进入新的一年，广州楼市延续松绑节奏，进一步释放利好政策。

1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化限购、加强房地产市场监管等政策措施。

值得注意的是，通知提出在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

此外，优化限购还涉及支持租赁市场发展、减少商服类项目交易限制等内容。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。

以天河区为例，2023年天河区新房交易套均面积为130平方米/套。改善型需求为主导，加上供应量明显增长，导致目前天河供求比为1.75：1。松绑对户型的限购政策，“卖一买一、租一买一”，有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环，新房和二手住房的循环，租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。

除了在需求端发力，在供给端，广州也将进一步加大住房保障力度。通知指出，2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

在房地产融资方面，通知指出，建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。

具体而言，就是以项目为对象，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

在通知发布的前一天，1月26日，住房和城乡建设部召开房地产融资协调机制部署会。会议提出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

广州此次进一步优化房地产市场调控政策，正是落实会议的最新指示，在稳住商品房市场、避免大起大落的基础上，着力于推进住房供给侧改革，构建“保障+市场”的住房供应新体系，从而实现向房地产新发展模式的渐进和平稳过渡。

对于广州此轮放松限购的原因，李宇嘉认为存在以下几方面的因素。

首先与广州房价下行压力大、楼市去化压力大有关。根据国家统计局公布的2023年12月全国70个大中城市房价数据，广州新房价格指数环比下跌1.0%，跌幅为全国第七，二手住房价格指数环比下跌1.5%，跌幅为全国第四，一二手房的价格跌幅为一线城市中最大。房价下行压力大，居民买房预期更加弱势。

此外，根据克而瑞数据，去年12月广州新房去化率为18%，11月份为26%，10月为21%，在热点城市中比较低。截止12月，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。2024年广州的第一场土拍，也以流拍告终。

其次是广州松绑政策的压力比较小。与北京、上海、深圳相比，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，广州面临的舆论、政策压力都较小。

同时，这与广州推进城中村改造相关。城中村改造想要大规模推进、资金实现平衡的关键是商品房市场要实现的量的稳定和扩张。此次松绑中心区限购，特别是大户型限购，推动中心区市场销售去化加速，市场情绪和信心得到提振，才能让城中村改造推进和提速。

广州自身的财政状况，也是一个重要因素。广州作为省会城市，为实现省内转移支付，因此财政体系属于三级财政。除了上缴中央的税收外，增值税需要上缴省25%，企业所得税和个人所得税均需要上缴省20%，“四税”之外的土地增值税还要上缴省50%。

同时，作为大湾区核心城市，广州在过去几年极力发展轨道交通，打造南沙新区、广佛同城、广清同城等，这就需要土地财政、土地金融作为融资和投资的工具。

对于其他一线城市是否会跟进广州的大户型松限政策，李宇嘉认为，短期内房地产下行的压力依然存在。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。

2023年底，中央经济工作会议提出，“多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”。李宇嘉预计，随着稳增长成为经济工作的重心，国家层面将继续通过降低LPR来引导按揭利率下行，继续降低房屋交易的税费成本，降低住房消费的门槛。在地方层面，一揽子需求纾困政策的效果开始渐次显现，促进刚需和改善型需求的效果将进一步体现。

同时，中央金融工作会议提出的对所有企业贷款要“一视同仁”，近期住建与金融部门对房企融资的协调机制已经做出部署，供给端的行业风险对于预期的冲击将开始消弭，预计2024年，广州商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。