文｜睿思网

在王健林最新一轮的万达广场“甩卖”里，已连收四个万达广场的大家人寿似乎暂停了步伐，反令积极出手的中联基金赚足了市场眼球。据公开市场资料，迄今中联基金已收购了四个万达广场，与大家人寿旗鼓相当。

不过大家人寿在不动产投资方面并没有闲着。2023年结束之前，大家人寿又完成了一笔新的投资计划。

2023年12月29日，瑞安房地产宣布以12.06亿元出售上海鸿寿坊项目公司65%股权，接盘者为鸿瑞寿远合伙。

鸿瑞寿远合伙由远见投资拥有 0.01%及由寿家鸿瑞基金拥有99.99%，而寿家鸿瑞基金的主要持股者正是大家人寿旗下的大家投控，持股82.56%%。

入主鸿寿坊稳赚不亏？

资料显示，寿家鸿瑞基金成立于2023年12月7日，注册资本为12.2亿元，主要从事股权投资控股。该基金具体持股构成如下：大家投控占股82.56%，瑞安投资（上海）有限公司占股17.36%，远见共创持股0.08%。大家投控为大家保险旗下专业的另类资产投资管理平台和非保险类公司的持股平台，持股并管理远见资本、大家置业等子公司。

显然，这是一笔“蓄谋已久”的交易。

随着本次收购，大家投控的不动产投资版图实现了进一步扩大。而通过将上海鸿寿坊项目转让给大家投控，瑞房亦实现“轻资产策略”，从而使集团能够扩大所管理的资产及增加经常性管理费收入。据公告披露，该出售的所得款项净额约为11.99亿元。

上海鸿寿坊项目由瑞房于2019年11月1日以18.6亿元竞得，位于上海市普陀区长寿路街道8街坊第33丘地块的一幅商业及办公用地的土地使用权以及其建筑物、构筑物，总占地面积为15258平方米，总地上建筑面积为63363平方米。

历经四年打造，2023年8月，鸿寿坊办公正式投入运营，其中包括总高25层的东塔以及约1.3万平方米的西塔小独栋。目前已吸引来自科技、贸易、传媒等不同行业的头部企业入驻。按照瑞房计划，鸿寿坊将聚焦MCN新经济、商务商贸及科技等产业，吸纳更多企业总部落地。

同年9月28日，鸿寿坊1.5万平方米的里弄商业正式开业。资料显示，当前鸿寿坊商业项目招商率已达95%，其中上海首店共13家。同时，继上海新天地、瑞虹天地太阳宫“食集”、之后，瑞安新天地也在鸿寿坊打造第三个“食集”，重点引入便民惠民生鲜店、生态农场精品体验店与中华老字号等22个美食品牌。

倘若持续有效运营，这将是一个能带来稳定现金流的商业项目，这与险资惯有的投资诉求基本一致。而且，双方在本次交易中还订立了回购协议：瑞房可于2029年起及其后的任何财政年度启动认购期权，以回购鸿瑞寿远合伙所持有项目公司的全部股权。行使价将相等于收购方在该笔交易中获得8%内部回报率的金额。

可见，对大家人寿而言，这无疑是一笔风险不大的好买卖。

大家人寿的不动产版图

大家人寿自成立以来，就把不动产投资列为三大核心业务板块（健养、创新、不动产）之一。为此还设立了专业的不动产投资平台，以积极盘活长三角、大湾区、京津冀等高价值存量不动产资源。

如今，不动产投资俨然已成为大家人寿的重要投资领域。据第三方机构统计数据显示，截至2022年，大家人寿参控股公司超过3700家，其中以地产公司为主，其次为银行、保险、资产管理等金融类公司。

纵观大家人寿的不动产版图，过往主要以上市公司股份投资为主，其中包括中国建筑、万科、金地、金融街、远洋集团等，但由于近年来房地产市场进入深度调控，房企经营承压引发股价持续下探，自2021年开始，大家人寿持续对相关地产股进行减持操作。其中，大家人寿先后借道ETF变相减持中国建筑和万科共计超12亿股，套现超110亿元。

