文|睿思网

新投资者的到来，或许能令上海亚龙项目的复活之路走得更快些。

11月27日，融创公告宣布，将其在上海亚龙项目所持有的15.625%股权及债权，以25亿元的代价转让给了西奥电梯，西奥电梯也顺势成为这个老黄浦旧改项目的新投资者。

据悉，此次股权转让是融创此前与华融达成的融资贷款协议条件之一。就在上周，融创就上海亚龙项目与华融达成融资合作，华融将向该项目公司提供34.8亿元借款。“此次合作将助力项目开发建设恢复正常。”融创彼时称。

新湖中宝成最大股东

上海亚龙项目原本是黄浦区508-514街坊旧城区改造项目，位于黄浦区老城厢西角中部，人民路、河南中路与方浜中路三条道路在此交汇，占地面积约为9.6万平方米，总建筑面积约为43万平方米，住宅总可售面积约为22.8万平方米。项目周边1公里内有豫园、文庙等重要历史建筑，和人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里，区位优势得天独厚。

在过去将近20年的时光里，上海亚龙项目经历了多次流转。

2004年，上海本土企业亚龙投资拿下亚龙项目，计划开发名为亚龙古城国际花园。由于地块出让时为毛地状态，这意味着亚龙投资开发前就必须完成拆迁平整的工作。

或许是拆迁难度太大，亚龙项目此后便进入停滞状态，这一拖，一晃过去了12年。

2016年，停滞已久的亚龙项目终于迎来曙光。新湖中宝通过收并购作价11.9亿元将该项目揽入囊中。随后，拆迁的重任交到新湖中宝手中。据悉，新湖中宝需要动迁的居民户数为4298户，动迁单位101户。

然而，新湖中宝的拆迁进展亦不顺利，四年后，新湖中宝不得已去找“帮手”。

彼时的融创正为拿地发愁，毕竟其在上海的项目储备已然不足，且融创也急于向外界证实自己“城市综合运营商”的能力以提升与政府、合作方等的谈判议价优势，无论是地块性质还是货值体量来看，亚龙项目显然是个优质的标的。数据显示，亚龙项目的可售面积达到22.8万方，按周围房源均价约13.1万每平米计算，该项目货值预估可达三百多亿。

2020年11月，融创以38亿收购了亚龙项目50%权益，正式与新湖中宝联手开发亚龙项目。

按50%权益计算，亚龙项目如若顺利入市，将可为融创带来至少150亿元的销售收益，而当时融创在上海的年度总销售额也不过200亿元左右。

只是，可能连融创都没想到，亚龙项目的拆迁工作如此棘手。截至目前，该地块尚有少量户数未完成拆迁，部分区域仍处于毛地状态。

一年后，融创悄悄引入了两家合营企业，并向外摊分了项目9.375%的权益。

在本次重组转让之前，上海亚龙项目由融创全资附属公司上海融创、星原方及新湖中宝共同持有，权益占比分别为40.625%、9.375%及50%。

随着西奥电梯的入局，融创中国的占股权益亦将进一步降低。在交割及股权重组完成后，融创中国、新湖中宝、杭州西奥与星原方将分别持有亚龙项目25%、50%、15.625%及9.375%权益。

兜兜转转，新湖中宝还是变成亚龙项目的最大股东。

项目成败关系公司命运

对各方而言，如今的结局可谓“皆大欢喜”。

据了解，此次股权重组的代价约为25亿元，其中约24亿元将由杭州西奥对上海融创的现有债权债务进行冲抵，剩余约1亿元将由杭州西奥代为偿还欠付新湖中宝的债务。

对融创而言，尽管未有一分入袋，但借此也缓解了债务压力。毕竟其前不久才刚刚完成约900亿的整体债务重组，算是勉强活了下来。事实上，该转让及重组事项，融创预期将录得除税前未经审核溢利1.8亿元。

西奥电梯自然更是不必多说，尽管25亿并非小数目，但一旦亚龙项目顺利入市，西奥电梯或将获得至少翻倍的收益。

对新湖中宝而言，不仅成功收回1亿元欠款，也因融创的担保获得来自华融的34.8亿元借款，大大缓解了项目后续开发的压力。而新湖中宝亦寄望该项目的复苏来减轻身上的债务重担。

现在最大的问题在于亚龙项目的入市时间。

按照新湖中宝原定计划，亚龙项目计划于2024年预售。惠誉早前曾预期，随着北外滩项目计亚龙项目的入市，2023年、2024年新湖中宝每年的权益合同销售额有望达到70亿至100亿元人民币，并有望恢复至2022年的权益销售额80亿元水平。

惠誉同时指出，目前新湖中宝的销售额仍不稳定，且高度依赖其上海项目，预计会占2023、2024年合同销售额的三分之二。而且，新湖中宝在上海的未售土储约占总价值的50%。

可见，上海市场尤其是准备复苏的亚龙项目的销售成功与否，将直接影响新湖的业绩表现。

今年以来，新湖中宝的销售表现不甚乐观。数据显示，2023年1-9月，新湖中宝合同销售面积22.18万平方米，同比下滑31%；合同销售收入23.60亿元，同比下降77%。

三季度报告显示，第三季度新湖中宝营业收入8.85亿元，同比减少45.31%；归属上市公司股东的净利润为3.42亿元，同比减少31%。前三季度，新湖中宝营业收入37.23亿元，同比下降44.29%；归属母公司净利润19.55亿元，同比增长22.32%。其中，归母利润的增长主要由于近13亿元的股权投资收益。

此外，新湖中宝的资金链持续承压。截至上半年，新湖中宝资产负债率为64.53%，有息负债合计338.49亿元，占总资产的27.11%，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计116.28亿元，而同期公司货币资金余额64.22亿元，无法覆盖短债规模。

为此，新湖中宝也在加大融资力度，就在本月，新湖中宝获得30亿公司债的发行额度，于上半年，亦获得20亿的中期票据注册额度。

考验新湖中宝能力的时刻又到了。