文｜豹变 詹方歌‍‍

编辑 | 邢昀‍

「核心提示」

法拍房市场持续升温，刻板印象中的风险、手续等等弊端，在巨大的经济利益面前不断被拆解。越来越多的人开始想看清法拍房的“真面目”。

法拍房的火热已经悄然持续了一段时间。楼市处于低位，原本考虑新房、二手房的买家无论是否刚需，都在紧盯市场又不敢贸然出手，总怕接盘接在半山腰。这时，远低于市场价格的法拍房开始走入人们的视线。‍‍‍‍‍‍‍‍

刻板印象中的风险、手续等等弊端，在巨大的经济利益面前不断被拆解。越来越多的人开始意识到，不是所有的法拍房都是猛兽。更多的房源背后，只是一场失败的生意和一个无奈的家庭。

近日，中指研究院发布监测数据，2024年1月，全国法拍房挂拍10.04万套，同比增长48.2%。成交约1.27万套，同比增加18.3%，整体成交率达12.63%，法拍房市场持续升温。

挂牌量的增加或许有很多种可能，但成交量的增加，无疑证明了人们接受度的提升。法拍房在二手房市场中越来越显眼，谈法拍色变正在逐渐成为过去式，只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子。

法拍房是猛兽吗？

Tiramisu坐标深圳，2020年到2024年之间拍下了4套法拍房，没有遇到过腾房问题，全部稳稳拿下。这在不了解法拍房的人看来绝对是惊人之举。

法拍房，即被法院强制执行拍卖的房屋。当业主无法还清债务时，债权人可以向法院申请强制执行，这时候业主名下的房屋被拍卖，所得款用于偿还债权。人们普遍印象中，法拍房意味着高风险和麻烦的手续。

法拍的豪宅一向是中介都要慎重的房源，一些无法调查清楚的债权和抵押，可能会留给后任业主难以处理的烂摊子。不过对于这点，Tiramisu并不担心。“所有的抵押跟新业主没关系。如果有人上门要债，那就是刑事案件了，属于寻衅滋事，这个是要被拘留的。”他说。

对于普通人来说，最难处理的是腾房问题：房子是买下来了，原业主不肯搬走，无论出租和自住都很困难。

社交平台上流传着不少腾房现场照片，“内有藏獒，开门就咬”“八十老人，一碰就倒”“人在房在”“租约20年，买卖不破租赁”，类似的标语贴在防盗门上，连法官也无可奈何。

Tiramisu告诉《豹变》，腾房的问题其实没有那么常见，他在深圳、东莞和中山拍下的房子，业主配合度都很高。中山法院采用先腾房、后拍卖的方式，也基本杜绝了腾房的风险。

更重要的是，腾房难的问题其实可以在拍卖开始之前规避。2022年5月，胡杉在北京买下了一套法拍房。为此，他提前两年就开始了解法拍房市场，2022年刚巧遇到离职，有很长一段时间，他只专注这一件事。

第一步，在浩如烟海的拍卖信息中找到自己感兴趣的房源，第二步，向法官了解房屋和业主情况。“再根据法拍房的情况咨询下是否可以贷款；去政务交易大厅查下房子的属性，是否是商品房住宅，以及税费需要多少钱；再去物业问下房子的欠缴物业费。”胡杉说。他甚至会根据法院公布的房屋门牌号去探房东口风。如果好打交道，配合度高，再交定金，参与拍卖。

“探口风”在专业术语中叫“看样”，一些法院会集中组织意向拍卖者看样，有些则不会。而这一点对于买家来说，几乎是法拍房成交过程中最关键的一步。

胡杉的前任业主是一位男士，约莫50岁，很有礼貌，因为做生意赔了钱被起诉。“其实能看出来人家是书香之家，客厅柜子放了好多书。”胡杉说。法院给了前任业主一个月的腾房时间，对方准时带走了全部的东西。交接的时候，法官和警察见证了前任业主把钥匙交给胡杉，最后体面离开。

“债务人”三个字听来简单，但每一套被拍卖的房产背后，都有一场惨烈的厮杀和一个困兽犹斗的家庭，维持体面又怎会是搬家那么简单。

Tiramisu曾经和朋友一起去东莞看样，业主是一对夫妻，做机器维修维持生计。那位妻子告诉Tiramisu，某天傍晚，一个牛仔裤工厂来单，要求上门维修。维修时机器忽然起火，点燃了身旁的柴油罐，火势在整个工厂蔓延。事后工厂起诉赔偿，夫妻俩还不起债，只好眼睁睁看着房子被拍卖。

这位妻子告诉Tiramisu，自己事后再去了解，才得知牛仔裤工厂原本就经营不善准备倒闭，机器维修其实不再必要，她认为这一切都是自己和丈夫被做局。

愁云惨雾的讲述背后，事实究竟如何没那么重要，Tiramisu最终没有参与那套房子的拍卖。

一场信息差巨大的交易

故事听多了，就容易忽略交易本身，法拍房拍卖说到底也只是一场交易。而且是存在巨大信息差的交易，里面的种种规则、流程，也需要买方花心思和时间去研究。

胡杉买房，主要是为了能在北京安个家。工作六年，他交够了北京的社保，预算160万元，想买个离地铁站近，进城又方便的房子。这对于北漂一族来说是最普遍的诉求。法拍房相对市场价格能便宜不少，费时费力也值得。

