文|空间秘探 齐妍妍

年终岁尾，规模房企加速了处置资产的节奏，12月至今，房地产行业发生的资产出售事项已有6笔，涉及金额超83亿元。此前11月，重点房企并购交易有24笔，不少国央企也选择将手中所持资产摆上货架，其中不乏此前惜售的优质资产。

值得一提的是，开发商在本轮资产出售过程中公开摆上货架的资产中，有不少是过去较少出现，或者出现也比较难卖的酒店资产。但与以往不一样的是，仅仅12月一个月，就有3家奢牌酒店成功“易主”……

12月，3家奢牌酒店卖了近百亿

近期，3家奢牌酒店成功被外系企业收购，三家酒店分别于12月14日、12月26日达成交易。其中不乏天津地标式建筑天津丽思卡尔顿、拥有全球最贵酒店客房的上海宝格丽酒店以及上海第一家七星级酒店万达瑞华酒店。据不完全测算，三家奢牌酒店卖了近百亿。

12月14日，阿里拍卖平台上显示天房集团旗下的天津丽思卡尔顿、三亚天房洲际与光合谷温泉酒店三家酒店已经成功出让，成交价为20亿。三家酒店的“不良资产包”在8月被中国信达天津分公司进行公开处置，起始价29.59亿元，最终以流拍收场。被打包放上货架的三家酒店均为五星级酒店。此次成功售出是这三家酒店第四次被打包拍卖，起拍价也从最初的29.5亿一路下降到20亿。

12月26日，新加坡金鹰集团成功收购上海万达瑞华酒店，成交价并未披露。但万达瑞华酒店当年造价就是35亿，相信没有几十亿也买不到。早在今年5月，上海万达瑞华酒店就被挂牌出售，与天津丽思卡尔顿酒店一样最终未能成交。直到12月19日，万达瑞华酒店所属的上海万达酒店投资有限公司发生股权变更，原先的股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东北京鹰朗商业管理有限公司，持股比例100%。上海万达酒店投资有限公司以债权增资约13.3亿元人民币，注册资本增至约13.827亿元人民币。

12月28日，江苏金峰水泥集团以24.3亿元人民币收购了上海宝格丽酒店，刷新了世界城市酒店成交价格记录。华侨城上海置地与金峰水泥已在2023年12月25日按照最终代价24.3亿元（含增值税）签订交易协议。华侨城（亚洲）已在2023年11月21日举行的股东特别大会上获得股东批准建议出售及授予建议授权，并已获得监管批准。最终代价已转账至华侨城上海置地，预计此次出售事项将于2024年上半年末前完成。上海苏河湾项目总建筑面积约43万平方米，包括住宅、行政公馆、宝格丽酒店、宝格丽公寓、艺术家工作室等。

买下上海宝格丽酒店的江苏金峰水泥集团成立于2000年，其背后最大股东为金峰控股集团，持股比例97%。这也是金峰控股集团今年第二次入手上海的酒店资产。今年8月，位于上海虹口北外滩区域的三至喜来登酒店被摆上货架拍卖，起价16.43亿元。最终拍下上海虹口喜来登酒店的买家同为江苏金峰水泥集团。

除12月集中达成三项交易之外，今年10月，五星级酒店北京威斯汀大饭店也成功以约28.01亿元的价格完成交易，由北京渤海润泽商业管理有限公司竞得。

优质资产频繁“摆上货架”

与12月的成交盛况相比，11月的大宗交易数据显示，酒店资产在大宗交易市场中并不火热，买家更多持观望态度，其中能成交的大多为一线城市的优质酒店资产。不过，大宗交易市场相比于前10个月，还是处于火爆阶段，重点房企并购交易有24笔，不少国央企也选择将手中所持资产摆上货架，其中不乏此前惜售的优质资产。

根据克而瑞资管（CAIC）的监测数据显示，中国内地大宗物业成交总额68亿元，总成交单数14笔，大宗市场成交量仍处于近几年的低位水平，许多买家仍在观望。但与此同时，大宗挂牌量却在持续上升，2023年11月，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为2.01万亿元，大宗物业总挂牌数环比上升5.1%。挂牌资产中不乏央国企手中的优质资产，例如，央企背景的华侨城在11月挂牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商办地块等3项资产。

不过，酒店资产在11月的交易市场中并不火热。据克而瑞监测，本季度工业/物流成为大宗交易主力业态，占总交易规模的52.9%，其次为商业，占比为38.2%，酒店/公寓规模次之，仅成交4笔。不少地产酒店面临流动性危机，纷纷将资产摆上货架，买家市场则愈加谨慎，致使许多资产流拍。

