在上海地产界，中环集团并非名气上的顶流选手。但和以低调面目示人不同，成立40余年，中环集团项目足迹遍布中国，留下了诸多城市坐标，成就了一座又一座城市的“焕新梦”。

中环集团亦是“造城者”。在上海，中环多次参与城市旧改工程及大型居住社区、商办项目建设。从上世纪“三湾一弄”改造，到被誉为上海“第一城中村”的红旗村动迁改造，从上海万里城建设到如今的桃浦地块大开发。开发周期，贯穿上海城市发展最迅猛的40年。

当地产行业再次走在分水岭，大变局时代，房地产企业未来将如何突破？在上海中环投资开发（集团）党委书记兼董事长胡礼刚看来，房地产行业躺赢时代已经过去，未来，心怀“匠心”打磨品质者，才能在未来，赢得消费者的信赖。

为民造城

中环的诞生，天然带着为民安家的使命。

上世纪70年代末，中环集团前身普陀区住宅建设办公室成立。计划经济时代，该办公室主要负责当时公有房屋建设。后随着政企分开改革，其变身为城市建设公司。

“从一开始，中环就是以解决城市住房小、住房难的问题为使命，这是贯穿中环45年的发展历程。”胡礼刚说。

中环的造城之路，始于上世纪80年代沪上闻名“三湾一弄”城市改造。

以潘家湾、谭子湾、朱家湾、药水弄为代表的“三湾一弄”，是上海滩上最具代表性的贫民棚户区，堪称“下只角”里的“下只角”。挤挤挨挨的都是简易材料搭成的“滚地龙”。“三湾一弄”见证了2万草根阶层在十里洋场里贫穷与苦难，也安放了一代回沪知青人的勤奋与坚韧。

中环集团全面参与了“药水弄”“朱家湾”两大棚户区的改造。1997年，“三湾一弄”地区旧区改造取得阶段性成效，奠定了上海中环内西部方向发展格局。

1988年，第七届全国人大一次会议，我国宪法调整将“禁止出租土地”改为“土地所有权可以依照法律规定转让”，标志着中国房地产行业正式进入市场化阶段。1990年，中国的住房公积金制度在上海试点成功，逐渐推动住房商品化。

地产商品化大潮涌来，华润、中海等地产企业纷纷成立。在上海普陀，地方政府欲打造一家从土地征收、开发到建设的全链条、专业性房地产开发企业。1995年，中环集团应运而生。

中环成立之后，迅速投身真光地区大型居住区的开发建设。

大型居住区不再是单纯“盖住房”，而是包含住宅、商场、学校多类型融合社区建设。胡礼刚回忆道，从农房到大型现代化社区，在百姓的期待中，中环集团完成多个大型居住区建设，实现了城市空间的腾笼换鸟，也进一步积累了地产开发的经验。

中环的进阶之路中，上海万里城建设是个重要节点。

万里城开发总面积超过250万方。此次开发过程中，中环集团首次尝试自主募资，而非通过政府财政筹措资金。具体来看，就是通过分阶段动迁开发，通过银行抵押的方式融资开发建设。万里城开发前后历经近15年，使6万户居民住房得到根本改善。

建成后的万里城是上海首个现代化住宅社区。

“万里城由法国夏氏建筑师联合事务所总体规划，第一次打破上海原本主流的设计格局，将西式的宜居理念同上海海派文化进行深度融合。”胡礼刚介绍道，万里城还在居民区里打造了一个大型绿地公园，并将商业区和居住区进行了动静分离，而非传统的楼上居民楼，楼下门面房的格局，便民同时又保持居住空间的静谧有序。

数据显示，万里城绿化率为47%，总绿化面积达105万平方米，人均绿化面积17平方米以上。中央景观主绿带长1300米，宽100米，气势磅礴。因此，上海万里城小区被选为上海市政府确立的四大示范居住区之一，先后荣获联合国生态环境住宅金奖和人居贡献奖等各类大小奖项共计46项。

