文|RET睿意德商业地产

城市更新，越来越高频地同城市地标、街头艺术、网红园区、主理人文化、city walk……联系在一起，时代记忆叠加时尚颜值，成为网红打卡地。当然，空间年轻态并非城市更新的全貌。从城市环境面貌改善的化妆运动，到文旅商功能再划、消费场景重塑的存量规划，再到机能提升、在地文化激活的有机更新，城市更新深化推进的过程，不再仅仅围绕一方空间或建筑形态做解决方案，也不再是纯粹的美学更新，而是越来越回归商业逻辑，聚合内容和长效经营，关注其经济效应和资产价值。

城市更新，要盘活城市老旧闲置设施、升级城市功能，因此要将其视为城市资产，着重其资产价值提升的设计和更新，以实现产业共生、业态共享、多元资本参与。那么如何站在城市资产的角度重新设计？成功的城市更新，社会、经济、文化上都发生了哪些焕新？

城市更新其本质是城市职能的再造，是社会关系、文化影响、经济功能更新的体系化工程。这就要求在更新过程中，基于人、内容和场域，引入更有经济实力的人、匹配更丰富的消费内容、让空间承载更多经济产出的生产单元，从而真正意义上重构资产价值体系，让更新主体获得收益回报，让消费者乐于消费。RET睿意德通过研究国内外经典案例，探究城市更新如何在有机更新下实现价值再造。

01 人群再聚合：多元社会关系链接新的价值共同体

城市因人而兴。更新项目的老旧不仅在于空间，也在于人群的单一和固化，只有吸引并留下人流，特别是新兴人群，才能带动消费，引领产业，串联居住、就业，赋予项目新的生命力。因此，检验城市更新成果的重要标志之一就是，是否实现了由单一人群到多类人群的聚合，是否缔造了新型的生产关系组成，如产业人群、居住人群、旅游人群等。

位于伦敦泰晤士河南岸的巴特西发电站，不仅吸引了很多年轻高收入群体定居，近千万的观光客到访，更重要的是聚焦创意产业引入Apple等数字媒体公司、科技公司、新兴产业公司，吸引创意工作者、商务人士源源不断涌入。为社区带来了创新思维和活力，也与传统的居民和企业形成了互动合作的关系，共同推动社区的繁荣与发展。更新成为集总部办公、商业、高档居住、文化休闲公共区域于一体的产业社区。

意大利都灵OGR车站改造，从工业基地改造为集技术、设计和创新于一体的现代化中心。共享办公、社交餐桌的空间布局，为企业家、技术专业人士、创业者等搭建了无缝衔接与交流的桥梁。而公共空间和文化活动的举办，也吸引了当地研学教育的参与者、艺术爱好者的参与。在相互的碰撞、交流、合作中，推动了当地创意产业的发展。

通过“引人、聚人、留人”，更多元、更多元的人群产生联结，将形成新的价值共同体，重构生活方式，所激发的社交能量成为城市活力的核心驱动力。

02 文化再融合：在地文化与先锋文化缔结新的文化体验

城市是文化的凝结、生活的载体。2000年英国出台《城市白皮书》，强调了文化、休憩、运动等人文内涵的重要性，开启了以文化为导向的城市更新新阶段。不少更新项目本身就携带文化基因，若能延续历史文脉，导入全新的文化表达，打造更具传播性、更年轻化的文化产品，能增加项目软实力，也能进一步催生更多文化产业，带动项目社会价值、商业价值、经济价值的提升。正如英国学者Miles and Paddison所说，“文化可以作为经济增长的推进剂”，不仅可以丰富消费内容，还能产生更大的城市影响力。

回顾都灵OGR的第三次更新，很重要一点就是在原有工业文化、博物馆文化的基础上，引入了更现代先锋的文化属性。将OGR作为游客与当地居民的参观地，设立“都灵011 Biografia di una citta”主题展览，供人们了解都灵过往的工业历史。同时在Sala Fucine（锻造厂）与Duomo（圆顶）两个OGR的核心文化空间举办各种前卫小众艺术展览、演出、音乐会（从古典到电子音乐）、戏剧和舞蹈活动，以及前沿的科技产学研实践等。建筑整体装修风格也在时代风貌基础上，打造了现代艺术场景。重温工业辉煌的同时，让历史情怀实现了二度创新，让人们在文化互动中参与城市更新。

日本新宿东急歌舞伎町塔，在歌舞伎町“不夜城”文化的基础上，将其改造成为东京最有创意的娱乐聚场。采用“横丁”（胡同）概念，以复古元素展现昭和时代风貌，发展区域夜经济；引入新生代游乐设施、动漫IP，丰富全新的娱乐体验；建筑内外空间展有各种主题的影像艺术作品，古今的融合碰撞在这里交汇。

通过更新，淬炼历史文化精髓，融入当地居民的日常生活，以更年轻态的表现形式促成新的内容体验，植入更多公共文化服务，以文化产业推动城市生活的鲜活，实现人与城市，传统与现代的共生。

03 内容再匹配：新兴产业导入驱动功能升级

城市更新，就是要焕新已经不适合城市现代化发展的功能。引入新产业，正是替代陈旧落后的业态功能，创新消费场景，打造城市发展的新地标、新引擎，提升区域的人口承载力和吸附力，促进经济发展，带动物业升值。

伦敦金丝雀码头，从城外一处废弃的老码头，到成为伦敦新的商业与金融增长极，很重要的一点就是对区域功能重新定位，将其作为伦敦商业发展新区规划。核心功能的导入与聚集趋势起到了带动作用，一批银行总部、商业公司和一流媒体如汇丰银行，花旗银行，摩根大通、每日电讯报，路透社等机构迅速入驻。据统计，金丝雀码头拥有50%以上的英国百强公司和100多家欧洲500强企业，对伦敦的经济总量的贡献率超37%。经济功能的导入之外，金丝雀码头还着重发展文化与教育功能，三大功能组合让金丝雀逐渐发展成为伦敦东部最为重要的文化活动区域，成为世界知名的新兴综合商务区。

波特兰珍珠区Pearl District的改造亦然。艺术工作室与画廊的聚集，形成浓厚的创意文化氛围；利用老旧仓库改建成的Loft住宅吸引了大量艺术家和创意人士入住；改造后的办公区域吸引了超1000家企业，其中60%是创意产业，如广告、设计、软件等。此外，充分尊重市场规律，引入大范围的公共参与，最大化激活开发项目的商业潜力。与开发商合作改造的酿酒厂街区，短短几年增值10倍有余。波特兰珍珠区通过20年间不断更新，不仅成为美国十大最伟大社区之一，更提升了当地的资产价值，该区域房地产价值在20年间增长1500%，就业人数增长了128%。

如果说多元人群的聚集，形成了新的社交场域；新的文化体验，增加了空间的软实力；那么，引入新经济单元入驻，推出层出不穷的新内容，提升了城市的综合价值。而产业带动的商业价值“变现”后又进一步反哺城市建设、街巷生活肌理的修复，形成良性循环。

结语

城市更新的不易，在于既要改造“表”，更要改造“里”；既要实现空间颜值的“逆生长”，又要实现闲置资产的增值；既要关注社会公益，又要兼顾经济效益。通过延续项目原有优势，导入更新的产业，链接商业、艺术、文化等更丰富的内容，实现城市机能的再生，是城市更新操盘手们值得深入思考、不断探索的命题。