文｜时代周报 刘婷

编辑丨张常旺

过去几十年来，中国经历了全球规模最大、增长速度最快的城市化过程。当今，城市发展正转向注重提升现有资源品质、调整城市结构并重的阶段，越来越多城市积极推动城市更新，以满足人民群众对宜居城市生活的新期待。

迈向2024年，城市更新工作开启新篇章。今年政府工作报告提出，要稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题。

3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，城市更新是城镇化发展的必然过程，是推进城市高质量发展的重要举措。城市更新的目的，是让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众生活在城市里能够更舒心、更安心、更幸福。

倪虹透露，2023年全国实施各类城市更新项目有6.6万个，完成投资2.6万亿元。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民；加装电梯3.6万部，增设停车位85万个，养老托育等社区服务设施2.1万个；改造燃气等各类管道约10万公里；建设口袋公园4100多个、绿道5300多公里，拓展了草坪开放空间1.1万公顷。

“今年将再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区；继续加大城市的燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造力度，今年再改造10万公里以上。”倪虹续称。

万亿投资驱动下，多个市场主体积极投身城市更新建设中。在城市更新热潮下，房企竞逐提速，争夺分享红利、实现业务突破的重要机遇。

万亿级投资

近年来，城市更新投资金额逐年增加，行业发展不断迈向更成熟阶段。

根据住建部数据，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感、幸福感、安全感，也成为了新的经济增长点。而到2022年底，全国571个城市共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元。

中指研究院预计，从总体投资规模来看，预计未来3年，22城城中村改造直接投资或维持在万亿元水平左右。前瞻产业研究院则预计，到2029年，城市更新的投资规模将超过9万亿元。

今年两会期间，城市更新仍是热点话题。如何提高空间效率、让城市焕发新活力，成为外界关注的焦点。

全国人大代表吴晨表示，城市复兴是城市更新的高级阶段，伴随社会经济发展变化，城市更新的内涵也在不断丰富，如何以城市更新推动经济增长，实现城市复兴，将成为下一步工作的重点。

吴晨指出，全国各个城市都在探索以产业更新带动城市发展转型的战略思路，以低效用地和低效楼宇为城市产业升级改造腾挪空间，重构城市价值、提振城市效能、激发城市经济活力才是城市更新与城市复兴的核心目标，如何导入城市功能和植入产业将是更新项目的关键。

关于如何通过城市更新进一步提高空间利用效率，全国政协委员、上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭对时代周报记者表示，对于老城更新来说，应通过站城融合发展来提升城市能级和改善民生，将站城一体化开发的TOD发展模式，深度融入都市圈轨道交通沿线的城市更新中，重塑城市发展格局，打造“轨道上的城市”。

陆铭建议，要适当放宽大城市尤其是大城市中心城区的建筑容积率管制，促进城市紧凑发展，释放城市活力。对于现有低密度新城新区加密发展，并解决供给和需求空间不匹配的问题。推动产城融合发展、提升新城教育、医疗等公共服务设施的数量和质量，完善生活服务配套，优化交通组织等措施，引导人口向新城新区集聚。

房企抢滩城市更新

城市更新热潮之下，房地产行业各主要参与主体积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面持续探索，推动城市更新迈向更成熟的发展阶段。

从企业跟进情况来看，部分房企在既有经验优势和集团业务资源优势下积极布局。

中交集团相关负责人在2023年业绩说明会上表示，目前，经过集团批复的城市更新项目有19个，其中城中村改造项目占比50%左右。越秀地产此前提出，将继续加大城市更新项目的拓展和布局，加强同政府城市更新平台的合作，聚焦旧村改造项目，加强同国企的战略合作，密切关注市场优质项目的收并购机会。

不少企业以代建切入，积极投身于城市更新热潮。目前，代建成为不少企业开发业务的补充。据不完全统计，百强房企涉足代建业务占比逾六成，不仅包括万科、金地、绿城等品牌企业，还包括建业等一众地方性中小企业。

在此轮竞逐中，属地、背景、经验、能力都将成为企业的筹码。

克而瑞研究中心指出，地方国企或央企，凭借背景优势和政企关系可以更广泛、及时地获得政府代建信息，重点部署、抢占先机，有利于在当地建立代建优势。此外，深耕一、二线城市的企业亦有优势，对于高能级城市规划、产品已有一定的研究和实践，发挥深耕优势可以更顺利切入。此外，运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业能够更大程度保障项目效率和质量，也将是政府代建的优先考虑合作方。

“城市更新将为更多房企从单一房地产开发向‘建管服’综合服务商转型、向新发展模式的转型提供契机。”中指研究院指出，随着下阶段城中村改造的发力、老旧小区改造的持续推进，城市更新将继续成为未来各地扩内需、促投资、惠民生的重要抓手，更有力度的金融支持也将进一步发力。