界面新闻记者 |
房地产行业的狂热浪潮逐渐褪去，昔日在土拍市场大显身手的央企中铁也克制了不少。
中指研究院数据显示，今年前11个月，中国中铁（以下简称中铁）权益拿地金额88亿元，排第27名；拿地面积共100万平方米，排第52名，这一拿地金额相比去年同期下滑近五成。
2022年1-11月，中国中铁的权益拿地金额为165亿元，排16名；拿地面积300万平方米，位于第五名。
与投资放缓不同的是，中国中铁销售业绩保持稳定。去年前11个月中国中铁实现销售额598亿元，位于行业第29名；今年同期的排名则略有上升，以556亿元位居行业第25名。
在主业同为基建的央企中，中铁的地产规模相比并不突出。中国建筑旗下的中海地产今年的拿地金额排行业第一，中国铁建则排行业第七。
当中国建筑旗下的各大地产平台、中国铁建还在全国土拍场上“豪掷千金”时，中铁开始转向代建、城市更新等领域，偶尔才会参与热门地块竞争，并且还要比拼运气。
转战旧改、代建
今年以来，上海城市更新跑出加速度，“两旧一村”改造得到提速扩容。
截至目前，上海今年已完成零星旧改8.52万平方米、旧住房成套改造28万平方米、启动改造城中村10个。作为房地产行业新发展模式下的“三大工程”之一，城中村改造重要性凸显，也为房企们带来新的机遇。
中铁也不想错失这一机会。近日，中国中铁宣布，旗下子公司中铁（上海）投资集团有限公司联合中铁置业集团上海有限公司，拿下了上海市松江区洞泾镇沪松公路相邻地块“城中村”改造项目。
据了解，松江区洞泾镇沪松公路相邻地块“城中村”改造项目是经上海市城市更新领导小组评审，于2023年1月19日正式取得《上海市住房和城乡建设管理委员会关于认定松江区洞泾镇沪松公路相邻地块为“城中村”改造项目的复函》。
公开资料显示，沪松公路相邻地块“城中村”改造项目总用地面积约24公顷（约361.10亩），共分成6个地块，分布于沪松公路两侧。这6个地块全部位于经全市摸底调查的705个“城中村 ”点位内。
作为城中村改造项目，地块的开发要求和难度相应会更高。出让要求显示，本次改造将着力强化洞泾镇整体片区功能强化，通过改造项目进行改造范围内及周边衔接地块的旧改翻新，完善城市整体设计及功能塑造。
目前，松江洞泾板块的新房主要有华发海上都荟、保利发展洞泾地块、中建大椿·嘉利椿庭、兴云间等，均价5万元/平方米左右。
除此之外，中铁也将目光投向多家房企抢占的代建赛道。
近两年来，代建业务凭借稳稳收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性，成为不少房企轻资产转型的选择。
中铁进入代建领域，旗下子公司中铁置业是主要的业务平台。
今年6月13日，中铁置业西安公司代建杭州市临安区大型住宅“平峰晓庐”项目，正式进军华东代建市场。
8月份，中铁二十局房地产公司也成功中标重庆市高新区西永组团Z分区Z46地块项目代建代销及EPC服务合同。
10月11日，中铁置业西安公司又与山西乔氏实业控股集团有限公司正式签约，宣布代建乔氏集团太原沙沟项目。
中铁置业西安公司在代建领域已有一定经验，在顺利实现杭州临安和太原万柏林两个代建项目落地之后，还成立了专业机构，主要模式为输出代建管理为企业纾困。
今年以来，中铁在代建领域拓展了一定体量项目。据中指研究院数据显示，今年前9个月，中铁置业以247万平方米的新签约规模位于行业第13名，超过招商蛇口、朗诗绿色地产等。另外中铁二十局地产，也以25万平方米的新签约规模，位于行业前三十。
“中铁置业已计划将代建作为集团战略之一。”12月11日，中铁置业集团总经理申凌云曾表述。
主攻一二线城市
中铁依然重视房地产开发业务，这能带来更高的销售和营收规模。
尤其当前绝大多数民营房企投资收缩，央国企成为全国土地舞台上的主角，中铁也从中受益。只是对比过去的全国开花模式，中铁今年选择主攻一二线城市，“拿地不在乎数量，重在质量。”
以深圳为例，在今年的第四次宅地出让中，中铁以34.06亿元、建设3.55万平方米现房面积的价码，拿下位于宝安中心区的地块。
据了解，该地块在开拍前就已经达到最高限制地价，21家房企出价竞拍。而在最后考验运气的环节，中铁击败其他19家房企拿下地块。
中铁在上海的运气也不差。据界面新闻了解，在今年上海首轮集中供地期间，中铁旗下的中铁置业共报名参拍5幅地块，最终从15家房企竞争、20多轮竞价厮杀之中，以总价19.05亿元夺得热门的徐汇区田林街道地块。在此之后，中铁置业还参与了闵行区华漕镇地块的竞拍。
在北京市场，中铁则不再“单打独斗”，而是采取联合拿地的方式降低风险。今年5月，中铁联合华润置地以37.26亿元+1.8万平方米的现房销售面积竞得大兴区西红门镇一幅地块，溢价率15%。
前不久，中铁又联合北京兴创置地以19亿元竞得北京大兴区黄村镇宅地，溢价率1.06%。
除一线城市外，中铁在西安等核心二线城市也在继续“拓展疆土”。 比如8月9日，中铁置业西安有限公司以4.806亿元摘得了曲江新区31.176亩住宅用地。
作为建筑巨头之一，中国中铁的房地产开发旗舰平台是中铁置业，属于全国性布局，在北京、上海、华南、中南、西北、西南、东北等地区均设有公司。
同中国建筑集团的体系一样，中国中铁旗下各工程局、设计院也有房地产子公司，业绩相对突出的有中铁二局、中铁建工以及中铁四局，目前已形成一定规模。
对于多个平台在地产领域发展的态势，中国中铁曾表示，已在陆续推进房地产板块整合。
但就眼下的情况来看，中铁旗下的住宅项目无论是在口碑还是销售方面，分化相对严重。
比如位于上海青浦徐泾板块的中铁·虹桥逸都，实现了三开三罄的成绩；位于奉贤新城的中铁湖光逸景，也是四次开盘均售罄。
但位于临港片区的中铁诺德璟宸，从去年12月到今年6月两次开盘，去化只有不到四成。
市场分化，中铁的口碑也面临挑战。年初被购房者“疯抢”的中铁·虹桥逸都，到下半年就面临维权。
一名业主告诉界面新闻，该项目存在降低装修标准的问题，比如新风系统是家庭淘汰的单向管，空调是成本低的商用款，“装修三大件远低于同价位的隔壁楼盘。”
一名熟悉中国中铁的内部人士告诉界面新闻，“中铁虽为央企，但资金也有压力，很多项目都靠相关部门内部消化。最近两年项目维权很多，没钱，所以修建得也慢。”
与大部分房企一样，中铁今年内部人员流动也较大。一名前中铁员工表示，公司今年还开始实行末尾淘汰制，评估分为优秀、中等和差，差的直接淘汰。
想要逆市获胜显然不容易。所以，选择转向代建与旧改业务，或许是中铁面对行业变化的另一套解法，但也会面临更激烈的竞争。
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