文|睿思网

11月19日，红土创新深圳安居REIT以线上形式召开了2023年三季度业绩说明会，相关管理层就投资者重点关注的出租率、扩募规划等问题进行详细解答。

红土创新深圳安居REIT是全国首批、深交所首单保障性租赁住房公募REITs之一。从目前来看，红土创新深圳安居REIT的经营持续稳定。

数据显示，截止三季度末，红土创新深圳安居REIT的四个底层资产中，安居百泉阁保障房出租率为98.16%，安居锦园保障住房出租率为98.25%，保利香槟苑和凤凰公馆保障住房出租率分别为99.6%和98.69%。

但高出租率背后，亦存有下滑风险。其中，安居锦园和凤凰公馆出租率均较二季度有少许下滑。今年二三季度末，安居锦园的出租率分别是100%，98.2%，凤凰公馆的出租率分别是98.79%，98.69%。与此同时，凤凰公馆将近400套房源将于今年年底到期，续租压力激增。

“目前大多数租户会选择续租，为实现顺利过渡，降低空置期，基金管理人协同运营管理机构在合同期限满前三个月引导企业或者个人进行续租申请，同时衔接坪山区住房主管部门，加速续租资格的审核或重新分配，及时做好合同签订工作。”红土创新深圳安居REIT管理层表示，将倾注更多管理力量，力保四个资产的出租率、运营服务能力处于较高行业水平。

红土创新深圳安居REIT同时透露，目前安居REITs扩募资产储备丰富，正在梳理符合发行条件的保障性住房资产，在相关项目达到稳定性状态且符合监管要求之后，将适时启动扩募筹备。

据红土创新深圳安居REIT早前披露的信息显示，其扩募资产位于深圳南山、光明和盐田三区，项目规模从3.35万平方米到30.88万平方米不等，投资总规模达53.6亿元，估值达底层资产的4.6倍。

此外，截至目前，安居集团共运营项目107个，在管房源近5万套。今年前三季度，新接管投运的项目就有19个，15665套房源，预计今年四季度到明年新建成的项目将有34个，约3.9万套房源，这亦有机会成为红土创新深圳安居REIT未来扩募的资产。

附现场问答实录：

问：安居租赁相较于其他住房租赁运营机构的优势在哪里？未来又如何发挥这些优势深入到城市的保租房住房运营管理中？

答：深圳市房屋租赁运营管理有限公司成立于2017年9月12日，注册资本金十亿元，是深圳市人才安居集团体系内唯一一家全资控股，按照企业化管理市场化运作的物业资产的运营管理企业。

相比其他运营机构，安居租赁依托市属国企的背景，良好的政企关系、雄厚的资本，大批量的接管运营以及多板块业务于一身。协同运作以及承接政府职能的延伸，具备政策性住房专业化、规模化、规范化运营能力等优势，业务体量快速增长，资产负债比较低，拓展经营能力也比较强。

未来，我们将坚持专业化、市场化的方式发展方向，形成“一个平台、两大体系、三维协同、四轮驱动”的运资产运营管理格局，努力争取市场业务，积极拓展资产运营业务领域，实现各业务协调联动和公司的高质量可持续发展。

问：租赁合同近期有无集中到期的情况？是否有续租压力？

答：2023年内租赁期续租压力较大的是凤凰公馆，共涉及400多套保障性租赁住房，到期日为2023年年底。目前大多数租户会选择续租，为实现顺利过渡，降低空置期，基金管理人协同运营管理机构在合同期限满前三个月引导企业或者个人进行续租申请，同时衔接坪山区住房主管部门，加速续租资格的审核或重新分配，及时做好合同签订工作。

问：安居锦园和凤凰公馆的出租率相比二季度有所降低，是什么原因造成？

答：今年二三季度末，安居锦园的出租率分别是100%，98.2%，凤凰公馆的出租率分别是98.79%，98.69%，这两个项目影响出租率波动的房源套数均为个位数，属于正常的出租率波动。安居集团将倾注更多管理力量，力保四个资产的出租率、运营服务能力处于较高行业水平。

问：基金的部分项目三年房产税免税期已过，请介绍一下房产税缴纳情况？

答：安居百泉阁、锦园仍在三年免税期内，将于2025年3月开始缴纳房产税，保利香滨苑于今年7月、凤凰公馆于今年11月开始缴税。

根据关于完善住房租赁有关税收政策的公告。财政部、税务总局24号文，从2021年10月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人专业化、规模化住房租赁企业出租住房的，且按4%的税率征收房产税。

目前，项目公司向个人直接出租的住房占比约43%，满足上述24号文中规定向个人出租住房的要求。因此，项目公司调用完免纳房产税三年的优惠政策后，可依据24号公告，出租给个人的保住房，适用4%的优惠税率缴纳房产税。对于出租给企业及空置房的保租房商户及停车场，按照从价计征。

问：目前安居集团保租房建设投入结构如何？

答：深圳市十四五时期，保障性住房筹建的思路以建设为主向建设筹集并重转变，筹建目标亦从54万套提升到不少于74万套，这是一个前所未有的举措。

安居集团作为全市保障性住房建设运营的主力军，成立至今近七年来，累计开工建设94个项目，建筑面积达到1400多万平方米，累计筹建保障性住房24.7万套，供应8.7万套，总体量约占全市的三分之一。截至目前，安居集团运营项目一共是107个，在管房源近5万套。

今年前三季度，新接管投运的项目就有19个，15665套房源，预计今年四季度，到明年新建成的项目将有34个，约3.9万套房源，因此，未来一段时期内，安居集团的运营管理规模体量将快速壮大。

问：请从运营的角度谈谈保住房如何既满足社会效益，又满足经济效益，实现稳定的回报？

答：发展保租房是国家重要的民生大局，对于像深圳这一类的城市面积小、人口密度高的超大城市而言，社会效益显而易见。

从运营角度来看，保住房实现稳定回报的关键，一方面是需充分运用好国家、地方给予的政策红利，提高出租率，保证持续增长的收益。

另一方面，我们正在通过大力实施运营管理智能化、数字化转型以及多个业务协同联动等手段，有力降低运营成本，提升运营效率。

相信随着我们运营管理规模体量的快速增长，边际效益会逐渐的显现。

问：目前本基金是否有扩募计划，如何确定购入基础资产的价格？

答：安居REITs扩募资产储备丰富，公募REITs扩募购入的资产需满足的要求与首次发行一致，安居集团正在梳理符合发行条件的集团内部、外部的保障性住房资产，在相关项目达到稳定性状态且符合监管要求之后，将适时启动扩募筹备，并将按照监管要求进行定期披露。