文 | 野马财经 赵普

编辑丨高远山

很多人本来已经习惯了楼市下行的各种数据，但贝壳“逆增长”的业绩却吸引了大家关注。

2023年，贝壳控股（2423.HK）总交易额3.14万亿元，同比上涨20.4%；净收入778亿元，同比上涨28.2%；净利润58.9亿元，而2022年为亏损13.97亿元。贝壳找房高级副总裁李文杰对此给出了4字评价：逆市增长。

3万亿是什么概念？克而瑞数据榜单显示，2023年保利、中海、万科、华润四大房企合计权益销售额才刚突破1万亿元，也就是说，一个贝壳=（保利+中海+万科+华润）*3

“说好的不买房”，到底是谁支撑了贝壳的3万亿？谁在悄悄“上车”？

二手房业主站C位

“野马财经”注意到，贝壳超3万亿元的交易额中，存量房交易额占比达到了2/3。2023年全年，贝壳存量房交易总额超2万亿元，同比上涨28.6%，而新房交易总额超1万亿元，同比上涨仅6.7%。

此外，贝壳家装家居业务增速惊人，其交易总额133亿元，同比涨幅高达145.8%。此外，贝壳新兴业务及其他交易总额约986亿元，同比增幅12.9%。

贝壳所有业务中，存量房业务增速较大，而且不仅交易额是新房业务的两倍，贡献利润率也高于新房业务。

数据显示，贝壳存量房业务贡献利润率高达47.2%，而新房利润率仅为26.6%，而在2022年这两大业务贡献的利润率分别为39.8%和23.6%，意味着贝壳新房业务和存量房业务在利润率上的差距进一步扩大。

主要原因还是市场结构变化导致，受房企“出险”、“卖一买一”等因素影响，选择购买二手房的客户占比不断增加。

住建部数据，2023年全年全国二手房交易量占比接近40%，市场加速向二手房转型。易居房地产研究院和中指研究院监测的重点城市数据也显示，去年二手房成交规模同比涨幅超36%。

贝壳调研结果显示，从2022年6月至2023年12月，优先选择购买二手房的客户比例从23%上涨至35%。同时，优先选择新房的客户占比则从31%下降到18%，二手房全面承接了刚需上车的改善置换需求。

“（贝壳）平台2023年看房客户总量高于新增挂牌房源总量，说明市场上想买房的人不少，而杭州、深圳等基本面较好的城市也呈现出需求还在但不敢入市的情况，在房源多、价格降的情况下，购房者的信心需要进一步修复”。数据显示，一线城市“卖一买一”的比例超过70%。

易居研究院研究总监严跃进分析指出，2023 年 9 月份以来，全国二手住宅成交套数同比增速就呈现了正增长的态势，且同比增速持续扩大，这和 2022 年同期基期值比较低有关系。

贝壳的“泼天富贵”能在2024年持续吗？

可以看出，贝壳的存量房业务出现大幅增长，也是受到市场需求的影响，但2024年能否继续维持高位增长，还要看市场变化和贝壳的应对措施。

2024 年1 月，易居监测的全国 22个重点城市二手住宅成交套数为 140237套，同比增长 50%，其交易规模还是处于偏高位，“当前二手房交易不错，和二手房主动降价、好房源挂牌增多等因素有关”。

但严跃进也指出，今年二手房市场很难复制去年的高增速，主要是2023年基数较高，且去年已经消耗了一波换房需求，今年如果有持续的利好政策刺激，或可稍微拉平。

此外，贝壳去年的业绩中，新房交易增速远低于存量房业务，2024年的新房业务能否提升也是个问号。

贝壳管理层认为，当下新房市场表现不如存量房市场，仍处在调整过程中。统计局数据显示，2023年全国新房住宅销售额同比下降6%。

对于近期的新房市场，克而瑞数据显示，百强房企1月~2月的累计销售额同比下跌49%，2月单月同比下跌60%，新房需求低迷的情况仍在延续，这也导致开发商推盘积极性不高。

“新房供给侧存在供需错配的情况，城市核心区的新房贡献了大部分销量，但供给有限；反之，远郊区的新房存量较大，但需求不足。”贝壳管理层指出，新房整体需求不足，导致新房供给侧库存出新周期被持续拉长。

“野马财经”发现，一手房市场交易不如二手房还有价格因素，部分二手房业主选择降价出售，拉动交易；而开发商却因为出让金、工程费用等成本问题，难以降价促销，比如北京东四环、东五环等部分楼盘售价仍在每平米七八万元以上。

针对新房市场低迷的情况，贝壳的应对措施是提高佣金比例、缩短“付佣”时间。

2023年四季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到四季度的53%，开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天，首次下降至50天以内。

此外，贝壳2023年4季度末的活跃门店数量和活跃经纪人数量也同比增加，其中活跃门店数为42,021家，较上年增长12.2%；活跃经纪人数量为397,135名，较上年增长13.6%。

同时，贝壳2023年门店店均GTV和人均GTV同比分别提升了29%和26%，2门店店均收入则同比提升31%。

为带动业绩增长，贝壳还计划在2024年拓展5000家以上的互联网门店。不过，在扩张的同时，贝壳也需要注重成本问题。

2023年贝壳营业成本总额达到561元，相比2022年增加了92亿元。其中成本增加最多的是外部分佣成本，相比2022年增加了52亿元，主要是通过贝联经纪人和其他渠道完成的新房交易总额同比增加。

可见，新房市场不好做，就连贝壳这样的大平台也要增加外部渠道才能完成业绩。

此外，贝壳在2023年减少了链家门店数量，同时减少研发人员，这两项“降本”措施让贝壳合计缩减了10亿元的成本。

贝壳作为国内最大的房产中介平台，业绩表现也是观测国内楼市的风向标。整体看来，贝壳的存量房业务交易量远大于新房，虽然目前收入上仍是新房收入超过存量房，但百强房企销售额的持续下降，贝壳新房业务前景也并不明朗。

同时，贝壳的家装业务和租房业务同比增幅较快，一定程度上也代表了行业未来的方向。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，“2023年（贝壳的）家装家居和租房等新业务实现规模突破。（公司）全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。”

对贝壳来说，以开发商为主的B端市场越来越难，而以换房、装修以及租房为主要需求的C端市场仍有发育空间。这对贝壳来说似乎是不错的机会，未来的房地产市场会是谁的主场呢？

你用过贝壳找房平台吗？对贝壳的服务满意吗？评论区聊聊吧。