文|都市时报  庞继光

为进一步优化昆明市公共租赁住房租金价格管理，规范价格行为，昆明市发展改革委会同市住房和城乡建设局起草了《昆明市级公共租赁住房租金价格管理机制制定方案》（以下简称《方案》）。经市政府同意，12月14日下午，昆明市发展改革委召开听证会，听取消费者、经营者和有关方面意见建议。

会上公布的《方案》听证稿显示，当公共租赁住房项目周边同区域、同类别普通商品住房市场租金价格的70%高于或低于项目租金基准价格超过5%时，可申请启动项目租金基准价格调整。公共租赁住房项目租金基准价格单次上调幅度不超过5%，下调幅度不限。

10个市级公租房项目

让15万余人安居

昆明市现有10个市级统建的公共租赁住房项目，房屋共计43848户，全部位于主城区，由昆明市安居集团有限公司负责建设和运营管理，目前均已投入使用。

根据《云南省发展和改革委员会 云南省住房和城乡建设厅关于进一步加强城镇保障性住房价格管理的通知》（以下简称《保障性住房价格管理通知》）要求，政府主导建设的公共租赁住房租金不得高于同时期、同地段、同区域或同类别普通商品住房市场租金的70%；企业或其他机构投资建设和运营管理的公共租赁住房租金标准，可根据当地政府公布的租金标准，以不高于10%浮动。2013—2017 年，昆明市陆续对投入使用的10个市级统建公共租赁住房项目制定了租金基准价格，具体租金价格以项目租金基准价格为基础，考虑楼层、朝向、装修差价。楼层、朝向、装修差价按每个单元代数和为零的原则确定。

昆明安居集团介绍，该集团是经市委、市政府批准，于2011年2月22日成立的国有独资企业，主要开展保障性住房、市场化居住租赁及配套设施运营、市场化地产开发、居民生活服务、建设工程项目管理五大板块工作。公司负责建设的泽惠园等10个公租房项目共43848套房，已完成城镇保障性住房分配。

自公租房交付分配以来，年度在住入住率均保持在90%以上，租金收缴率超过95%，有效解决城镇低保、低收入住房困难群体住房困难问题。通过滚动分配，让6万余户住房困难家庭15万余人在昆明实现了安居梦。

制定价格管理机制

推动安居工程可持续发展

昆明市发展改革委介绍，现行的《保障性住房价格管理通知》明确了制定公共租赁住房租金价格时应该遵循的原则，未对后续如何实施租金价格动态管理制定指导细则，实际操作中难以根据市场租金价格变动情况适时对公共租赁住房租金价格做出调整。2013—2017 年，昆明市陆续对投入使用的市级统建公共租赁住房项目批复了租金基准价格，距今已有6—10 年，项目租金收入逐渐不足以补偿成本。为使公共租赁住房租金价格管理更符合经济社会发展，成本补偿机制有效运行，更好地提升和完善项目服务水平，制定公共租赁住房租金价格管理机制确有必要。

昆明安居集团认为，公租房租金是公司公租房建设还本付息的主要来源。公司承担的公租房房源筹集任务，无论采用项目建设还是以购代建方式，主要资金来源为向金融机构自筹。项目租金价格自2013年开始分配运营以来未作过调整，随着项目运行管理成本逐年增加，租金收入已不足以补偿成本。现各项目分配已趋于饱和，按照当前普通商品房市场租金价格，在一定程度内随市场价格调整租金标准，可在一定程度上缓解公司经营压力。

同时，实行租金价格管理机制，可进一步规范公租房租后管理，推动安居工程的可持续发展。针对低保、重点优抚对象、分散供养特困家庭三类承租人，昆明市已实施分级定租、分级定补政策。租金价格调整对此类人群基本无影响。

公租房租金基准价格

单次上调幅度不超5%

昆明市发展改革委介绍，《方案》一是沿袭现行政策。现行的《保障性住房价格管理通知》由省级制定，执行以来有效规范了昆明市保障性住房价格管理。在省级政策的指导下，昆明市建设了一批保障性住房项目，也制定了涵盖准入、分配、补助等方面的配套政策体系。《方案》沿袭了省级政策，在价格管理模式、租金价格水平确定等方面保持现行标准不变。