进入12月，重点房企大宗交易方面动作更为频繁。据财经网统计，12月初，王健林割爱万达电影，以21.55亿元的对价将其51%的股权出售；旭辉则将天津一项目转让给合作方金融街，交易对价约4.36亿元。12月中旬，碧桂园出售了其持有的珠海万达商管部分股权，作价约30.68亿元；万科也在此时以4.8亿元的价格出售了多家悦榕酒店管理权；恒大以6.63亿元的总价出售了上海北外滩一个项目所持股股权，受让方为光大兴陇信托。

从城市分布来看，一线城市及热门城市交易热度最高，此次12月集中完成的交易也都集中在上海、天津等一线城市。据克而瑞统计，11月，长三角城市群以19.48亿元的成交金额居首位，其次为珠三角、成渝地区。由于投资人出手较为谨慎，所以在酒店投资的选择上会集中在国内一线城市以及较为活跃热门的旅游城市。

酒店资产为何被集中“接盘”？

虽然11月酒店资产在大宗交易市场中遇冷，但优质酒店资产依然是交易市场中的香饽饽，以致接连在12月达成交易。细究这几起交易的细节背后，可观察出相关市场趋势。

硬通货保值增值

对于企业来说，许多酒店资产是抵抗通货膨胀的优质投资项目。这也是众多综合类企业高价购买奢华酒店的原因。地产酒店需要资金缓解“流动性”压力，而与此同时，许多民营企业拥有稳定充足的现金流，在经济低谷期以低价购买酒店不失为好时机。对于这类企业来说，与其把大量的现金放在手中贬值，不如借此机会抄底购入一项可以保值增值的优质资产。

虽然市场上屡屡传出上亿酒店资产流拍的新闻，主要还是因为很多酒店拍卖标的本身就是不良资产，真正优质的酒店资产还是颇受市场欢迎。诸如上海宝格丽、上海万达瑞华作为奢牌酒店来说本身就具备极强的创收能力，还曾在跨年夜卖出高达30万一晚的价格；再加上长期物业增值的收益，无论从哪个角度分析，对于买方来说都是一笔稳赚不赔的买卖。

在地产红利时代，许多奢华酒店的出现一是应地方政府的硬性要求，二是能拉高周边商业和住宅的价格。但随着地产行业政策环境的变化，房企面临艰难的资金周转压力，甚至不惜打折抛售资产以获取资金。虽然多家奢华酒店易主确实罕见，但对于买卖双方来说确是各取所需。

综合业态再拓展

反观收购这些酒店资产的企业，大多为民企、综合型企业。其业务版图往往涉及各行各业，酒店只是业务触角的一个分支，甚至都很难称得上是“副业”。对于这类买方来说，他们并不深谙酒店管理，收购酒店除了作为一项保值增值的资产外，也是企业本身业务的又一延伸和拓展。

例如，收购天津丽思卡尔顿酒店的北京鹰朗商业管理有限公司，该商管公司背后是新加坡金鹰集团（RGE）。该集团创立于1973年，创始人是祖籍福建的华商陈江和。该集团公司是一家业务涉及造纸、棕榈油、能源开发等多个领域的大型跨国制造企业和清洁能源企业。上世纪90年代，金鹰集团才开始进军中国市场。20多年来，该集团在华业务涉及林浆纸、棕榈油、特种溶解木浆与纤维素纤维、能源开发等多个领域。

而收购上海宝格丽酒店的金峰控股集团发家于水泥厂，后发展成为涵盖水泥生产、金融服务、房地产开发、文化传媒、物业管理、酒店宾馆、混凝土预拌等于一身的多元化企业。金峰水泥还获得过“中国民营企业500强”称号。

在如今管理当道的酒店领域，对于这类跨领域玩家来说，管理起来最不费力的酒店便是一线城市中地理位置极佳、品牌价值显著的酒店资产。因为凭借着酒店强大的品牌势能以及优越的地段，这些酒店已经在市场中具备了领先优势。

优质资产稀缺价值

对于高星酒店来说，抛开奢华、星级的标签来说，这些酒店的本质仍是“地产”，地产属性也是这类酒店资产所有中最有价值的属性，而这些资产的优质之处也在于其地产资源上的优越。一方面，这些成功交易的奢华酒店均位于上海、天津等一线城市；另一方面，都位于一线城市中的核心地段。且不说作为酒店而言所产生的附加价值，仅作为地产而言，优越的地理位置就决定了这些资产的稀缺性。

