文|睿思网

随着首支REITs战略配售基金成立，国寿投资正在抓紧落实相关的投资计划。

11月14日，国寿投资与普洛斯达成全面战略合作，重点围绕普洛斯专注的供应链、大数据、新能源领域新型基础设施投资及产业生态建设展开。当中特别提及，双方将携手拓展重点区域、重要市场投资机会，包括以REITs等创新金融产品形式，不断拓宽投融资合作领域和合作形式。

此举亦被业内视作是双方或将联手筹备新REITs落地的积极信号。如顺利实施，更将有望成为国寿投资REITs战略配售基金的首个落地项目。

物流仓储投资率先启动

按照国寿投资对REITs战略配售基金的规划，基金将重点参与消费类基础设施、绿色能源、高端物流等领域的公募REITs发行。从目前来看，REITs战略配售基金在高端物流领域的投资布局或率先启动。

物流仓储一向是险资较为活跃的投资品类之一。在当前上市的29只公募REITs中，作为仓储REITs代表的普洛斯REIT，成为险资战略配售比最高的公募REIT。其战略配售名单中保险资金占比30.17%，十大持有人中，险资就占六席，包括泰康人寿、横琴人寿、大家控股、新华人寿、中国保险投资基金、国任财险等。

分析认为，物流仓储REITs备受险资青睐，主要由于其所展现出的较高成长性及稳定性，与险资坚守的长期投资需求较为吻合。

随着经济复苏及电商市场的快速发展，物流地产的发展前景持续向好。CBRE世邦魏理仕日前发布的报告中指出，2023年全国仓储租金指数将增长0.6%，并在2024年提升至1.0%。一线城市以及东莞、杭州、无锡等供不应求的二线城市仍将录得年均2%-4%的租金涨幅；与此同时，9月末全国仓储空置率将下降至13.2%，而写字楼等商业地产的空置率则在15%-20%左右。

经营收益持续上升，也将为投资者带来可观回报。仅以普洛斯REIT为例，自上市以来，该REIT已累计完成五次分红，累计分红金额达约5.8亿元，且分红送配的金额也在持续走高。据了解，前两次分红的每份派现金大约在0.05元左右，从第三次开始上升至0.08元以上。仅此而言，仓储REITs显然是值得投资的标的。

相信在普洛斯REIT身上，国寿投资也获得不错的投资收益。尽管国寿投资或其大股东中国人寿并未位列持有人名单中，但作为持有人之一的中国保险投资基金，却是由中保投资有限责任公司、中国人寿（集团）公司、中国人寿保险股份有限公司、中国再保险（集团）公司联合设立。

如今，国寿投资与普洛斯开展REITs等合作，并非仅仅是从“幕后”走到“台前”，或者争取更多持有份额，背后或许还有更深一层的谋划。

为什么选择普洛斯？

除了投资普洛斯REIT，国寿投资此前已在物流仓储领域有不少布局。其中包括：

联合财信人寿、中宏保险和菜鸟驿站成立规模18亿元的私募基金，重点投向菜鸟网络及其关联方持有的高标准现代化仓储等项目；联手招商资本、宝湾物流，开展物流资产收并购等合作；与普洛斯共同成立百亿收益增值型基金，投资于境内一、二线核心城市增值型物流资产，以及参与对普洛斯的战略投资、推进冷链物流中心项目等。

不过，国寿投资在上述合作中主要以“投资人”身份参与。

今年3月，沪深交易所发布《保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》，拓展了资产证券化及不动产投资信托基金业务主体，将资产证券化管理人的范围拓展至公司治理健全、内控管理规范、资管能力突出的保险资产管理公司。自此，险资亦实现了从投资者向资产证券化管理人的身份跨越。

这亦意味着，险资从REIT项目筹备开始，即可以与合作方共同挖掘具备潜力的优质资产标的，并对其进行孵化直至进行REITs上市，最后通过公募REITs战略配售基金来获取资产上市后的持续收益。而这亦有助于国寿投资围绕公募REITs布局的战略版图打造。

眼下，国寿投资最为迫切的，便是选择合适的合作方以及物色合适的优质资产标的。

普洛斯中国作为国内最大的仓储设施提供商，显然是个不错的合作方选择，更何况双方此前已建立多年的良好合作基础。而首只普洛斯REIT的成功，也强化了国寿投资对普洛斯运营能力的信任。

据披露，普洛斯REIT目前的基础设施资产由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，总建筑面积合计约115.66万平方米。

最新数据披露，相关资产的项目经营状况表现稳定，截至9月末，时点平均出租率88.46%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为90.78%，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为37.72元/平方米/月。

此外，普洛斯旗下物流仓储类资产相当丰富，截至目前，普洛斯在国内拥有450多处物流仓储及工业基础设施，总面积超过5000万平方米。当中更不乏科技产业园、数据中心和能源基础设施等成熟资产，这些均可能成为未来上市的备选项。

接下来，如何在庞大的资源库中优中选优，成功运营孵化推动REIT上市，是国寿投资和普洛斯需要共同探索的重要课题。

近期REITs上新的速度明显提速。目前有8单产品在审，此外还有百余单储备项目正在推进，未来的REITs市场在规模和题材方面都将进一步扩容。市场也早已开始期待普洛斯在REITs方面有更进一步的表现。