但大家人寿并未就此放弃不动产投资计划，而是把目光投向成长性及稳定性更强的物流及商办领域。

其中，在物流资产领域，2023年2月，大家投控与宝湾物流联合发起设立物流产业基金，用于收购嘉兴、南京和昆明三个成熟高标物流资产，总建筑面积近20万平方米。从而进一步完善大家保险在全国物流仓储领域的战略布局。

通过对物流仓储的投资，大家人寿获得不错的收益。早于2020年，大家投控就曾参与对宝湾物流资产支持专项计划权益级产品投资，认购总价为2.6亿元，并在2021年获得1528万的收益，年化收益率为5.9%，超出预测值5.7%，完成率104%。另于2021年，大家投控作为战略投资人亦参与了中金普洛斯REIT发行，认购份额为基金发售总额的8.39%。共计人民币4.9亿元。并于同年11月完成2021年6月24日-9月30日首次收益分配，年化4.3%，金额为657万元，截至12月23日基金资本利得已达27.74%。

而在商办地产领域，最为人熟知的，莫过于连续收购了4个万达广场资产。

2023年5月，大家人寿从大连万达商管手中接过了上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。紧接着在10月，再度接盘上海万达广场置业有限公司。彼时万达正值多事之秋，大家人寿也因为揽下4个万达广场协助王健林解困，一度风头无两。

除此之外，大家人寿也投资了不少不动产项目。如2022年-2023年期间，就与龙湖龙智造在苏州双子金融广场、温州滨江商务区金融广场等合作落地了多个项目。2022年，大家投控联合凯德投资共同发起设立专注产业园区投资的人民币基金——远见凯德股权投资基金，基金规模近80亿元，并完成对上海标杆优质产业园区尚浦中心项目的收购。

据官方资料，当前大家人寿全国在管不动产项目14个，分布于北京、上海、深圳、成都、温州、苏州、沈阳七大核心城市，总建筑面积达516万平米，持有运营面积320万平米。不同于常规地产开发，上述项目多为大型综合体项目，覆盖写字楼、商业、酒店等多业态。

而在与保险主业最为密切相关的康养领域方面，截至2023年底，大家人寿已在全国布局14个城心医养社区、6个旅居疗养社区和4个居家安养照护中心。其中，开业运营的有北京朝阳城心社区、北京友谊城心社区及北京阜外城心社区等。2023年3月15日，大家人寿成立首只健康养老私募股权投资基金，基金规模50亿元，专注于养老产业领域投资，包括养老社区布局及养老产业链上下游优质企业股权等。

险资加码不动产投资

大家人寿是本轮险资加码不动产投资中的一个缩影，大有抄底的势头。

据公开信息显示，2023年以来，平安人寿、友邦人寿、泰康人寿等保险公司发布大额不动产投资公告信息，出资额从几十亿到上百亿不等。其中，仅平安人寿就已累计披露对5个大额不动产项目的投资，出资总额达539亿元。

而据中国保险资产管理业协会发布《中国保险资产管理业发展报告（2023）》显示，2022年保险资金投资性房地产投资规模同比增长超两成，为20.85%。

信达证券曾在研报中表示，优质的不动产投资标的有望为险企提供更多另类资产投资选择。在房地产利好政策密集出台的背景下，险企所投优质不动产项目估值或有望逐步回升，同时也有望为险企贡献稳定的现金流，或有助于险企增强资产负债匹配，提高长期资金回报率。

而从险企布局不动产项目偏好看，除了产业园区、物流资产等新贵外，过去一直是投资重点的商业办公楼，仍旧是热门选择，因为这类资产的稳定收益和增值能力，可谓与险资高度适配。

中国人寿亦曾指出，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动，与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。

相关业内人士指，国外保险机构对于不动产配置已达到约10%的水平，而国内保险机构目前的不动产资产配置比例仍较低。因而，在房地产行业政策红利频出的大背景下，预计险资将会进一步加码不动产投资，且变得更为“大手笔”，“因为不动产项目与险资特性的高度匹配一直都是不变的。”