文 | 真故研究室 文静

编辑 | 龚正

2023年，“跌”成为不少城市楼市的一个主题词，业主割肉大几十万卖房的故事并不鲜见。

但很多中国人习惯买涨不买跌。行情不透明之下，买还是不买，很多人很困扰。我们访谈了一些在2023的购房者。他们中间，有一些是出于刚需，有的是仍看好楼市相较于未来可能通胀的保值性。这背后，支撑很多人出手购房卡位的一个赌注是：我在抄底。

不过，这里是底么？

01、小区卖房刺客，买房人的神助攻

王刚签下北京城市副中心（通州区）那间五十平米的房子时，内心五味杂陈，他并不知道自己是否在做一个正确的决定。但既然买了，也无需多言。整个买房过程，王刚说，他可能最应该感谢的，是小区里的各种卖房刺客。

所谓卖房刺客，指的是经不起房价下跌，率先在小区内破价卖房的人。他们堪称买房人的神助攻。当然需指明的是，小区本身也并不存在一个所谓的价格统一战线，这是一个高度开放的市场。

2023年是王刚在通州区工作的第五年，凭借一张到手的北京工作居住证，有了北京这个一度是最严限购区域的买房资格。

2015年，曾是北京CBD区域白领睡城的通州区，摇身一变成为北京城市副中心。随后，为了限制投机炒房，北京出台了较为严格的通州区购房限制，比如在通州区购房需要连续3年在该区缴纳社保或个税等，但彼时通州区吸纳就业的产业基础并不强。

北漂数年，王刚特别想要有个属于自己的小家，能在心理上安定下来，但家里人并不支持他此刻买房，原因是“不知道前方是阳光大道，还是陷阱圈套”。

“我能理解家里人的担心。首付就借了家里一些亲戚的钱，万一买了马上又亏了，我家承受不起。”王刚说。

的确，2023年楼市的价格，用通州环球影城的过山车来形容，似乎也不为过。

去年年初，王刚在通州各地看房时，赶上了疫情放开后的小阳春，压抑了3年的购房需求井喷，一时间结婚的、改善的一拥而上，楼市呈现小阳春样貌，市场心理比较乐观。

但年中之后，楼市陷入疲软，以前作为接盘侠的高薪互联网大厂都祭出了差不多的优化剧本，从北京到杭州，从深圳到武汉，大江南北的市场情绪走向谨慎。

本来见到小阳春还怕赶不上车的王刚，见到楼市冷下来，手上似乎一下子有了很多议价的筹码。

去年9月，王刚相中了通州区中心区域一套50平米的房。卖家原购房价是220万，9月时卖家挂出的价格还是210万，但随后该小区频现的一波一波“卖房刺客”，将不降价的业主心理防线，瞬间击了个粉碎。

有卖房中介就说，就看着同户型房价从220万降到210万，随后击穿200万心理防线，然后滑向190万。

在很多业主眼中，卖房刺客就是眼中钉、肉中刺，但拿他们无可奈何，松散的业主根本不可能建立马奇诺防线。其次很多业主也很烦房屋中介。“买房的时候他们拼命往上拱、卖房的时候感觉他们拼命往下压，毕竟他们的工资是靠交易来抽成的，没交易最可怕。”有网友表示。

在刺客的妥协下，房屋中介的系统里一旦有了交易记录，其他业主也就绷不住了，要么继续坚挺，但乏人问津；要么只好忍痛割肉，及时止损。

王刚喜欢自己相中的这套住房，面积虽然不大，但户型周正，小区环境及周边配套十分成熟，便约了业主见面。

从见面交谈中王刚得知，对方卖房，是觉得“这个时代现金为大”，业主对中国人经历的第一次资产缩水比较警惕，而自己则不然，“就是真的想要有一个窝，无外乎投资投机。”

虽然对楼市各有立场，但不妨碍一个愿卖一个愿买的双方诚意。

王刚一共看了三次房，前两次看房是“探”，内心决定之后，到了第三次就是价格之战。他找来在京工作的亲戚，一同来砍价。

砍价的过程，于王刚而言，就像谍战。双方各从桥的两端出发，逐渐摸索走向中间点，每一方都有自己的底牌。

“虽说楼市已经是买方市场，但也不能任性随意，而是一点点刺探，底线是谈判不能破裂。”王刚心里捉摸着。

在这样的策略之下，双方就像刮鱼肉一般，一点点刮，从一万一万地谈，到五千五千地降，一方在努力托价，一方在努力砍价，双方从说户型的好、辩到北漂的累，讲道理、博情感都说了个遍，亲戚和中介也适时站到台前拱拱，给双方做工作，直到找到双方都能接受的妥协点。

