记者 杨舒鸿吉

在2023年末，73岁上海老人史桂菱“老来得房”。

她并非没有房子。在普陀区甘泉街道，她拥有一套32平米、40余年房龄的“老破小”。尽管屋况不佳，但这是她奋斗半生的成果，准备安度晚年的住所。

今年11月，上海市面向7个中心城区14个街道开展小范围“趸租”房试点，以市区“老破小”换郊区二室户，探索“养老+租赁”新模式。

12月中旬起，首批签约的31批“趸租”老人陆续入住。史桂菱便是通过“趸租”，换来了郊区嘉定一处82平米的全新电梯房租住。

家里终于有了阳光

11月2日，上海市地方金融监督管理局发布《探索“租赁+养老”新模式 以“趸租”满足品质养老新需求》一文，该文透露目前，在黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦共七个中心城区（14个试点街道）的60岁及以上老人，且现居住面积30-50平方米以内的成套一室户房屋，可以参与“趸租”项目。

上述文章指出，建设银行上海市分行联手上海建信住房公司（下称“上海建信”），通过市场价取得老年人房屋五年的租赁权，进行简单装修，纳入保租房管理，以优惠价格向中心城区就业的新市民、青年人和各类人才出租；以五公里内具有完善的医疗资源、生活配套为目标，以趸租五年的形式租赁存量公租房、保租房、社会化租赁房屋，在适老化装修后提供给趸租项目老人使用。

上海建信住房公司通过社区征集老年人意向时，进一步明确参加趸租的居民需符合如下初步条件：60-75周岁有活力的老人，且小区内有1室或1室半的成套房屋（使用权房和产权房都可以，前提是必须要有老人名字），趸租期间物业费全免（水电煤车位费自理），趸租期为最短5年一签约。

12月中旬，首批“趸租”老人陆续搬至嘉定区江桥镇海波路1555弄的保利云上澄光小区。资料显示，该房源由保利集团开发，设有两室两厅房屋31套，套均面积为82平米，家具家电厨卫配备齐全。

史桂菱是街道里“中签”的两户老人之一。

史桂菱告诉界面新闻，入驻新房后，最大的感受就是环境变好了，社区管理十分有序。最重要的是原本每天要爬5楼的她，如今“刷个脸”就能乘坐一梯两户的电梯到家。

搬家后，她喜欢骑着电瓶车去1公里外的商场购物，然后回到家里享受大房子的宽阔与从容。新家附近就有地铁站，方便坐地铁回到普陀区和老友相聚。

同龄的张沁芳搬入新家后，最享受的是触手可及的阳光。

她告诉界面新闻，静安的老房子只有40多平米，位于一楼，潮湿、阴暗，常年晒不到阳光。久盼不来动迁改造，夫妇俩随后前往苏州租住了一套电梯房养老。

她的儿女居住在黄浦区，平时忙于工作，只有逢年过节一家人才能在苏州团聚。后来在街道的关心下，张沁芳和先生得知有“趸租”房政策，成为街道里“第一个吃螃蟹”的人。

搬到嘉定区之后，告别跨城养老的张沁芳夫妇与子女每周都可以见上一面，还省去了舟车劳顿。作为桥牌爱好者的她背熟了地铁线路图，准备闲暇之余，在“15分钟交通圈”内和朋友约上几局。

界面新闻从多位入住“趸租”房老人处获悉，承办公司已经按时、足额向他们发放了金额不等的补贴。

“这是原本合同里写明的，能够及时拿到，让我们心里也安定了不少，免费入住大房子，每月还能领补贴，这是以前不敢想象的。”张沁芳说。

什么是“趸租”？

建设银行上海市分行称，“趸租”秉持“一个自愿、三个不变、三个改善”的基本原则。

其中，“一个自愿”是充分尊重老年家庭及其子女意愿，由其自主决定是否开展趸租；“三个不变”是指老年家庭趸租后“现有房屋权属不变、现有居住户口不迁、配租郊区后公共服务标准不降”，不会因趸租影响老年家庭的各项应有权益；“三个改善”是指趸租后老年家庭在居住空间、家庭收入和生活环境上能有大幅改善。

