记者 王玉

国投证券首席经济学家高善文周六表示，中国房地产市场没有大家想得那么差，二手房价格调整可能在2023年已经基本完成，这说明中国楼市经历的是一个短暂的泡沫化价格修正，而不是泡沫破灭。

他在参加中国金融四十人论坛（CF40）举办的活动时说，在房地产泡沫化的过程中，通常会有大量的需求涌入市场，泡沫一旦破裂，交易量会快速萎缩，跌到底部以后需要很长时间才能缓过来。比如，2008年美国房地产泡沫破裂以后，二手房交易量基本上打了对折，然后交易量在底部维持了很长时间，2013年以后才进入正常水平。

但是，高善文指出，国内二手房交易量在2020年达到阶段性顶峰后，仅仅经历了两年调整便再次放量，克而瑞30城数据显示，2023年二手房成交18099万平方米，同比增长33%，成交规模创新高。

高善文还说，住房和城乡建设部数据显示，涵盖二手房交易量的全国房地产数据在去年是正增长，而一手房去年交易量则显示为下降。

“我们一般认为二手房交易量在全国房地产交易量占比是37%，假设去年全国所有的房地产交易量是零（增长），那推算到二手房交易量的增长是15%，15%的两位数增长是很高的。如果去年全国房地产交易量增长3%，得到全国二手房交易量（增长）是27%。”他称。

从价格来看，高善文说，普遍观点认为深圳、上海以及北京的二手房价格已经回到2019年，二线城市住宅估值已经回到2016-2017年的水平。在经济基本面不发生严重恶化的条件下，交易量又维持在一个较高的增长水平，支撑交易量的源头正是来自于大量的改善性需求。

“2023年中国人口增长基本回到了或者略低于疫情之前的水平，在不发生一系列风险的前提下，这一趋势可以维持，这也意味着与此相关联的正常需求增长在逐步恢复。”他说。

“把宏观上不存在过剩以及微观层面上的估值变化合并在一起，得到的结论就是中国二手房市场的价格修正在2023年已经基本完成，背后引申的结论是，中国住宅市场经历了一个短暂的泡沫化价格修正，而不是泡沫破灭。”高善文说。

他还表示，相比二手房市场，一手房市场仍面临很大的压力，建议政府取消限价政策来促进市场恢复。

“现在的政策可以理解，因为一手房市场没恢复正常，价格下跌谁都害怕，本能的反应是把它端着。不过实际端不住，越端，市场功能越发挥不了。政府要取消对一手房价格下跌的干预，让价格充分跌透，价格只要跌透，就会有需求，市场功能才会恢复。”他说。