文|债市观察  蒲肃 武丽娟

一度千亿市值的东方雨虹（002271.SZ）疑似“身披马甲”、代金主拿地的猜测又有了新进展。

11月16日，东方雨虹公告显示，之前40亿元竞拍获得的地块，以47.5万元转让该地块建设主体公司股权。

一个月前的10月18日，东方雨虹全资子公司——北京虹曦置业有限公司（简称“虹曦置业”）以40.135亿元竞得北京市丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区R2二类居住用地，土地面积约3.41万m2。

随后，东方雨虹设立全资子公司北京虹丰置业有限公司（简称“虹丰置业”）作为该用地建设主体公司。

当时市场就对此事议论纷纷，因为东方雨虹并无土地开发经验，突然40亿杀入土拍市场着实令人惊讶，业内人士猜测或是代为其他企业拿地。

01、“马甲”坐实了吗？

如今，随着东方雨虹出让上述地块公司股权，接盘的金主也开始浮出水面。

公告显示，东方雨虹旗下的虹曦置业拟向苏州竹辉兴业有限公司（简称“苏州竹辉”）转让虹丰置业95%股权，转让价格为47.50万元。交易完成后，虹曦置业将持有虹丰置业5%股权，苏州竹辉将持有虹丰置业95%股权。

来源：企业公告

之所以将拥有40亿元价值地块的公司股权以47.5万元转让，是因为虹丰置业2023年10月31日账面净资产仅50万元，以实际净资产的95%作为最终股权转让价格，故为47.50万元。

企查查数据显示，苏州竹辉的四名高管刘慧明、杨智宇、李涛、戴超均在中海地产旗下公司出任要职，这让外界关于接盘方为中海的猜测基本坐实。

其中，苏州竹辉法人、董事长刘慧明，同时还在中海地产旗下多家公司任董事长、董事等重要职务，其中在青岛海慧方达房地产有限公司任董事、在中海海纳（苏州）房地产有限公司任董事长、在中海发展（上海）有限公司任董事长等等。

此外，苏州竹辉的董事兼总经理杨智宇也在中海地产（苏州）有限公司、中海海纳（苏州）房地产有限公司等中海地产公司任重要职务。

据债市观察了解，东方雨虹竞拍上述丰台地块时，同时参拍的企业还有华润置地、中铁建、京能、首开、中海、天恒、城建等七家企业。

上述地块条件比较优渥，吸引了多家房企积极竞拍，当时仅用了10分钟、28轮竞价，就触达该地块的地价上限，随后转入摇号环节。上述7家房企参与摇号，而东方雨虹最终幸运拿地。

显而易见，“马甲”拿地并不公平，但两家公司是否在“赛前”就已经协商一致，很难界定。

值得注意的是，东方雨虹参与土地竞拍的子公司北京虹曦置业有限公司，在2023年3月1日成立，经营许可范围为“房地产开发经营”，该子公司拿地后成立的建设主体公司虹丰置业虽然认缴注册资本42亿元，但实际缴纳注册资本仅50万元，所以在转让公司95%股权时，协议金额只需47.5万元。

前后梳理来看，这一步步的设计，使得转让地块的流程格外简单。

所以，中海会支付40亿土地款吗？截至发稿时，中海方面尚未公开回复。

02、账面资金缩水60%，

“防水一哥”股权激励能变现吗？

东方雨虹成立已近30年，在防水涂料行业中属龙头，业内称“防水一哥”，曾创造过上市14年市值上涨近300倍、总市值上千亿的佳绩，因为参与了北京水立方、鸟巢、奥运村等重点工程项目积累品牌认知度。

如今，防水一哥冒着涉嫌“马甲拿地”的风险去争取客户的长期合作，这究竟是为什么？要知道，东方雨虹早在获得上述地块的时候就提到，“拟通过该土地资源合作与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。”

看看东方雨虹目前的经营现状或许能了解一二。

截至2023年三季度末，东方雨虹三大现金流均告负，其中经营性现金流负47亿元，期末现金及现金等价物余额仅32.72亿元，相比2022年底缩水近65亿元，大降66.41%。

来源：企业预警通数据

此外，东方雨虹应收账款高达151亿元，事实上，从2022年6月30日数据至今，东方雨虹每个季度的应收款都在100亿以上。

高额的应收款也让投资者担心是否会有坏账、计提减值风险，对此，东方雨虹董秘回复投资者称，“公司应收款项综合账龄较短且产生坏账损失的可能性较低”。

此外，东方雨虹货币资金仅41.63亿元，2022年底时还有105.4亿元，缩水超60%。而短期借款和一年内到期非流动负债却有56.52亿元。

2021年，东方雨虹为解决资金问题，推出员工持股计划，共1411人参与，筹集自有资金13.8亿，公司还加了1倍杠杆，通过海通证券融资27.6亿购买了4947万股份，成交价格为历史高点之一2021年3月26日的收盘价 50元/股附近。这笔员工持股计划，有约1/3的股份来自李卫国，其通过大宗交易以53.79元/股卖给员工1500万股，价值超8亿。