首次尝试全市场化地产开发，中环的市场能力迅速得到提升。随后，中环走出上海。在吉林，中环开发了超过30万方的中环滨江花园，成为当地高档住宅新标杆；在海口，中环国际广场是当时海口第一高楼（现第二高楼），并引入六星级酒店朗廷酒店，为当地高端商务办公和酒店市场注入强心剂。

不只在普陀，从上海宝山中环国际公寓、上海奉贤秋月朗庭、台州黄岩尚东悦庭，再到上海青浦境秋月，中环深度参与城市建设，不断超越标准，构筑当代人居样本。

破壁者“中环”

中国地产行业商品化发展约40年，房子承载了普通居民有关财富、家庭以及未来的多重意义，衍生出了一个复杂多变的房地市场。如何建一座属于人民、以人为本的城市，又该如何把最好的资源留给人民？

国企中环，主动扮演了“破壁者”。

21世纪第一个10年刚刚到来，上海就步入对于大型城中村的改造快车道。拥有6万居民的上海市中心最大面积的红旗村城中村被列入时间表。

红旗村共计586亩土地上，一度聚集着9个大型市场、18家各类单位以及村民宅基地。36.2万平方米的住房面积中，28.6万平方米为无证建筑。商贩、村民、客商混居其中。

9大市场是当时华东地区面积最大的副食品集散地。“彼时红旗村9大市场的一个黄金摊位租金，已经可以比肩今日上海最顶尖商场的租金。一个蟹摊一个季度的营业额可以达到百万级别。面对几万人赖以为生的家园，劝说他们主动迁离，是摆在上海市面前的一个大难题。”胡礼刚作为红旗村辖地曾经的主政街镇负责人，亲眼见证了红旗村从农田成长为商业重镇的全程，也亲眼目睹了在迅猛发展过程中，无序扩张带来的严重次生问题，成为管理顽疾。

在2013年，红旗村改造正式拉开序幕。这块公认的硬骨头，再次被抛向了中环集团，由其负责土地动迁收储。

“红旗村土地性质复杂，历史遗留问题多，光是土地权属认定、人口筛查剔除，就要耗费大量的时间和精力。集体土地上的村居民征收签约工作前，仅方案研究制定就让改造指挥部的工作人员数夜难眠。”胡礼刚回忆。

时至今日，胡礼刚认为，红旗村牵扯的复杂产权归属，都堪称是一部土地征收的“小百科”，以至于到如今上海市内任何形式的地产产权归属难题，都可以在红旗村征收过程中找到对应的案例。

时任红旗村地块“城中村”改造指挥部常务副总指挥胡礼刚，带领中环团队一面发现问题，一面在调整政策，寻求破解之道。

不破不立。

中环在征收过程中，创新提出引入农村集体经济的做法，使其成为社会资本方之一，参与后续红旗村商业开发。“此举可以实现红旗村改造后村集体经济的自我造血，帮助当地居民生活找到保障。”胡礼刚透露，如今，红旗村村民通过集体经济，每年可通过商办出租等项目，获分红超过6000余万元，并解决200余个本地居民的就业岗位。同时，中环将打破传统程序，将动迁安置前置，先期建好动迁安置房，安置红旗村居民。

最终，通过数年的不懈努力，胡礼刚带领下的中环团队成功破解了资金筹措、市场关闭、土地征收、村民安置、规划调整等诸多难题，村民动迁签约率达到100%，累计拆除旧房面积36万平方米，其中违章建筑占80%。

红旗村被夷为平地，随之拔地而起的是今年上海最大体量购物中心的单体商业综合体真如环宇城MAX，全球第一家纯地下山姆会员店，以数字化转型为载体的海纳小镇。

红旗村走进历史，上海西部地区新地标诞生。

以新标杆锻造高品质新产品

不断超越，从单一到多元的拓展，中环也在不断“破壁”自己，打破传统业务模式的束缚，寻求发展新空间。

目前，中环集团除了房地产开发主业外，形成了集合商业地产运营、物业管理和酒店、养老等为一体的多元化集团架构。中环还用房地产开发资源和经验对商业资产进行整合，逐步提升资产运营水平，并用优质资产的运营收益，来抵御房地产周期性风险。

