界面新闻记者 | 王婷婷

楼市“金九银十”已画上句号，出险房企的化债之路还在继续。

下半年以来，随着房地产利好政策不断出台，多家房企相关境内债展期方案均获表决通过，在境外债重组方面，正荣、龙光、旭辉等房企也在逐步推进。

11月1日晚间，正荣地产（06158.HK）公布了境外整体债务管理方案的进展及业务更新。公告显示，正荣地产与持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额27.1%的债权人特别小组成员订立重组条款书。

据正荣地产披露的数据，截止今年6月30日，这家公司在境外的有息负债总额约为39亿美元。包括本金总额约34亿美元的美元及人民币票据、总额2亿美元的永续证券、由正荣地产担保的总额为700万美元的票据及总额约3亿美元的其他担保和非担保银行及其他金融债务。

正荣地产此次境外整体债务管理方案框架主要包括四点，分别是置换票据、确定重组生效日的安排、担保方式以及将公司若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购。

根据公告，正荣将向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息置换为4个系列新的美元计价的优先票据，期限为4-7年，自2024年1月1日的基准日起计算，4个系列新票据的初始本金总额应与计划债权人新票据总额相等。

其中，第一系列初始本金额2.37亿美元，期限4年，年利息5%（以现金支付）或6%（以实物支付），半年付息一次，如有任何额外计划范围内债务，则另加5.6%额外金额。

第二系列初始本金额8.53亿美元，期限为5年，年利息5%（以现金支付）或6%（以实物支付），半年付息一次，如有任何额外计划范围内债务，则另加20.1%额外金额。

第三系列初始本金额12.79亿美元，期限为6年，年利息5.5%（以现金支付）或6.5%（以实物支付），半年付息一次，如有任何额外计划范围内债务，则另加30.2%额外金额。

第四系列初始本金额将为18.63亿美元，期限为7年，年利息6%（以现金支付）或7%（以实物支付），半年付息一次，如有任何额外计划范围内债务，则另加44.0%额外金额。

而作为重组代价，计划债权人和永续证券持有人将有权就每1000美元，获得第一系列新票据本金额中的33.6美元，第二系列新票据本金额中的201.5美元，第三系列新票据本金额中的302.2美元和第四系列新票据本金额中的440.4美元。

此外，正荣地产表示，将以现金向同意受重组支持协议条款约束的债权人支付同意费用，并向其分配第一系列新票据中1亿美元（如适用）的按比例份额。而且，正荣将以公司若干资产为新票据提供担保。

对于此次进展，正荣地产表示，公司提出的不包括任何本金削减的境外整体债务管理方案建议，如果得到债权人接纳及相关司法机关的批准，相信将为公司提供足够的财务灵活性及充裕时间以稳定业务，同时与独立国际财务顾问估计的清算情景相比，也为债权人提供更佳的回收价值。

除了正荣地产外，龙光地产也在11月1日向债券持有人发出了一份拟定的境外债重组方案，涉及境外债最多达到25.33亿美元。

据澎湃新闻，这份方案包括对境外债务中最多13.33亿美元的债券本金按照8.5折支付；在债转股的方案中，最多6亿美元的债转股，价格为3港元/股；对最多6亿美元的债务进行债转股，价格为4.25港元/股，同时会给予5年期的优先票据，在第3年支付首笔摊销款；给予8年期的优先新票据，在第4年支付首笔摊销款。

相比起正荣、龙光两家合计约64.33亿美元债的重组初步方案出炉，早就公布境外债重组方案的旭辉也有了新进展。

一名参与旭辉路演的投资人告诉界面新闻，旭辉“短端削债、中期转股、长期保本降息”的重组框架大方向已得到债权人认可，同意降负债，降杠杆，维持公司净资产，保持经营。

界面新闻了解到，旭辉的境外债重组方案目前还在就细节进行沟通，双方皆致力于不断缩小分歧，寻求兼顾各方利益的解决方案。

境内债方面，旭辉年内已完成3笔境内公司债及CMBS展期工作，包括今年5月的“20旭辉01”、10月的“20旭辉03”及一笔CMBS，合计展期金额超过53亿元。

目前，旭辉年内到期的“21旭辉03”处于2个月宽限期内，发行规模18.75亿元，债券余额为8.8428亿元，票面利率3.9%。最新债券公告显示，旭辉拟于11月3日-6日召开召开债券持有人会议，审议展期议案。

在房地产整体融资层面，近期也有利好消息。10月底召开的中央金融工作会议首提房地产新监管模式，出险房企或许也将迎来利好。

此次会议提到，促进金融与房地产良性循环，“要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱。”

多位分析人士认为，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，有利于化解行业已出险的房企风险，通过支持需求端和供给端来重塑房地产行业发展的信心。