界面新闻记者 | 蓝丽琦

“广州的产业很多，也相对平均，因此涨跌的幅度不会特别大。”1月10日，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山在总结2023年广州商办市场时提到。

在过去的2023年里，广州的商办市场在4大一线城市中表现相对平稳。

2023年上半年，广州全市写字楼空置率曾突破20%的高位，但第四季度租赁需求回升后，核心区的空置率下降至17.7%。

根据第一太平戴维斯1月10日的发布数据，2023年广州甲级写字楼市场的传统核心商务区共有10个新项目入市，新增67.5万平方米供应面积。

截止2023年末，广州传统核心商务区总存量同比上升10.8%至694.6万平方米。供应总量为2016年后的又一高峰。

与2022年相比，2023年广州传统核心商务区的平均空置率同比上升4.3个百分点，第四季度平均空置率环比下降1个百分点至17.7%；相比之下，非核心商务区租赁需求不足，年末平均空置率达到40.8%，两者差距较大。

第一太平戴维斯认为，传统核心商务区第四季度相比第三季度回温明显，尤其是以琶洲及珠江新城两大CBD为代表的交易出现明显提升。

但对于非核心商务区来说，散售型项目较多，私人业主降租策略更为激进。第一太平戴维斯数据显示，个别项目甚至超过10%的租金降幅，区域平均租金降低至每月97.6元/平方米；作为对比，核心商务区平均租金为每月144.8元/平方米。

从需求端来看，金融、零售与贸易、专业服务三大行业继续成为广州需求增长的重要支撑，贡献超过一半的交易。

此前界面新闻曾报道，2023年上半年，广州全市写字楼租赁的平均空置率环比上升2.6个百分点、同比上升5.9个百分点，达到20.8%。这是继2013年第二季度后，时隔十年，全市平均空置率再次突破20%高位。

彼时广州第二季度写字楼租赁需求疲软，期内成交量多源自企业搬迁需求，而新设及扩张需求则显著缩减。

谈及第四季度出现的小高峰，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，按照以往的规律，客户一般会选择在农历春节前夕装修进驻，因为春节前后是找不到装修公司的，因此新历年末、次年年初都是写字楼成交旺季。

谢靖宇认为，当价格下降到一定程度，业主也会推出软硬件升级等一些不同的服务，预测2024年3月、4月还会有一波客户做搬迁。

由于供应量太大、产业尚待成熟，国内一线城市的写字楼空置率一直在高位盘旋。不过国内企业采用居家办公模式的还是极少数，需求总体还是在增加。

广州物流用地新增供应3成，跨境电商产业进驻花都、增城

2023广州商办市场较为惊喜的是，由于当地跨境电商产业的发展较为稳健，物流仓储需求增多，也直接推进了广州的物流地产项目。

根据《中国跨交会秋季》公众号2023年9月消息，广州跨境电商占外贸的比重已经从2019年的4.4%提升至21.9%。2014年至2022年，广州跨境电商进出口规模增长93倍，进口规模连续9年位居全国第一。

第一太平戴维斯数据报告显示，2023全年广州有6个非保税高标仓交付入市，新增供应73.5万平方米，市场总存量同比大举扩张30.4%至315.2万平方米。也基于此，广州的物流仓储供应总量也达到了近5年最高。

需求方面，2023全年，广州物流仓储用地净吸纳量显著反弹至88.3万平方米，大约达到过去五年年均水平2.5倍。截止2023年底，平均空置率同比减少6.9个百分点至2.6%。

第一太平戴维斯认为，这主要得益于少数知名跨境电商的强劲扩张需求，花都区及增城区的新入市项目，均取得较好的去化表现。

但目前跨境电商这一细分赛道，还无法完全撑起这一大规模的供应入市。这也导致了供应不求的供需关系出现反弹，业主租金预期有所调整，2023年平均租金同比仅微升0.9%至每月43元/平方米。

谢靖宇表示，尽管出现微幅上涨，依旧是比疫情前低许多。

需要关注的是，尽管2023年广州新增物流仓储用地超过70万平方米，但第一太平戴维斯预测，2024年新增用地会降低至32.9万平方米。

谢靖宇表示，由于用地性质的问题，整个大湾区内的物流用地都非常零散，有效用地很少，相比之下佛山的物流用地会更集中且多，广州明年能有30多万平方米已属不易。

第一太平戴维斯预测，2024年电商、第三方物流等行业的仓储需求预计保持稳健增长，并且赋能本地物流市场发展。但考虑到未来部分区域，尤其是广州东部、北部的部分片区或迎来相当体量新增供应集中入市的冲击，不利于市场平均租金增长。