经过近3个小时的“辩论”，这套原价220万的50平米房子，最终以184万的价格成交，也比最后一次的挂牌价便宜了几万。

到底谁赢谁输，王刚认为，楼市走势双方都是不可控的，彼此都设立了自己相应的风险承受力，不超过就处于安全区。

谈及买房后的感受，王刚说，“我希望是抄到底了，但自从买到后，我已经对房价的一时涨跌脱敏了。有点儿不敢看，也不想看。我家亲戚说，网上同户型标高的标低的仍然都有，与其让身心煎熬，不如当个鸵鸟，自己要的就是有一个窝之后的情绪价值。”

不过，就在王刚入手后的一个多月，2月6日，北京市时隔9年解除了通州区的最严限购。看似是个好消息，但敢于放下身段，估计是市场真急了。

02、福建实业家也不投资了，买别墅只为刚需

2023年下半年，王琨和他的姐姐，在福建泉州下辖县城各买了一套价值600多万的双拼别墅，每套别墅300多平米，认购订金100万元，别墅2025年交付。

按照王琨的说法，自家人选择在2023年买房的考虑是出于“刚需” 。姐姐要结婚，而自己和弟弟是父亲有意为儿子们的未来早做准备。

和其他买房客不同的是，王琨不是第一次和房子打交道，而已经是房地产市场的老江湖了。

王琨家里是做实业起家，后来有多余的资金，也开始做投资，其中就包括房地产。

在王琨印象中，在房地产高速发展时代，父亲常常穿梭于各大楼盘的老板之中，大家互相称兄道弟。在讲究宗亲关系的福建乡土社会，一个新楼盘开业，往往能以较高效率提前吸引到三波人来认购。

一是靠制衣、鞋履、贸易致富的实业家；二是衣锦还乡的海归；三是本地拆迁造就的高收入群体。他们构成了该县房地产市场的活力来源。受益于扎实的民营经济，在房地产的黄金年代，一个家庭手握多套房产进行投资买卖蔚然成风，名下有惊人房产数量的本地乡亲亦不鲜见。

“我们家以前投资房产的风格就是快买快卖型，比如7000元/平米买进，8000元卖出，每平米赚1000元，100平就能赚进10万多。”王琨说。

不过，时下房地产行情的变化也切实影响到了王琨家里的预期。在王琨老家，新房竣工量庞大，新房价格也出现了下降。有一个代表性新建小区，前几年开盘价为1万元/平米，高点时每平米1.6万，2023年时已经跌至1.2-1.3万。

另外，王琨父亲投资的几套由知名房地产公司开发的项目也出现了问题，房屋难以交付，“基本上可以认为钱打了水漂。”

“像以前那样大量囤购房子的时代已经过去了，我们家也开始在地产上变得谨慎起来，以前的快买快卖模式不搞了，转向稳健投资。比如这两套双拼别墅，我们还是进行了审慎的综合考虑。”

一是刚需自住，不做投资用，家里的存粮能承担房屋购买后的价格波动；

二是所购别墅位于县城中心，从房屋类型到地段都具备一定的稀缺性，保值能力更强，目前已经有人愿意加价买二手；

三是别墅开发商为本地人，跑路风险低，房屋建筑质量也能在乡亲的监督之下。

虽说基本上不再参与投机需求，王琨家里也不是完全对房地产市场就此脱节。据介绍，王琨家里的亲戚，最近就在厦门思明区、即厦门的经济文化中心购置了一套100多平米的高层住房，均价7万多元以上，纯投资用。

“我们家里认为，有人口流入支撑的城市核心地段，仍具备配置资产的价值。哪怕短时间内不能升值，但要跌也跌不到哪里去，若干年后回看，跟货币、物价比起来，可能能具备一定的保值性。”王琨说。

除了房子之外，王琨个人也开始物色更多脱房地产的项目。咖啡连锁、养老事业等都有考虑。对王琨这样的有产者家庭来说，以钱生钱是永不停歇的生活方式。

03、强烈感受到开发商需要我的全款

眼看着2023年年关将至，56岁的张军快马加鞭，在沈阳购置了一套143平米的温泉房。

这是他第三次在沈阳购买房产。之前他已经拥有了两套全款价格都在70万元左右的房产，无论是学区、医院、交通乃至周边环境，都是沈阳的优质小区，唯一的问题就是不够大——低于100平米，对于想布置退休生活的张军来说，稍显局促。