作为国企，中环正从建设者向服务者转变，胡礼刚说，“目前，中环正探索与政策联动，试水财税联动，为税收贡献优质入驻企业减免租金，进一步支撑企业在中环物业下的可持续发展，为区域经济发展贡献自己的力量。”

2023年，中环再次回归普陀，参与上海普陀西北地区再造“新城”。由中环“匠心”打造的中环·桃源里已于2023年12月底正式开盘。

胡礼刚告诉记者，此次中环呈现的作品，蕴含了诸多对于未来住宅模式的新思考。

比如，中环·桃源里采用近零能耗建筑标准，独创“15+2”低碳生活·未来社区的概念。住宅外墙采用内外两道组合式保温做法，相比普通住宅热工性能大幅提升。同时，屋面的结构层与保温层之间设置隔汽层，有效控制屋面的渗漏，屋面保温材料加厚，全面提升保温性，使顶楼住户也得到更好的居住品质。住宅外窗采用三玻两腔双LOW-E系统外窗，气密性最高达8级，相较于普通住宅，全方位隔音降噪，给居住者带来宁静舒适的室内环境。

中环·桃源里项目还是上海市首批融近零能耗标准、智能建造、光储直柔为一体的示范低碳项目。中环集团作为普陀区区属国有企业，坚持在国家及上海市提出的“碳中和、碳达峰”目标的指引下，率先构建全新的健康低碳人居样板，为上海人居的升级做出责任与担当。胡礼刚说。

中环·桃源里还将引入全维生活场景，小区内更具温馨感。

胡礼刚介绍，项目打造超万方商业盒子，结合1500平米复合街区广场，未来餐饮购物、亲子教育、生活便利服务一站式满足。小区内部设六大林系主题生活花园，包含阳光草坪与会客廊架、儿童主题活动区以及四大全龄架空层等，让各年龄段业主下楼就能享受不同的社交与娱乐体验。

此外，中环·桃源里还提升了智能化设计。业主归家，无须额外操作，用人脸识别就可以无障碍通行于小区大门、楼栋单元门等。同时，屋内的霍尼韦尔智能家居系统兼具触控和远程，使得空调、地暖、新风等设备的使用更便捷和智能。门口的可视对讲主机除了具有自身的对讲和开启单元门功能外，还可以进行室内呼梯、显示空气检测指数等，当出门时，只需要在可视对讲上触摸一键离家按钮便可以关闭所有照明，便捷生活从此开启。

配套方面，该项目还将为政府代建体育馆（规划）、幼儿园（规划），丰富的业态满足业主更多的生活需求，用以承接桃浦智创城的高端人才对于高端住宅的需求。

商品地产开发，不是单纯的复制与粘贴，今后的房子，也要突破传统的理念，融合更多智能化、节能化的想象，胡礼刚说，伴随着行业进入到高质量发展的新阶段，中环集团不断提升产品力，不断升级人居产品。

尤其是在房地产进入分化的新阶段，在胡礼刚看来，房地产产业需要以创造发展的新角度去思考其发展趋向。

谈及房地产市场未来发展趋势时，胡礼刚认为，一是要有房价将逐步走向市场化的预期，房地产未来将通过更加市场化的方式，成为实现社会财富再分配的新锚点；二是传统房地产行业的开发竞争将越来越激烈，躺赢时代将一去不复返，房地产开发企业要有更强的创新研发能力，推出品质更优的特色产品；三是产业园区经济将是未来房地产行业新爆发点，打造立体的产业聚集区，做好优质的园区服务，将是传统地产业务的新爆点。

胡礼刚在采访中还透露，面向未来，中环集团正积极布局长租公寓、康养等新业务，并将面向市场发布房地资产证券化产品。