文 | 都市时报 王寅

“首付不够，拉高合同价，做高贷款。”此类做法在房屋交易中时常出现，买卖双方或交易经纪人为尽快促成交易，以“高评高贷”的方式从银行获取高额贷款，进而完成房屋交易。更有一部分买家通过这一方式降低首付资金比例，以贷款覆盖购房款。

高评高贷，是指通过其他手段向贷款银行虚报高于真实成交价的房价，同时提供虚假的成交合同以及首付款流水，以骗取高于贷款银行政策中规定的贷款金额的行为。

简单举个例子。A计划买入总价150万元的房子，正常首付20%即30万元，向银行按揭贷款120万元。因买方首付不足，买卖双方商议按照180万元的交易金额签订买卖合同，然后按照180万元的价格申请银行贷款，并向评估公司做好拉高评估价工作，顺利的话，银行会批示180万元×80%=144万元的贷款金额。最终在这单交易中，买方A实际支付的首付款只有150万元-144万元=6万元。

仅支付6万元首付款就能买到150万元的房子，听起来很划算对不对？

在这个过程中，卖家顺利出手，买家首付款大大减少，中介获得中介费，银行也完成了一笔贷款业务，看似皆大欢喜，但买卖双方往往忽略了高评高贷行为下的高风险，还可能被追究刑事责任。

高评高贷

导致风险发生的案例

一、贷款未通过审批，买方违约，追加首付款后还需支付违约金。

2019年7月，某经纪机构成交了一笔二手单，成交价格120万元，商业贷款115万元。在过户后办理抵押时，银行核查资料发现该笔业务单属于高评交易单，拒绝放款。

经过为期3个月的沟通，买方仍不同意追加首付款，业主无法获得银行尾款，于是起诉买方。

最终，法院判决买方追加20万元首付款，同时赔付业主5万元的违约金。

二、银行放款后卖方反悔，不将多贷出的款项转给买方。

陈女士通过经纪人小李，向刘老太购买房屋。协商过程中，陈女士提出希望刘老太配合自己多获得一些贷款，自己会先向刘老太多支付10万元的首付款，等银行批贷后，刘老太再将10万元首付款退回。刘老太觉得自己没有什么风险，应允了陈女士的要求。

然而，银行批贷后，陈女士迟迟未收到钱。原来，刘老太收到尾款之后，拒绝退还陈女士多支付的10万元，后来干脆不接电话。无奈之下，陈女士将刘老太告上法庭。

三、银行发现高评高贷行为，要求借款人提前结清贷款。

张先生在购买一套售价为130万元的房屋时，因为首付款不够，私下找到评估公司把交易房屋评估价提升到160万元，这样就可以申请128万元的贷款，把实际贷款成数提升到了9.8成。银行放款后，在自查过程中发现了张先生的高评高贷行为，要求张先生提前偿还贷款。

通过以上3个案例可以发现，无论是买方还是卖方，都有可能面临各类不利影响。并且，由于高评高贷本就属于违法行为，一旦出现纠纷，买卖双方很难依法维护自身权益，甚至还要承担违法后果。

律师：

高评高贷或面临三大风险

云南天外天律师事务所副主任、高级合伙人关亚兰律师分析认为，高评高贷是一种违法行为，如被相关部门发现，可能导致行政处罚、民事赔偿等法律后果，对个人的信用记录造成重大影响。

违约风险：如果高评高贷没通过，首付款不够又借不到的情况下，买方会承担违约责任的风险。其次，在后期银行自查的过程中如果发现这种行为，银行会要求收回贷款，买方不仅要退还贷款款项并承担罚款或赔偿等费用，还会被列入银行黑名单，想再贷款会很困难。此外，卖方的房产销售也会受到严重影响，因为高评高贷行为违反了法律规定，商业银行或者其他金融机构可能不会为涉案房屋的潜在买家提供贷款资金。

维权风险：若是因为市场上房价上涨，卖方反悔想要签订价格更高的合同，很有可能会主动到银行举报买方，这时银行不放贷，买方将面临全额付款，如果资金不够还会面临高额违约金赔偿问题。而双方以虚假意思表示签订的合同，不具备法律效力，可能面临无法维权的风险。

犯罪风险：如果高评高贷数额较大，还会涉及犯罪，可能被追究刑事责任。