文｜实习记者 刘晨

在房地产行业向新发展模式转变过程中，产业地产成为重要的发展方向之一。

11月28日，北京发布《北京市促进未来产业创新发展实施方案》，提出面向未来信息、未来健康、未来能源等六大领域，将北京打造成为未来产业策源高地。

作为产业发展和提质升级的承载地，产业园区在这一过程中无疑会扮演重要的作用。据仲量联行统计，目前84%的投资者对位于一线城市的产业园区保持极大的关注。此外，近80%的投资人会看重政府的扶持政策及产业导向。

仲量联行最新发布的《北京市产业园区市场白皮书》（以下简称“白皮书”）指出，当前北京市各类产业园区共计644个，各类产业园区面积总体量达5400万平方米。

在租金方面，由于科技类产业园区在北京分布横跨中心城区和远郊区，各项目之间的租金差异明显，最低仅为1元/平方米/天，最高则接近10元/平方米/天，平均租金为3.5元/平方米/天。

其中，北清路区域和望京区域租金较高，普遍为4-7元/平方米/天。由于相较于中关村核心区办公楼项目，这两个区域仍具有明显的价格优势，因此吸引了包括腾讯、百度、联想、阿里巴巴、美团等科技公司入驻。

相比科技园区的布局，文创园区的分布更为集中。朝阳、丰台和海淀三个行政区聚集了北京全市70%以上的文创类产业园区。

朝阳区内超过85%的文创类产业园区都集中在CBD周边的定福庄国际传媒产业走廊。该区域汇聚了1.6万家文创企业，年收入预计将突破1600亿。作为全国首个国家文化产业创新实验区，定福庄国际传媒产业走廊也是文创类产业园区的租金高地，租金高于3.5元/平方米/天的全市平均水平。

目前科技、文创类产业园呈现更好的发展趋势，这两类园区占到北京整体产业园体量的84%。

白皮书指出，当前北京约60%的产业园区都属于科技类，项目总数为336个，总体量超过3200万平方米，这也与“十四五”时期北京市政府的产业发展规划深度吻合。鉴于北京科技中心的定位，科技类产业园自然成为了大力推进国际科技创新中心建设的核心载体。

此外，在“全国文化中心”的定位下，文创类产业园区在北京市范围内也占据不小比重，约为24%，项目总数为205个，总面积近1300万平方米，整体呈现出活跃的发展态势。

由于这两年整体经济形势面临压力，北京的写字楼市场呈现供大于求的局面，写字楼空置率在10%以上。

仲量联行认为，北京的产业园区与办公楼市场之间并不存在直接的正面竞争关系，因为在同一区域内，租金价格接近的产业园区与办公楼数量有限。

根据白皮书，在2015-2018年期间，产业园区在商业属性方面的价值分化。在这一过程中，市场从某种程度上忽略了产业园区本身被赋予的社会属性与政府设置产业园区的初衷。

自2018年开始，北京针对产业园区的相关用地政策逐步收紧，推动其回归本来的发展轨道。

对此，仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：从税收减免和资金扶持，到人才引进和定制化服务绿色通道，政府部门出台的各项支持措施的力度直接关系到产业园区能否取得成功，因此，投资者在决策时，不仅要考虑产业园区自身的区位优势和商业价值，更应审慎评估相关扶持政策对企业的吸引力，才能确保投资的成功和可持续。

作为政府对特定产业进行定向扶持的重要场所，产业园的实际发展动态与政府在不同阶段、不同区域颁布的行业扶持政策息息相关。

仲量联行认为，时刻关注政策的动向，发挥产业园为经济发展赋能的辐射带动作用，是北京市产业园未来的发展方向。