文｜睿思网

2月28日，凯德投资公布了2023财政年度业绩报告。受低迷的市场气氛影响，这家全球知名投资机构也遭遇到了一定的“滑铁卢”。

2023年全年，凯德投资收入下降3.2%至27.84亿新元(约150亿元人民币)。现金净利下降6%至7.81亿新元，其中营业利润下降7%至5.68亿新元，投资组合收益2.13亿新元。但由于投资物业重估的非现金公允价值下跌约6亿新元，凯德投资在报表上反映出的归属利润大幅下跌79%至1.81亿新元。

“尤其是在中国租金疲软和美国利率上升的情况”，凯德投资在当天发出的一份新闻稿中如此描述业绩下行的主要因素，市场环境的变化显得十分关键。

市场变化亟需调整策略

据了解，2023年，凯德的主要投资市场包括中国、澳大利亚和美国等，而去年这几个市场的不动产交投均有所放缓。

根据摩根士丹利资本国际（MSCI）数据，2023年前九个月，中国的创收房地产资产交易量下降了25%，新加坡的交易量下降了29%，澳大利亚的交易量下降了61%。

市场整体的资产交易放缓，令资产估值面临压力，从而影响到深耕与此的凯德的收益表现。

为应对资产估值下行的趋势，2023年凯德投资选择果断撤回部分投资，由此产生约2.13亿新元的投资利润。特别是下半年录得的相关利润为2.06亿新元，加速回收资产的态势异常明显。

期间，凯德投资透过向凯德雅诗阁信托出售伦敦、都柏林和雅加达的三项酒店资产获得了9400万新元的收益，并通过剥离金奈国际科技园70%的股份获得了4900万新元的收益，该资产被出售给凯德印度增长基金。

去年底，凯德投资又将其在北京写字楼的95%股份出售予友邦人寿保险的合资企业，获得3000万新元的收益，随后，凯德中国信托以700万新元的应占收益将凯德商用双井出售给内蒙古投资者。

当然，剔除不影响现金收益重估公允值损失，凯德投资2023年在运营方面仍算出色。

比如，凯德投资的酒店旅宿的管理费用相关收入去年增长了28%，达到3.31亿新元，53家酒店有近9600个单元投入运营，其中包括雅诗阁（Ascott）、馨乐庭（Citadines）、盛捷（Somerset）和Lyf等品牌。

尤其是国际旅行市场的反弹，推动旗下酒店业的单位收益上升了20%，每间客房的平均价格达到约91新元

这些市场变化，进一步促使凯德投资重新审视旗下投资物业组合的配置。

重点加强东南亚与物流布局

资料显示，目前凯德投资所管理的资金规模已达1000亿新元，凯德投资目标在2028年能将管理资金规模翻番，达到2000亿新元。“尽管宏观经济环境不利，但依然有信心达成。” 凯德投资表示。

就在2023年，凯德投资完成了28亿新元的募资，高于2022年筹集的20亿新元。当年筹资关闭的基金包括3.5亿新元凯德投资健康基金（由泰国开发商Pruksa Holding的资本承诺），3.68亿新元的CapitaLand印度增长基金和两个以中国大陆为重点的投资策略的基金：5.3亿新元的凯德中国数据中心资本伙伴基金，21亿新元凯德置地中国机会策略资本货币基金。

凯德投资称，将继续通过积极的投资组合管理来促进上市基金规模的增长。包括进一步扩大在印度和东南亚的运营和基金管理，优化在中国的投资组合，发展人民币计价基金，并增加在日本、韩国、澳大利亚及其他地区的基金产品。

早在2023年开始，凯德投资已持续进行相关投资组合的重新配置。

就在近期，凯德投资完成了四处资产的收购，其中三处位于新加坡，包括一个酒店项目（Hotel G）及两处工业资产项目，另一个则为泰国一个绿地仓库项目。

尽管并未透露交易金额，但凯德表示，上述四个项目的总投资价值已达到7亿新元。

值得关注的是，凯德投资近期的投资方向明显更聚焦物流仓储、商业公寓等新经济领域资产项目。

据透露，在2023年，凯德投资在东南亚已将投资战略向自助仓储、物流、健康及酒店方向部署。

而在日本最新关闭的一只核心物流私募基金，也重点投向当地的物流运营中心。凯德投资方面表示，在日韩等市场的物流地产领域存在着较大的增长机会。“在电子商务、批发和消费品制造等行业需求不断增长的推动下，亚洲物流业的长期前景仍然乐观。”

尽管去年中国市场投资物业表现不佳令公司整体收益下挫，但凯德投资并未放弃中国市场。如同其它投资区域的投资前景判断一致，新经济领域的特殊机会项目，同样也是凯德在中国的主要投资重心。

去年，凯德在中国出售部分商业资产的同时，持续积极布局产业园、物流及工业地产等项目投资，包括在上海收购了两个产业园办公项目、在北京收购了北京苏宁生活广场，以及在广东佛山新增一个物流项目。

进入2024年，中国乃至全球市场仍在急速变化，凯德投资的“换仓”策略是否能够顺利帮助公司实现增长目标，仍需时间验证。