让张军真正考虑这套距离市中心近30分钟车程温泉房的，是来自一位金融业朋友的社会观察。

“朋友认为，现在很多家庭有好几套房子，但人口出生率在不断下降，将来房源溢出是趋势。而对于沈阳这样的二线城市来说，未来大户型的流通率一定是高于小户型的，所以置换大一点的房子，可能更有保值性，这也是我果断下手这套房产的重要原因。”张军表示。

图 | 张军也为他的父母，在浴室准备了一个坐式温泉池

另一个让张军加速购房进程的原因是他的直觉观察，以及发生在自己身上的“歪打正着”。

2020年张军购置第二套房产时，就感觉整个市场景气度不够，他去交全款的时候，能感觉到开发商非常需要他的70万内购现金，最后对方还以开玩笑的口吻说：“你赶紧交钱，你交钱我们就能开支（发薪）了。现在想来，那时候他们的日子可能就已经挺难过了。”

而后来发生在融创、碧桂园等知名房企上的事，也对应上了张军此前的猜测。

不过，当以为马上能住进新家时，这时开发商（当地房产公司）却送给了他一份“意外的礼物”：因为房企资金流出现问题，自己原计划用持有的一套房产等价置换99平米的房子，被开发商提议变成了加收23万，置换143平米的温泉房。

一开始本来还不太愿意，综合判断之后，张军决定接受这个置换协议。吊诡的是，张军这一次也再次感受到了“开发商对我手里现金的渴望，大家真的缺钱。”而像张军这样不差钱的买房人，简直成了开发商眼中的香饽饽。

无独有偶，作为一名教育工作者，章全也同样赶在龙年之前，抓紧入手了一套天津市河北区的房子，他的买房动机相对被动。“年龄到这了，着急结婚，前几年没钱买房，现在只能仓促上阵。”

据章全描述，他和女友看了好多户型才定的这套房子，天津市河北区也属于市中心区域，小区是新房楼盘，对应的也有学校，裸房总价323万，116平。

楼市价格的波动一定程度上加快了章全购房的进程：因为结婚刚需，2022年章全就在关注天津合适的房子，2023年关注房源下降了不少，于是果断入手。

“开发商见到我们非常热情，名义上还送了我们一个12万元的车位，只为让我们紧急付款。”章全说。

04、2023入楼市，到底是抄底还是填坑？

楼市接下来会如何，是许多买房人、卖房人共同关心的话题。

我们也搜罗了网上的几种代表性意见：

● 应该卖。中国人此前多没有经历过资产缩水，所以相关的经验不够。

● 可以不着急卖。中国楼市不可能一直跌，因为涉及到经济安全。未来可能不会大涨，但仍具备相对的保值性。

●重新配置区域。核心城市的核心地段房屋，仍具备较大的投资价值。

●自己住，这1-2年应该是抄底好时机。

我们也走访了房屋中介一线。在北京鸟巢附近的社区，90平米的房子从近800万跌到700万以下的案例并不少。但有房屋中介业者表示，房子降了也不一定好卖，除了“买涨不买跌”的心理影响外，也有人担心自己就算付的起首付，但目前就业环境并不稳定，怕还不起月供。

有一位不愿意具名的资深楼市专家表示，短期来看，中国地产行业没有大的问题，即便有下跌，但不会跌透，因为这关系着系统性的经济安全，国家也出台了多种措施来支持房地产行业稳健发展。目前对刚需及改善族来说，可能是一个抄底时机，但要看具体卡的价位，就跟股票的买入点一样。

而至于目前是否已是底部，该专家表示，“最低价可遇不可求，普通人多只能追求相对低价。”

而对于中长期楼市，该专家表示：“中长期没必要过份看好这个行业，一个是人口结构，二是国家要发展，需要科技这样新的动能，当然这个中长期是多久，也需要实时研究，不能武断去下结论。”

目前除了刚需族外，很多人仍然会把地产拿来与其它的投资型产品来做收益对比。

沈阳的购房人张军临近退休，但他仍然在到处运筹，为自己的老后生活准备财源。

他的观点是：“现在市面上我能接触到的投资型产品和财政投资，利息和收益都非常低，并且通货膨胀仍在继续，只要投资款不影响生活，即使现在的楼市低迷，房产也仍是我所有资产配置中的第一选择。”

年轻时赶上地产热度的张军，现在满脑海想的都是，能尽早住进温泉房，过上康养人生。而他的下一代也得益于父亲攒下的家底，在北京北漂时，更有底气，也有退路。

浮光掠影又一年，拼死拼活累一生，把梦托给房子的中国人到底在寻求的是一种特别大俗又大雅的安全感。

文中受访者皆为化名