二是完善租金价格动态调整。对政府主导建设和运营管理的公共租赁住房项目，首次制定租金基准价格应以建设成本为基础，结合经济发展水平、承租人收入状况和市场平均租金价格水平确定。租金基准价格不得高于同时期、同区域、同类别普通商品住房市场租金价格的70%。

当公租房项目周边同区域、同类别普通商品住房市场租金价格的70%高于或低于项目租金基准价格超过5%时，可申请启动项目租金基准价格调整。公共租赁住房项目租金基准价格单次上调幅度不超过5%，下调幅度不限。调整周期不低于2年。

对符合条件并享受公共租赁住房租金减免的承租人，在租住同一套公共租赁住房期间，当租金价格上调时，执行上一周期的租金价格；当租金价格下调时，同步下调租金价格。

三是规范工作程序。公共租赁住房项目提出调价申请时，应按规定向价格主管部门提交相关申报材料。价格主管部门会同住房和城乡建设部门审核申报材料后，在价格管理原则范围内提出项目租金基准价格建议方案，面向社会公示，公示时间不少于7日。公示期满若无异议，由价格主管部门会同住房和城乡建设部门，将项目租金基准价格建议方案报请政府批准后执行。

5%的租金上调幅度限制

对承租人生活影响有限

昆明市发展改革委分析影响时介绍，根据《昆明市住房和城乡建设局关于调整公共租赁房准入标准的通知》（昆建规[2020]1号），申请人家庭在主城区范围内无住房或者人均住房面积低于25平方米，以及家庭人均月收入低于3140元的，可以申请租住公租房。据此测算，按目前已批复的最高租金基准价格17元/平方米·月，一室户型平均建筑面积为47.61平方米，若租金价格上调5%，则户均房租支出增加40.47元/月，占户均月收入上限（按一人计）的1.29%；两室户型平均建筑面积为66.01平方米，若租金价格上调5%，则户均房租支出增加56.11元/月，占户均月收入上限（按两人计）的0.89%。当租金价格需要上调时，5%的上调幅度限制对承租人生活的影响有限；当租金价格需要下调时，相关利好又可以及时传递到终端，更有利于承租人。

听证会上，20名听证会参加人以明确的观点、充足的论据，简明扼要地阐明了自己的观点、意见、建议。听证会参加人一致认为，《方案》符合相关法律法规、政策的规定。

昆明市发展改革委表示，听证会参加人提出的意见建议有助于修改完善方案。下一步，市发展改革委还将组织相关领域专家对方案和听证会的意见建议进行论证，根据听证会和论证会的意见建议进一步修改完善《昆明市级公共租赁住房租金价格管理机制》，履行相关价格制定程序后，报请政府决策。

昆明公租房项目现行租金基准价格

项目        户数     现行价格制定时间　　　　现行租金基准价格（元/月·平方米）

泽惠园 　　　　 3430　　　　　　  2013年1月　　　　　　　　　　　　17元

子君村 　　　　 5890　　　　　　  2013年1月　　　　　　　　　　      12元

颐惠园 　　　　 6619　　　　　　  2015年7月　　　　　　　　　　      12元

盛惠园　　　　  7183　　　　　　  2015年7月　 　　　　　　      　     13元

普惠园 　　　　 8084　　　　　　  2015年7月　　　　　　　　　　     13元

吉惠园 　　　　 3005　　　　　　  2016年1月　　　　　　　　　　      13元

铭惠园　　　　　606　　　　　　  2015年7月　 　　　　　　　　       12元

俊福花城　　　   7108　　　　　　  2016年1月　 　　　　　　　　       12元

青惠园　　　　　 1116                   2017年11月       　　　　　　　　    11.5元

泓清惠园　　　    807　　　　　    2017年11月　 　　　　　　　　       15元

数据由听证会提供