而Tiramisu则代表了另一群人的玩法。他的目的很纯粹：投资。

以东莞那套房子为例，房源在市中心，250平米左右，5房，保守市场价900多万元，银行评估价格最高可以做到1200万元，Tiramisu以500多万元的价格拍下。现在市场不好，炒房早已经成为过去式，他看中的是租金。这套房子每月租金一万元左右，几乎没有空置期。

事实上，租金只是最保守的收入。

Tiramisu又另外找了银行，以这套房源做抵押，套出七成的现金，800多万，投资其他产业。

回到故事的最开始。2020年疫情初期，Tiramisu原本只想在同小区买一套二手房。看房时，十多个意向客户汇聚一堂，只因为这套房子略低于市场价。从中介口中，Tiramisu得知，这是业主刚拿下的法拍房，出了一点硬装的费用，刷了白墙。

不到一个月，房子卖掉了。Tiramisu粗略计算，光这一单业主就赚了200万。“普通人一年也才赚多少钱？”

正值疫情，大部分生意都在停工，Tiramisu开始深入了解法拍房的规则。除了被人们熟识的京东和阿里拍卖，其实法拍房的平台还有很多，且房源不联通，不会重复上架。这也就意味着，其他平台的竞争更小，捡漏的可能性更大。但他也告诉《豹变》，那些平台的房源没有大平台好，更适合预算相对低的人。

对于买家来说，买法拍有技巧，卖家也不是全然坐以待毙，主动出击也可以搏出风采。Tiramisu看过一套东莞的别墅，风景绝佳、楼盘稀有，几年都没出一套房子。按照二手房中介的说法，如果有人挂牌，那是不会隔夜的，中介内部就能消化掉。而这套法拍房，又是尽享湖景，属于楼王位置。

看样当天，别墅内聚集了四、五十位意向买家。出乎意料的，业主十分热情，不仅介绍细致，甚至把人群带到卧室，拉开窗帘告诉大家：窗户朝东，每天可以躺在床上看日出。这样好的房子落入别人手里，业主真的是豁达吗？

后来Tiramisu才知道，业主是香港人，来内地做生意，借了高利贷，500万滚成700万，还不上，只等房子拍卖。市场价2000多万，起拍价700万，最终这套别墅2000多万成交，基本等于市场价。而业主只欠了700万，处理掉房子所剩的其余款项全部归还给他。那房子自然是价格越高越好，接受了房子被拍卖的业主，也就有足够的动力向买家推销。

也是为了吸引更多的意向买家，不少拍卖房源被设置了较低的起拍价。据悉，起拍价是债权人、债务人和法院共同商议决定，低起拍价意味着低保证金和低门槛。公开资料显示，一般法拍房的保证金是起拍价的10%到20%不等。Tiramisu说，江浙一带甚至有不少一元起拍的拍品和房源。

法拍房也是另一种二手房

和二手房一样，法拍房也要执行限购和缴税。

胡杉告诉《豹变》，北京的经济适用房尽量别碰，土地出让金高，有些还不能贷款。另外，北京早在2017年就把法拍房纳入了限购范围，没有购房资格无法过户。深圳同样执行二手房限购政策。而东莞则比较戏剧性，2020年7月份启动了二手房的限购，当时法拍房并不在限购范围内，2021年8月，法拍房纳入了限购范围。2022年末，东莞又全面取消了住房限购。

中指研究院数据显示，2023全年，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长了36.7%，供给端升温显著。从挂拍物业的类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数超过77%。

这些被拍卖的房源中，大部分都是生意失败的老板，也有一部分来自断供的工薪阶层，过往市场环境尚好时的加杠杆行为，最终在下行期让风险暴露。更极端的情况下，贷款金额超出目前的市场价格，主动断供的情况也时有出现。

大量涌入市场的法拍房，同样会对二手房价格产生影响。此前，《华夏时报》曾报道称，2022年以来，房企暴雷明显数量明显增多，法拍房市场上也开始出现整栋楼，甚至整个小区被拍卖的情况，北京的山水文园、丽都悦府、世纪星城等住宅小区，都曾经历过批量法拍。

而法拍价格通常低于二手房价格，如果一个小区里出现大量法拍房，势必会影响二手房的价格预期。

轻松点看，法拍房的选址、选房都跟二手房相当类似。如果投资，就只考虑买入价格，以及可带来的收益空间，学位等等附加条件是不重要的。只是要注意，比租金更重要的是空置率。

许多人忌惮法拍房，除了具体的风险之外，还有风水的考虑。可Tiramisu觉得，只要价格和风险足够低，风水其实不是问题。

2022年，他围观了杭州一个凶宅的拍卖。按照迷信的说法，这个房子涉及刑事案件，而且是相当“凶”，墙上有洗不掉的血迹，被墙纸遮掉了，市场价240多万，起拍价170万，底价成交。

值得注意的是，银行在抵押贷款时并不会因为凶宅而给低评估价，“就算只拿去贷款，都能贷170多万，他买也是170万买的。什么都没做，净赚十几万。”Tiramisu说。

不同于艺术品、古玩甚至地块的拍卖，法拍房可能是普通人离拍卖最近的时刻。提到经验教训，Tiramisu和胡杉都语重心长地提醒：不能上头。如果超出心里预估价格，必须放弃，不要有赌徒心态。落槌的环节固然令人兴奋，但买法拍房必须是极度理性的决策。

（应受访者要求，文中均为化名）