天津丽思卡尔顿酒店作为天津第一家奢华酒店，于2013年开业。坐落于原英租界泰安道四号院，毗邻海河，被当年与中国通商的欧洲国家之19、20世纪建筑环绕其中，体现出天津从古到今的重要战略地位。酒店位处中央商务区的心脏地带，邻近市内众多历史及文化地标。不仅是天津的地标，也重现了天津当地历史与文化。

而上海宝格丽酒店坐落于繁华的苏河湾沿河综合开发区，落地上海最有价值的地段。可全景观看外滩标志性景观以及浦东摩登天际线，是集高端住宅、时尚商业、艺术空间与都市公园于一体的城市滨水复兴项目。并且，毗邻宝格丽大楼的是1916年正式落成的历史建筑上海总商会，兼顾了酒店现代性和城市厚重的人文历史，是上海市真正的黄金城中心。

上海万达瑞华酒店的地理位置同样位处上海外滩的核心地段，是外滩金融中心不可或缺的一部分。作为上海市地标景点，外滩呈现出多国各式各样的建筑群，上海万达瑞华酒店便建在其中。造价35亿的外滩五星“万达瑞华酒店”，甚至有酒店界“艺术博物馆”之称。

从这些酒店占据一线城市核心位置可以看出，这些优质资产在地理位置上的稀缺性已经远超过其在酒店领域的价值。在投资者进行收购时，具备此类稀缺性价值的资产往往会成为首选。

酒店资产交易或引发行业重新“洗牌”

随着更多的酒店资产交易成功，市场上优质的酒店资产也在减少。未来是否会有更多酒店达成交易？这又将会对未来的行业格局产生什么影响？都值得我们关注。

空间秘探观察发现，在这几起成功的收购事件中，出乎意料的是，买下这些酒店的并不是来自国资背景的企业或是酒店集团，而是出现了更多民营企业的身影。在外资玩家还在观望时，民营资本抢先一步完成抄底。

在地产红利时代，国资背景的房地产开发商往往拥有拿地优势，星级酒店在当时也是诸多地产企业的标配，所以大多数奢华酒店都具备国企背景。但是随着房企的新一轮深化改革，诸多国企旗下的酒店资产也被摆上了拍卖桌。许多高星顶级奢华酒店之前难有机会出现在市场上进行流通，在时代机遇下，民企终于有机会拿下这类地产资源。未来，酒店资产将成为房企泄压的主要渠道，还会有更多的酒店资产被摆上货架。同时，也为民营资本进入地产酒店领域提供了机会。

与此同时，以上收购案例中，都聚焦于上海、天津等一线及热门旅游城市。根据克而瑞数据统计，11月，以上海为核心的长三角城市群以19.48亿元的成交金额居首位，成交规模主要是由杭州贡献。珠三角城市群保持相对增长势头，11月超越以北京为核心的京津冀城市群，与此同时长成渝表现依旧亮眼，成交规模仅次于珠三角，总成交规模达11.95亿元。这类城市的酒店资产相对来说更具投资价值。

从城市区域来看，据克而瑞统计分析，上海作为一直以来的大宗成交热门城市，近些年逐月都保有一定量的大宗成交。但从23年起，上海的成交规模就维持低位，5月甚至0成交，9月大宗市场有限小幅回暖，但近两月市场热度再次下滑，11月仅成交了1.4亿元，市场情绪仍以观望为主。

但是未来，除了北上广深等城市之外，杭州、天津、长成渝等地区都会出现较多资产交易机会，也极有可能成为下一个交易活跃度较高的地区。

而随着新加坡金鹰集团、金峰水泥此类新玩家的入局，来自各领域的买方成功入主酒店后，又将把酒店带向何处，仍然值得关注。

根据仲量联行相关数据分析，随着2020年以来 “三条红线”政策的提出，市场迎来了房企的商业资产出售热潮，酒店类资产也浮现于多数房企的在售资产清单中。而由于收并购机会变多，目前投资人出手较为谨慎，对于酒店类资产的选择会更集中于国内一线城市及三亚、西安等热门旅游目的地。但即便如此，整体交易量仍呈上升趋势。今年全国酒店交易总额有望突破200亿元，而过去几年，国内酒店大宗交易平均交易总额一直维持在150亿元水平。

综上，3家奢华酒店资产交易达成的同时，也在年末为2024年的行业趋势注入基调，“酒店资产拍卖”再一次成为行业焦点。交易成功的背后是地产后时代商业利益的平衡和取舍，可以预计，2024年，酒店资产交易将会出现更多新玩家的身影，整个行业也将迎来新一轮的洗牌。