个全自持租赁项目的盈利问题一直备受关注。此次引入华泰资产，或许正是北京万科寻得的破题之道。
基本盘住宅开发方面，在北京公司总经理林曈口中“全国最好的市场”北京，万科消失了四年后终于现身，于今年8月成功拿地，对北京万科来说，“无房可卖”的问题得到初步解决。
公开资料显示，该地块位于通州物资学院的西侧，6号线物资学院站以北，占地面积4.2万平方米，建筑面积11.5万平方米，包含一住宅地块和一配套幼儿园地块。其中，住宅项目万科东庐规划25栋住宅楼（7-11层），共800余套房源。
北京万科在40天内实现拿地即开工。据界面新闻了解，该项目目前处于意向登记阶段，预计11月开放售楼处，11月中旬开盘。项目指导价6.5万元/平方米，但参考隔壁国誉朝华的销售，万科东庐的开盘价或为6万元/平方米左右。
新项目入市对于万科在北京，不仅是经营层面的利好，更重要的是综合实力的宣示。近两年来，国内房地产市场继续下行，绝大多数城市楼市修复艰难缓慢，唯有北京、上海相对稳定，安全性更高。尤其是自9月“认房不认贷”政策落地后，北京楼市显现出温和回暖的态势，交易活跃度增加。
从新房来看，9月北京新建商品房成交10727套，环比8月上涨9.8%；二手住宅网签量为14261套，环比8月上涨30.1%，增幅显著。
实际上，北京区域的销售业绩在整个万科集团的贡献占比也在触底回升。2023年半年报数据显示，上半年万科营收2008.9亿元，其中北京区域录得252.36亿元，占比12.56%；2022年上半年万科收入2069.2亿元，北京区域收入236.37亿元，占比11.42%。
2023年房地产行业的严峻形势远超预期，万科的利润也不可避免有所下滑，上半年实现净利润98.7亿元，同比降19.4%。不过，随着越来越多“高周转”房企陷入危机，行业发展模式面临全方位重构，以规模增长论英雄的时代走到尽头，房企迎来新一轮大洗牌。
曾经的地产四巨头“碧恒万融”，恒大、融创、碧桂园都相继陷入困境，如今只剩下万科独守，在行业风雨飘摇下仍实现了财务安全。现在，市场更关心的也许是，万科在北京还会带来哪些好消息？
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