界面新闻记者 | 蓝丽琦

2024春节前夕，几个重点城市陆续出台放松限购政策，度假投资购房热地海南省也再一次加大放松限购力度。自2月7日起，全省首套住房最低首付款比例从25%调整为20%。

在2023年，因海口、三亚两座文旅大城房价的连续上涨，海南省的文旅地产受到市场一定关注。根据国家统计局披露的《70个大中城市住宅销售价格指数》，在2023年中，海口的新房销售价格曾实现8连涨，三亚的新房销售价格则是“凶猛”地实现10连涨。

根据海南统计局披露的数据，2023年全省商品房销售面积899.69万方，同比上涨39.7%；销售金额1493.80亿元，同比上涨36%；销售均价16604元/㎡，同比下滑2.62%。总体来看，成交量涨、价微跌。这在如今房地产下行的背景下已属不易。

海南因绝美的海景、冬季气候温暖而闻名全国。“海南随处都是东北人”，也成为连接中国南北两端的热梗。此外，2018年至2021年“自由贸易港”的概念火热，更是吸引了不少来自北方的炒房客。

如今，潮水悄然退去，海南能否承接前几批买房客的愿景，也仍然是未知数。

非海南户籍连续缴纳2年社保即可买房

中国人民银行海南省分行发布消息，自2月7日起，对符合当地购房政策条件的海南省户籍居民家庭，贷款购买海南11个市县的商品住房，首套住房商业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为20%。此前为25%。

而二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%，且贷款利率政策下限调整为，不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

此前1月9日，海口就开始出台新限购政策，被视为打响海南省放松限购第一枪。

海口新政为，非海南省户籍累计缴纳5年社保/个税，可在海口限购区购1套房；累计缴纳2年社保/个税，也可在海口非限购区购1套房。此外，还取消了企业住宅的购买限制；未成年二孩及以上家庭购房可多购1套房。

最主要的是，居民家庭购买的商品住房，在购房合同备案满2年并取得不动产权证后可转让，不限一二手。以往的限制是5年。

随后引发了海南多个市县的跟进，万宁、澄迈、临高、儋州，还有近几年大火的陵水。在地理位置上，陵水紧挨着三亚，气候条件也相近。近几年也得益于清水湾的大火，陵水房屋身价暴涨。对比来看，陵水的新政对人才吸引的力度空前强大。

2月4日晚，陵水住建局公布新政，重点行业（参照安居房申报重点行业）企事业单位就业的引进人才，与从业单位签订3年以上劳动合同，连续缴纳社保/个税满6个月以上，在陵水县以家庭为单位名下无房、全省范围内房产不超过2套（含）的，可购买1套商品住房。

2018年，海南开启了历史上最严的全域限购：省外居民取得本省居住证并且缴纳2年个税后便可落户，普通落户只能购买一套海南房产，首付不低于70%。

全域限购政策也在次年获得成效。2019年，海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右。

陵水商品房成交均价2.78万/平为第一，三亚销售面积涨7成

回顾2023年，尽管省会海口在销售金额和销售面积上的涨幅并不高，依旧是海南省商品房成交第一。

相比之下，三亚商品房的销售均价相对下滑13.05%，但是销售金额同比上涨51.7%，销售面积大涨74.5%。

而第三大海南房产体量的陵水，则是取代了三亚“最贵海景房”的称号，销售均价已经达到2.78万元/平方米，这还是在微跌1.54%的基础上。

此外，万宁商品房的销售面积同比大涨80.8%，销售金额直接翻倍。

陵水紧挨着三亚，万宁又临近陵水。作为三亚、陵水的“平替”，万宁也曾因同时拥有海滩、草地的日月湾出圈。万宁也在参照因冲浪文化出圈的三亚后海村，建设冲浪“网红”打卡地。

翻阅相关的社交平台内容会发现，海南的房子常被诟病的是流通性。由于海南全域的房子都具有“文旅地产”的属性，除去省会海口会承接更多刚需的需求，以三亚为代表的南边城市均以文旅属性为主。

根据国家统计局披露的《70个大中城市住宅销售价格指数》，海口二手房的销售价格自2023年4月以来，连续9个月下跌；三亚二手房则是跌宕起伏，第一季度先下跌后上涨，连续上涨6个月后，第三季度连续下跌，第四季度则是先涨后跌收官。

海口、三亚对应不同的购房人群

2023年初，深耕直播行业的鸣人（化名）在海口购入第二套房，为三室一厅。

此时距离鸣人一家四口在海南安居已经过去六年，由于弟弟需要结婚安置，全家急切需要一套新的房产，以满足家庭生活。因此，鸣人全款购入了一套单价1.8万元/平的三室一厅。

在2017年，鸣人在海口购入的第一套房产，单价才刚刚一万元出头，如今每月有三千元的房贷要还。而鸣人的对象木木（化名），则是在2021年在海口买了一个开间，单价1.6万元/平。

2019年毕业即进入海南体制系统工作的温文（化名），包括自己在内的周边圈子，也在2019年到2020年陆续在海口买房。温文告诉界面新闻，买入的时候已经接近海口楼市价格高点。

与之相对的是，南边以三亚为代表的旅游城市，有更多老年人、中产阶级接盘。作为海南绝对的文旅地标，三亚的闻名由来已久。

在三亚后海村开酒吧的蓬蓬（化名），则是在疫情期间就买了当地的村房。蓬蓬告诉界面新闻，由于入手较早，60平米总价是35万元，属于宅基地房，价格很便宜，需要自己改造房子。

但随着后海村出圈后，村房的价格也水涨船高。旅游旺季，村内民宿的价格可以达到数千元一晚，村民普通自建房租金可以达到数百元一晚，但这只是一个主街道仅有1公里的小村子。

对于未来，蓬蓬则没有购买商品房的打算，但会长期留在三亚管理酒吧。在三亚动辄数百万的商品房，更多的潜在购房者还会是来自北方中产以上投资者。