文｜睿思网

两年半前，从凯德“退休”的罗臻毓，接过朱桔榕的橄榄枝，走进了合生创展，并成为这家“隐形航母”的联席总裁。

彼时的合生创展，正有意将不动产投资业务从商业板块中分拆，要快速顺利推进这项工作，罗臻毓无疑是合适人选。这位曾经在淡马锡、凯德有着长达数十年履历的明星经理人，似乎走向了可以大展拳脚的新舞台。

建立不动产资管体系，资本化相关资产，成为罗臻毓在合生创展的重要任务。然而，如今看来，合生要成功实现这些目标，仍有相当长的一段路要走。

“没有一位领导人能够陪伴企业直到永远。”牵手短短两年半，双方又走到了十字路口。

2月4日最新消息，在新春即将到来之际，罗臻毓已挥手作别合生创展，正准备奔赴下一个战场。至于新就职去向，罗臻毓卖了个关子：农历新年之后公布。

不过与当年从凯德离开时的踌躇满志相比起来，此时转身的罗臻毓或许也带着些许的失意。

两年半的努力

尽管在凯德工作时常把“退休”挂在嘴边，更自诩“70多岁心态”，但显然，罗臻毓并不是乐于满足现状的人。加入合生创展时，他已经54岁了，带着新目标而来的罗臻毓展现出十足的冲劲。

就在罗臻毓正式上任之前，合生创展董事会主席朱桔榕曾对外抛出一个“伟大”的发展计划：未来5年，计划将建设管理的商业面积提升到2000万平方米规模。

经过多年耕耘，彼时合生创展的商业地产已具备一定规模。官网信息显示，旗下合生商业当时就已拥有超100个商业地产项目，管理10余个大型城市综合体，已建成运营的项目面积超过500万平方米，管理的板块涵盖城市综合体、购物中心、写字楼、酒店、服务公寓、产业综合体及奢华地产五大业务板块。

与此同时，该板块已发展轻、重两类管理平台，拥有合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO四条产品线。2020年，合生商业板块收入达36.24亿港元。

显然，合生创展想要用“小资本撬动大平台”。这正是凯德所擅长的，因而当时业内普遍认为，合生或意欲借鉴凯德“地产+基金”模式，搭建资本体系、资产管理体系和运营管理体系“铁三角”组合。

2021年7月1日，罗臻毓正式走进合生创展的办公室，并开始着手组建一只“特种部队”。短短两个多月时间，罗臻毓就快速组建了一个30多人的基金与资管团队，“每个人有自己的特长，加起来就是一个很强大的有杀伤力的团队”。

为合生创展开辟一个全新的金融赛道，是初来乍到的罗臻毓要做的第一件事。在这一目标下，罗臻毓及其团队首要就是把现有产业部署盘活，同时对架构进行调整梳理。

其曾表示，合生创展在这些年的发展过程中，沉淀了大量酒店、办公楼、商场等资产，而他的工作就是将这些资产进行盘活，回笼资金再投入到新发展项目中，推动企业向前发展，形成一种良性的资产与资本循环。

对于罗臻毓来说，这本是“轻车熟路”。但合生创展毕竟不是凯德，罗臻毓也面临着前所未有的挑战。

首先是团队架构的梳理以及思维的转变。过往，合生创展主要以开发为主，更为“甲方心态”，如今要做“轻资产”，就要用“乙方思路”，帮人盖、帮人管，因而，无论是法律架构还是组织架构，都需要做调整。

经过两年的努力，“该变的基本做到了。”罗臻毓亦坦言，调整是没有完结篇的。

然而，罗臻毓还欠缺了一个合适的时机。

过去两三年，正值中国房地产市场深度盘整期，“不能说盘活就盘活，如果政策不让做，你也做不了。”谈及此，罗臻毓亦多少有些无奈。

随着政策的逐步放开，罗臻毓也迅速带领团队“往前赶”，遇到受政策影响短期内无法进行交易的，就唯有选择“等”，而在这过程中，罗臻毓仍要求团队把所有前置工作完成，而后，就是“等风来”。

难解的困境

蛰伏两年，罗臻毓和合生创展还是等来了C-REITs的放开。

对于商业地产盘活而言，C-REITs无疑是一个很好的渠道。就在2023下半年，首批消费REITs正式亮相，各家商业运营商也在摩拳擦掌纷纷欲试，抢滩这片新蓝海。

当然，要想成功发行消费REITs，也需要满足诸多条件，包括3.8%的回报率、资产的独立性等等。

仅以合生创展位于上海五角场的项目为例，由于存在办公楼、酒店、商场等综合业态，若想发行消费基础设施REITs，就只能把商场单独拆分，其它后续再做安排。因为当前市场暂未允许多种不同业态的资产聚焦一起进行上市。

尽管吹来的政策东风并没有完全称心如意，但至少这印证了合生所进行的战略部署方向是正确的。

只是，忽然变化的市场波澜，让罗臻毓又多少有些“束手无策”。

原本罗臻毓认为，只有做到透明、规范，让投资者看得清楚，市场就会放心给出匹配资产价值的价格。眼下，合生创展似乎还难以做到。

受困楼市下行，房企近年的经营也备受挑战，合生创展也不例外，尽管尚未遭遇流动性危机，但它当前的经营情况也难以令市场对其放心买账。

2022年以来，合生创展是极少数被修复国际信用评级的中国民营房企之一。就在2023年12月28日，合生创展已按期完成2.25亿美元债的到期兑付，至此，合生创展完成当年最后一笔美元债悉数偿清。

如今，合生创展仍剩一支存续美元债，存续规模为3亿美元，将于今年5月18日到期。另外，合生创展尚有约50亿元的短期债券和银团贷款将于今年6月到期。

据悉，为了留存足够的现金流用于偿债，合生创展于2023年已减少拿地支出，并加强销售端，以保证自由现金流。最新数据显示，2023年，合生创展全年累计销售325.83亿元，同比基本持平。

但合生创展的流动性压力仍不小。数据显示，截至2023年中，合生创展总资产有2958.33亿港元，总负债1966.6亿港元，净资产991.72亿港元，资产负债率66.5%；流动负债1174.95亿港元，其中一年内到期的短期债务300.2亿港元。而账上现金及现金等价物有189.97亿港元，现金短债比为0.63。

此外，从现金流上看，2021年和2022年合生创展筹资性现金流持续净流出，分别为-121.5亿港元和-340.78亿港元，不容乐观。

显然这些情况都会严重影响罗臻毓的计划，“意兴阑珊”也是情理之中。

按照罗臻毓初来时的规划，除了为合生创展开拓一个新赛道，还希望能带领合生创展杀出另外一条道路。然而一切均未如愿。

既然有“农历新年之后公布”的约定，那就证明正走入耳顺之年的罗臻毓仍抱有满腔热血，只是不知道，在下一个征程里，罗臻毓是否能实现真正的大展拳脚。