文｜睿思网

当下，各路资本对中国物流资产投资展现出前所未有的热情，而基汇资本似乎兴趣缺缺。

中国春节期间，基汇资本宣布以超20亿元人民币（约2.8亿美元）的价格，出售一个由三个内地物流资产组成的投资组合。当中包括位于广东江门的两个工业园区及一个位于陕西西安的物流园。

据称，买家正是中国平安。这家中国保险业巨头当前正不断扩大不动产资本盘。

早于2023年11月即有消息传出，其旗下平安海控正有意接盘黑石位于中国的物流资产包，包含11个物流园，价值超百亿。

基汇低调退场

基汇资本并没有披露相关出售资产、买方身份或与安联和维龙合资企业现状的细节。但在平安人寿2月19日的两则公告中，已证实了上述交易。

据了解，平安人寿收购鹤山市合能商贸有限公司、维龙供应链管理有限公司等公司100%股权，以达到100%持有位于江门鹤山、江门蓬江的两个稳定运营的物流园区资产的目的。而在工商变更以及借款等系列动作背后，平安人寿为持有江门上述两大物流园区，涉及金额或高达9.8亿元。

据了解，鹤山合能建设的是位于江门鹤山的维龙珠西智慧物流产业园，该项目总建面为25万平，总投资1.2亿美元。其中建设21万平方米建筑面积现代物流仓库，已于2021年7月正式投产运营，并引入希音跨境电商项目租用全部仓储面积。

公开资料显示，维龙蓬江主要运营位于江门蓬江的维龙（江门）大消费供应链产业园，总建面达8.2万平，用于建设产业供应链服务中心、新零售产业购销中心、供应链金融及结算中心等，拟打造成大湾区生活消费品商贸及物流枢纽的示范园区。

另据了解，于去年12月22日，平安人寿即已完成了对安华维龙（西咸新区）仓储服务有限公司的工商变更手续，持有安华维龙100%股份，而安华维龙的注册资本为4.9亿元。

资料显示，安华维龙持有的西安秦汉物流园，坐落于西安市咸阳新区天工三路，总建面达16万平，建有八栋单层库。

由于未知相关资产的原始收购价格，但基汇资本过往在中国投资项目的平均收益率为14.2%，若相关资产能以达到该收益水平，亦属一笔相当亮眼的交易，而基汇资本也由此完成了在该合作平台中首笔物流资产的退出。

十年中国进退

基汇资本在中国物流不动产市场已活跃近10年。

早在2014年，基汇资本就与意大利物流仓储开发商维龙中国共同成立合资平台，在中国市场收购、开发并管理现代化的仓储物流设施。

据了解，在合资企业最初成立时，双方的目标是建立一个总计100万平方米（1080万平方英尺）和10亿美元价值的资产组合。

据基汇资本官网显示，自基汇维龙物流合作平台成立八年来，双方共同组建了3支基金，总募资规模达到15.15亿美元，投资了近40个项目，总面积超过400万平方米。本次出售的3项资产属当中的投资项目。

值得一提的是，在基汇维龙物流合作平台成立四年后，其将50%权益出售予德国安联地产（当时称为“PIMCO Prime”）。安联亦由此获得上海、嘉兴、佛山、武汉和沈阳五个物流项目组合的半数所有权，总可出租面积达37.5万平方米。基汇和维龙仍保留合作平台剩余半数股权，并继续管理相关资产。

近年来，对物流地产这门生意感兴趣的买家逐渐增多，四处物色合适的物流资产投资机会。但作为物流不动产的“老玩家”，基汇资本与维龙似乎自2022年以来，就停止了相关加码投资的动作。这或与维龙自身的调整相关。

于2023年4月，英国工业地产投资信托基金赛格洛Segro对维龙实现了完全收购。Segro曾于2015年5月收购维龙多数股权，成为后者的第一大股东。

而基汇资本本身，似乎也有着其它的投资考量。

公开信息显示，截至2023年第三季度，基汇资本管理着337亿美元的全球资产，近期一直在中国以外的地区进行投资，包括印度尼西亚和马来西亚的数据中心项目，以及东京的凯悦酒店和物流资产。

中国市场方面，在2023年末，基汇资本正寻求将仙乐斯广场商办综合体的部分物业进行整体出售，当中某个单元，还是基汇资本上海团队的办公所在地。在此之前，基汇资本为位于中国一栋超高层地标性办公楼的现有贷款寻求再融资。

平安开拓物流版图

借助本次交易，中国平安旗下的物流不动产资产版图进一步扩大。

从2015年初开始，平安不动产便大举进入物流地产领域。2018年，普洛斯入股平安工业物流，并更名为“安普发展”，专注于物流不动产的投资、开发和运营。截至2022年，平安工业物流在全国有28个物流园，面积接近300万平方米。

近两年，平安在物流投资领域又再度活跃起来。此前于2023年11月，市场曾传言，中国平安旗下平安海控有意收购黑石旗下11个中国物流园。据当时媒体消息，双方已签署意向合作书，而平安亦在签约前完成了尽职调查。不过该消息已遭平安海控否认，及后相关交易亦未见更新一步进展。

如若双方交易能最终完成，这将大幅增厚中国平安旗下物流资产，也有益于其实现在不动产投资方面的多元化和平衡化。

据了解，黑石集团此次拟出售的11个物流园区项目总建筑面积约220万平，分布在广州、武汉、南京、长沙、西安等11个城市，目前平均出租率约80%。

当然，平安在不动产投资方面也有自身的考虑。数据显示，截至2023年9月末，中国平安保险资金投资组合中不动产投资余额为2094.82 亿元，在总投资资产中占比4.5%。尽管已较2022年同期下降3%，但该比例在一众险资中仍属较高水平。

此外，工程物流投资业务方面，平安不动产以自主投资建设、第三方合作投资建设或并购等方式投资工业物流园项目并对项目运营进行培育，待项目运营成熟后以合理溢价转让给平安集团子公司长期持有，之后保险资金委托发行人进行项目的运营管理，目前该业务收入已不足千万，整体收入规模不高。

从考虑风险平衡的角度出发，中国平安从2022年开始便逐渐压降不动产投资。据透露，当前不动产的主要布局方向，更倾向于租赁住房等可产生长期租赁现金流效应，且符合公司负债需求的不动产。

据了解，当前中国平安的不动产投资物业中，主要以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），在不动产投资中占比76.1%，主要投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。

尽管如此，对于险资而言，中国物流地产领域的潜力正在逐步放大。第一太平戴维斯曾指出，最近三年里，物流地产的买家逐渐变成了国内投资者，尤其是国内险资，开始主导物流资产投资。2023年以来，险资正把目光从原来的住宅不动产转向物流地产，其中，泰康保险就以约20亿元从ESR手中收购了国内6处物流园资产。中国平安不过是当中的一员而已。