文｜实习记者 朱箪

出险房企债务展期的进程加快。

11月29日，中国奥园（03883.HK）公告称，公司在中国奥园计划会议上取得足够境外债权人支持批准债务重组计划。这意味着，中国奥园的境外债务重组方案获通过，成为又一家完成全部境内外债务重组的房企。

公告显示，中国奥园及Add Hero计划分别由占有表决权金额79.11%及88.31%的出席债权人，通过现场或委派代表的方式投票赞成奥园重组方案，待相关法院聆讯裁决后将正式生效。

债务重组方案通过后，11月29日上午，中国奥园的股价也发生异动，涨幅一度飙升超26%。截至当日收盘，涨幅为11.93%，报0.244港元/股。

根据奥园此前披露的境外债务重组方案，公司计划发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换。此次境外债务重组方案的通过，预计能提升公司的净资产，减轻债务压力。

此前，奥园在境外债务重组之路上也遭遇了一个插曲。

11月19日，知情人士透露，在香港法院的公开受理听证会上，平安海外对奥园的境外重组计划提出了公开反对，不过被法官驳回，要求其提供更多证明材料。平安海外对此回应称，并非有一家机构反对现有方案，此前在法律顾问组织协调下，多家境外债权人集体反对中国奥园重组计划。

资本市场人士认为，当时债权人提出反对的原因主要是认为重组方案不公平。在奥园的境外重组方案中，奥园对非抵押债务的债权人和有抵押债务的债权人作出了区分，这导致清偿率会有区别。

作为较早出险的民营房企，奥园今年一直在推动债务展期和盘活旗下项目的谈判。

今年上半年，奥园先后引入了山东健康、南粤基金、中金国测等国央企资金纾困，盘活部分旧改项目。

据奥园集团官网显示，4月14日上午，中国奥园集团与西安航投科创控股集团在西安签署战略合作协议，双方将本着优势互补、共赢发展的务实原则，以陕西区域为起点，在品牌引入、项目合作、商业运营、战略投资等领域开展合作。

7月，奥园披露了境外债务重组方案，重组规模约61亿美元，奥园计划发行新融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具、14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

这一方案在8月获得了超75%的债权人同意，随后奥园补发了财报，完成复牌指引动作。9月5日，奥园的12只境内公开债务全部顺利通过整体展期，期限三年，总规模约116亿元。20天后，奥园在港交所顺利复牌。

根据不完全统计，自2021年下半年以来，已有超50家上市房企进行债务重组。最近完成境内外债务重组的房企还有融创。

11月20日，融创历时18个月完成了境内外债务的整体重组，总规模约900亿元，成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。此外，富力、华夏幸福等房企也实现了债务重组。

在宏观层面，近期关于房企融资也频频传来利好政策。

11月17日，人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作，明确要支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

此外还有市场消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，涵盖50家规模房企，国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。

中指研究院企业研究总监刘水表示，如果白名单制定落地，金融机构融资支持扎实落实，房地产企业流动性有力缓解，房地产企业风险蔓延将会明显受到遏制，标志着防范化解房地产企业风险进入了新阶段。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，债权股权融资只是外部输血，关键还是自身造血功能。到了偿还的时候，需要大规模的销售兑现现金流，这才是最关键的。

但在销售层面，这些出险房企依然面临压力，销售下滑的趋势并未改变。

中指研究院数据显示，奥园今年前10月的销售额115.4亿元，销售面积122.7万平米，同比均大幅下滑，今年7-10月，奥园月均实现约10亿元。

同时奥园的整体营收、财务状况也未好转，上半年仍出现亏损。根据中国奥园的财报数据，今年上半年，公司总营业额约109.4亿元，毛利约7.41亿元，同比增长373.1%；期内亏损约28.96亿元，股东应占亏损约29.45亿元，同比上升0.8%；流动负债总额约2334亿元。公司手持现金及银行存款余额仅33.74亿元。

在保交付方面，今年1-10月，奥园实际完成交付房屋2.3万余套，预计今年内还将交付近2万套房源。

此次境外债务重组方案的通过，只是中国奥园走出债务危机跨出的一步，接下来在保交楼、恢复正常运营以及扭转销售颓势方面，还会面临诸多挑战。