但当年的“股权激励”如今却面临着亏损的风险。

此前公司实控人李卫国承诺，为参与本次员工持股计划的员工资金提供兜底补足和年化利率低于8%时的对应补偿。此次员工持股计划的成本均价约55.78元/股，而公司目前股价较2021年6月初的高点已跌超60%。

近一个月以来，东方雨虹股价持续下跌，11月17日收盘价格仅22.5元，与今年高点相比跌幅近50%，今年以来市值蒸发超200亿元。而相比两年前的历史性高点，市值从1600亿跌到了578亿，缩水了上千亿元。

目前，员工持股计划仍有2000多万股在手，当时成交总金额为 27.59亿。粗略估算，这部分员工持股计划的股价跌幅达58.8%，微博上还建立了相关话题“东方雨虹1400多名员工浮亏超15亿”。

来源：微博

03、“常德首富”李卫国财富缩水85亿，计划发债融资20亿

东方雨虹董事长李卫国出生于湖南常德桃源县，大学毕业后被分配至长沙县职业中专担任教师，1992年调任至湖南省统计局，端上了“铁饭碗”。

1995年，李卫国递交辞呈投身商海。经过20多年的发展，东方雨虹在防水领域风生水起，在鸟巢、水立方、大兴机场、港珠澳大桥、京张铁路等国家重大基建项目背后，都有李卫国和东方雨虹的身影。

得益于大基建红利，东方雨虹于2008年成功登陆资本市场，从此一路大举扩张。自2008年上市以来，其营收和净利均保持了连续14年增长。2008年-2021年，东方雨虹的总资产从6.6亿元一路飙升至497.33亿元。

尤其是2017年到2019年间，东方雨虹年营收增长均在30亿以上，在2019年则突破40亿元，确立了国内防水涂料龙头地位。

2022年“胡润百富榜”中，李卫国以255亿元财富排名榜单第207位，成为防水行业首富。这是李卫国第13次登上“胡润百富榜”，登榜年度为2009年-2011年和2013年-2022年。

不过，在2021年的榜单中，李卫国以340亿元财富排在第175位。相比2021年，李卫国2022年的个人财富缩水85亿元，排名下降32位。

去年，这位本已隐退幕后的东方雨虹创始人回归，在2022年业绩发布会上，李卫国提出了“2022年营收400亿的企业目标”。面对投资者的提问，更是表示自己充满信心。

不过，受房地产行业不景气等因素影响，东方雨虹的业绩也受到影响。2022年，东方雨虹营收和净利遭遇了上市后首次下滑，净利甚至近乎腰斩。全年实现总营收312.44亿元，同比下滑2.26%；归母净利润21.2亿元，同比下滑49.57%。

来源：Wind

香颂资本执行董事沈萌沈萌认为，东方雨虹属于房地产开发行业的配套下游产业，当房地产开发投资与销售等数据出现大幅度下滑，必然会导致东方雨虹等下游产业的业绩不佳。

随着部分房企出现财务资金链问题，建材行业也面临较大的坏账风险。在下游需求锐减的同时，东方雨虹还面临账款难回的问题。最近3年，其应收账款持续增长，2020年-2022年分别为61.01亿元、87.64亿元、108.79亿元，同比增长分别为8.26%、43.64%、24.13%。

今年上半年，东方雨虹的应收账款占营收比重约为81.18%，占流动资产比重约为44.82%，占总资产比重约为27.76%。

今年前三季度，东方雨虹业绩略有好转，实现营业收入约253.6亿元，同比增长8.48%。归母净利润约23.53亿元，同比增长42.22%。但应收账款仍然高企，前三季度应收账款高达151亿元。

建筑材料行业往往对房企开发商依赖度较高，更容易出现应收账款偏高等问题。

不过，半年报显示，应收账款的关联方多为建材公司。东方雨虹也多次在互动平台披露，公司与恒大、融创、碧桂园无大额债权债务关系。

面对超百亿应收账款，东方雨虹选择发行票据应对。今年6月，公司宣布拟发行2023年应收账款资产支持票据，总发行规模不超过20亿元。此外对应收账款计提的坏账准备比例不到10%，坏账准备合计金额约为3.38亿元。

在沈萌看来，房地产市场目前仅仅是在供给端出现政策调整，而需求端依然低迷，防水业务并没有彻底走出需求低迷的局面，而大面积的房地产开发商陷入财务危机，对其现金流的安全性会进一步造成压力。

“防水一哥”能凭借40亿土地资源换取多少业务呢？我们持续关注，欢迎评论区留言讨论。