界面新闻记者 | 杨冰柯

1月15日，郑州2024年第一场拍地开启，位于郑东新区北龙湖的一宗地块溢价率达到了36%。

据土拍信息显示，地块位于郑东新区龙湖区域，使用面积27652.26平米（约合41.478亩）， 城镇住宅用地，1.0＜容积率＜2.5，起始价5.8亿元。

根据土地出让文件，该地块为政府储备土地且为现房销售地块，该地块所建商品住宅 （毛坏） 现房销售综合销售均价不超过25000元/平方米；如该地块所建商品住宅采用成品房方式交付的，装修价格不得超过5000元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

郑州一位市场人士称，参加竞拍的房企有周口城投和河南三建联合体，海义、郑汴建设和河南海贝联合体，商丘金沙以及保利。

最终，经过42轮报价，耗时近两个小时，地块被郑州市郑汴海义管理有限公司以7.9亿元竞得，溢价率36%。

中指研究院河南公司总经理梁波涛称，民营房企与地方国有企业的竞争合作相互交织，并在激烈的举牌中实现高溢价摘地，反映出各企业对地块入市前景和郑州市场信心有增强。

根据天眼查app，郑州市郑汴海义管理有限公司由郑州市郑汴产业带开发建设投资有限公司持股51%，河南海义地产有限公司持股35%，河南海贝企业管理咨询有限公司持股14%。

上述市场人士称，项目后续的操盘方将是海义地产。

根据河南海义官微，河南海义集团有限公司成立于2016年8月，由海义集团董事长常坤玉女士创建，总部位于河南郑州。目前已经形成集房地产开发、教育、投资、绿色建材、土地整理等业务为一体的综合性集团公司。

河南海义集团有限公司旗下拥有8家控股子公司，在开发模式上，多选择与知名房地产企业进行合作，先后与建业集团、碧桂园集团成立了多家控股公司。目前海义地产已进驻南阳、济源、洛阳、许昌、平顶山、周口、新乡等多个地市，在建21个项目。

从河南海义官微看，这是其第一次在郑州布局住宅地产项目。

2023年10月，海义也曾出现在郑州北龙湖土拍市场，当时底价竞获了一宗商业用地，总价9560万元。

彼时，海义专门在官微发布了一则喜报，称该地块的获取标志着海义集团产业布局落子郑东北龙湖金融核心区，将打造为集总部、金融证券、信托、资管、并购、金融科技等业态为一体的产业项目。

值得注意的是，本次拍卖的土地也是郑州第一宗现房销售地块。

2023年2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，2023年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

同年8月3日，郑州市八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到，郑州将推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。

从这次现房销售地块的价格设置来看，也为开发商预留了利润空间。

根据土地出让文件，依据现房销售试点相关规定及来函要求，经测算该地块土地供应即时房价（毛还房价格） 为22500元/平方米 （已下浮10%)。

根据中指研究院数据，2023年郑州住宅用地市场总体较为低迷，按照规划建筑面积，供应规模同比下降超42%，成交规模同比下降24%；商品住宅市场方面，供应面积610.09万平米，同比下降10%，备案成交1089.36万平米，同比上涨28.02%。

梁波涛称，去年郑州土地市场供应端大幅缩量，但销售端的稳步回升正在推动郑州住宅市场供需关系逐步好转，特别是改善市场表现较为平稳。

按照最近6个月的销售均值计算，房价在16000元/平方米以上的改善市场可售库存去化周期维持18个月的合理区间以内，市场前景仍稳定可期。

在目前郑州新房市场分化的局面下，较多房企重点聚焦改善市场。2023年年底，中海地产分别以10.68%和15.03%的溢价率摘得中原区核心区二砂文创园两宗住宅用地，时隔不到一个月，此次北龙湖地块再次高溢价成交，对郑州土地市场和住宅市场的信心提振也有一定作用。