一位中心城区趸租专班专员向界面新闻透露，其负责对接签约工作，试点两个街道内居民反映热烈，11月就已完成了全部签约工作。“基本上一个小区就有一位老人签约，因为名额有限，所以签约工作在11月12日前后就已经完成，老人及家属在签约前，多批次前往趸租保障房实地看房。”

上海建信负责此次趸租业务的工作人员接受界面新闻采访时表示，“趸租”试点开始后，由街道将名单提交至上海建信，上海建信安排上门评估房屋情况，待双方订立合同后，老人即可等待安排入住趸租保障房房源。首批完成试点之后，目前暂未接到第二批启动的通知。

该工作人员还透露，老人在郊区趸租保障房的房租按市价6折计算，位于市区的趸租房源后续交由上海建信进行装修，纳入保障房面向社会招租。租金若有盈余则会返给老人，如有差额则由上海建信公司承担。

这名工作人员强调，双方签订的合同性质为租赁合同，“因此不存在网传的两处房产产权置换的可能”。

记者从市级部门获取的一份趸租工作介绍材料中看到，除保利云上澄光外，在青浦区华志路、奉贤区柘林镇、宝山区集贤路、松江区文南路另有共计5套房源。记者注意到，上述5处房源均为刚完成交付的新建住宅小区。

“趸租”试点的动力

互联网对于上海试点“趸租”存在不同意见。

部分网友认为，让老人去郊区养老，年轻人在市中心就近上班，不失为一种好的选择，可实现社会资源有效配置。也有人认为，郊区医疗等资源不如中心城区丰富，对于老人养老并非是好选择。

在采访中，在趸租保障房源之一的上海保利澄光，部分业主表达反对意见，认为将该小区部分房源选择做趸租保障房，或将影响社区居住质量，或对小区商品房交易价格产生负面影响。

同时，也有多位保利澄光业主向记者反馈，老人入住后，业主和“趸租”老人之间相处和睦，日常相处中并无不同，不反对“趸租”。

纵观全国，多个特大型城市已通过试行“趸租”模式来解决城市住房问题。

北京于2018年在海淀区完成了“趸租”房源的签约装修，推出人才公寓，既解决了群租房的治理难题，又保障了人才居有住所。

深圳探索让民营企业长期“趸租”城中村作为公寓出租的模式，出资改造整村房屋、公共设施和空间环境，开展规模化租赁及增值服务。

厦门结合村庄情况，引导村民自发更新改造，将城中村房屋租赁给咖啡店、小吃店等，并将一些闲置住房改造为民宿，例如厦门大学附近的网红打卡点曾厝垵，其实就是城中村有机更新的成效。

老龄化形势严峻，正在倒逼上海市寻求多元途径应对“银发危机”。

数据显示，截至2022年12月31日，上海市60岁及以上户籍老年人553.66万人，占户籍总人口的36.8%。

此次试点的14处街道，均是上海中心城区典型的深度老龄化社区。以杨浦区鞍山四村小区为例，公开资料显示，该社区内60周岁以上老人占比高达48%，独居老人近300名。该小区建于20世纪50年代，是上海市最早的工人新村之一，平均居住面积仅在50平方上下。

上海社会科学院研究员、教授级高级规划师万勇指出，上海市开展趸租试点的动力主要来自四个方面：一是政府践行人民城市理念，为民办好事办实事的工作初衷；二是市场主体在新形势下对房地产业新发展模式的探索和实践；三是老年人和新市民、青年人等相关群体改善住房条件的愿望与诉求等原动力；四是在土地级差效应下，存在不同区位房屋资源优化配置的可能性，这本身是符合品质提升的市场逻辑。

万勇认为，趸租模式既改善部分老年人居住条件，增加了解决住房难题的选择项，同时又为新市民、青年人增加市区保租房房源供给，促进职住平衡，解决上下班长途奔袭的困难。在政府引导、市场主导下，做好住房资源的优化配置工作，通过级差效应，既实现老年人住房“以小换大”“以旧换新”，又实现新市民、青年人住房的“适用适配”和“职住平衡”。

据其分析，在城市有机更新的大背景下，未来趸租工作很有想象空间，“主要是这个理念比较好，可以通过各种途径增加不同人群解决住房困难的选择项，通过市场化手段优化房屋资源配置”。

（史桂菱、张沁芳均为化名。）