记者 杜萌

今年以来在二级市场表现不佳的富国首创水务REIT再传利空。

今日，富国基金发布公告，称外部运营管理机构—首创环保集团的董事会秘书兼总法律顾问邵丽女士被监管部门实施留置措施。

公告称，目前首创环保集团董事会、监事会运作正常，本基金委托其运营的项目生产经营秩序正常，本事项不会对基础设施项目运营情况产生重大影响。截至收盘，富国首创水务REIT报2.707元，盘中最大跌幅为3.98%，收盘跌幅收窄至1.60%。

公开资料显示，富国首创水务REIT的底层资产为深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经营项目(以下简称“深圳项目”)及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目(以下简称“合肥项目”)。富国首创水务REIT由北京首创环保集团进行外部运营管理。

2021年6月21日，富国首创水务REIT在上交所挂牌上市，发行价为3.70元，共发售5亿份基金份额，合计募集资金18.5亿元。

做为产权类项目，底层资产的盈利能力决定了RETIs项目在二级市场的表现。从成立以来的收益来看，2022年报显示，项目全年实现收入为29,447.34万元，相比于预测数，完成度约为98.11%；2022年基金实现息税折旧及摊销前利润15,242.67万元，相比于预测数，完成度约为82.76%。

显然，扣除调增减项对可供分配额的影响，2022年富国首创水务REIT底层资产收益情况并不及预期。对此，报告中解释称，差异原因在于项目实际产能利用率低于预期。根据基金年报，2022年深圳项目福永、松岗、公明三个水厂产能利用率分别为97.36%、93.93%、100.01%；合肥项目产能利用率83.61%。

三季报显示，今年前三季度富国首创水务REIT实现可供分配额1.16亿元，相比于2022年前三季度的1.24亿元，同比降幅约为5.93%。 

从二级市场表现来看，富国首创水务RETI已经跌破了发行价。尤其是在今年，其二级市场的价格一直跌跌不休，今年以来跌幅就达到了36.08%。

不仅是富国首创REIT，目前共有30只REIT登录交易所，截至12月14日，仅有3只REIT没有跌破发行价。如果将统计范围缩短到2023年，REITs产品在二级市场全线尽墨.

为什么会出现这种情况？有业内人士分析称，这主要是REITs市场的投资逻辑已经发生较为深刻的转变。

“在2021年6月份首批REIT上市后，前两年时间内主要是交易趋势，很多投资者短期持有，赚一把就跑，并没有深刻理解REIT长期持有享受分红的投资本质。而今年以来，多只产业园REIT爆出大租户退租，这影响了项目自身的盈利能力，也影响了投资者的信心。”有基金分析人士表示，REITs的收益完全取决于背后不动产获取现金流的能力，也就是租金能不能稳定的收上来，以及出租率的高低。

中金公司表示，目前来看，2023年REIT市场的调整主要是结构性的。尽管中国REITs在底层资产类型、会计计量规则、产品管理等方面确有自身国情特点，但总的来讲，流动性欠佳、二级价格呈现折价趋势、发行条件有波动性，这些都是国际REITs市场在发展初期的典型问题。典型问题的背后，是二级市场投资者对新兴大类资产在初期较为陌生，并难以建立可靠投资逻辑的一种结果。

通过此次调整，中国REITs市场将真正开始发挥对实体资产的价值发现功能，目前的调整是一个必经过程。现在，结构性调整或已近尾声，未来的市场运行可能与股债市场重构其关联方式，并再次开始演绎基本面周期逻辑，导向资产间表现的进一步分化。