界面新闻记者 | 王妤涵

三季度在各类楼市利好政策刺激下，房地产交易出现缓慢回升，但房企业绩仍面临压力。

10月27日晚间，万科发布了2023年三季度财报。今年第三季度万科实现营业收入894.16亿元，归母净利润37.51亿元；今年前三季度，实现营业收入2903.1亿元，归属于上市公司股东净利润136.2亿元。

财务状况方面，万科经营性现金流已连续14年为正，今年1-9月在覆盖新项目投资支出后依然保持为正。截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅3.8亿。

今年以来，万科新增获取了37个新项目，总地价合计794亿，新投资中一、二线城市占比100%，已开项目整体投资兑现率达94%。

与此同时，万科还发布了几项重要公告：选举深圳地铁董事长辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席、审议通过了公司2023-2025年度奖金方案、再次修改了项目跟投制度。

此前，在今年6月万科的股东大会上，辛杰作为大股东代表曾对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予肯定。

辛杰表示，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化，深圳地铁集团坚持长期主义，将长期持有万科股权。

他还表示，今天的万科已不是单一的开发企业，成功布局了多个不同赛道，取得较好的经营业绩，未来有望借助REITs进一步盘活资产。

而在10月26日，第一批消费类基础设施公募REITs出炉，REITs试点迎来突破，万科旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。

当晚万科董事会主席郁亮在朋友圈感慨，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。

据万科介绍，随着不动产开发经营服务并重的战略持续深入，业务结构也日渐呈现出“赚小钱、赚慢钱、赚长钱”的特征。

在此背景下，原有的规模扩张时代下形成的机制也需要与时俱进迭代更新，在新一届董事会成立后，会顺应行业新发展阶段特点及企业发展的需要，对相关激励约束机制进行迭代更新。

公告显示，10月27日，万科董事会审议通过了公司2023-2025年度奖金方案，继续基于净利润为考核指标，公司董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，增加年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。

而经济利润奖金制度将迭代为新的长期激励约束机制，目前正在积极研究中，原有方案相关责任义务已全部履行完毕，不再实施。

除此之外，项目跟投制度也进行了相应迭代。新版本取消了原有的特殊劣后机制，引入了“模拟清算”这一模式，并明确满足“可销售物业的最后一期已交付”等条件下方可实现跟投退出，对项目的退出时间进行了较为清晰的推演和约束。

此次发布的新版本与此前相比，主要的变化还在于进一步细化了住宅开发销售类项目的跟投范围及跟投权益比例上限。

新版本要求，将新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围，具体为可售住宅业态的计容建筑面积不小于总计容建筑面积80%，且可售住宅以外业态的计容建筑面积不超过3万平方米的项目。

跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不超过10%，对于万科股权比例低于50%的住宅开发销售类项目，跟投人员直接或间接持有的项目权益比例还需不超过万科在该项目所持权益比例的20%。单一跟投人员直接或间接持有的项目权益比例不超过1%。

而在跟投的“模拟退出清算”中，也由原版本中的“退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为15%”更新为“退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为集团前一年度WACC”。

另外，新版本还新增了一种模拟退出清算方式：对于项目跟投后，受政策等外部因素要求(非因市场变化)，导致规划发生重大变更、并对项目开发造成重大影响的项目，公司可根据项目受外部影响程度以及项目实际情况，按照不高于跟投原始投入的价格安排跟投退出。退出后需定期报董事会投资与决策委员会备案。

据万科方面介绍，此前的跟投制度更符合即售项目的业务周期，如今伴随行业发展阶段的变化，目前新获取项目中综合住区项目增多，经营性资产占比增大，原有跟投制度的部分条款不再适用于新的业务发展模式，因此重新明确了跟投项目范围，调整了必须跟投人员、跟投项目模拟清算与退出的条件以及跟投方式等。