界面新闻记者 | 记者 沈霄戈 实习记者 朱箪

回望2024年第一季度，北京房地产市场在各板块呈现出不同特点，写字楼租赁活跃度提升，零售地产释放出积极信号。

伴随消费市场的复苏，第一季度北京零售物业市场热度持续提升，单季度租金涨幅创2019年来新高。

据4月9日仲量联行发布的数据显示，一季度北京零售地产的市区供应量18.3万平方米，郊区供应量20万平方米；市区空置率下降0.7个百分点至5.2%，郊区空置率下降0.3个百分点至6.4%，全市空置率恢复至疫情前水平。

市区租金环比上涨1.3%，郊区租金首次反弹至2021年水平，环比上涨2.8%。大多数业主上调租金以达到高于2024年的营收预期，且2023年以低租金开业的新项目，已在第一季度实现稳定经营并计划逐步上调租金水平。

分业态来看，餐饮需求火爆且承租实力强，开店面积占39%，多落位于市区核心项目优质铺位；时尚业态在成熟项目中的需求恢复度超过市场预期，开店面积占21%；黄金、汽车业态布局不断扩张，主要落脚点为新开购物中心。

仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“旺盛的需求预计将在全年延续。租赁活跃度攀升为业主提供更多品牌升级的机会，而高级次品牌租户通常承租力强，它们的租赁落地预计将带动租金稳定上涨。”

在写字楼市场方面，北京市场的租金仍处于下行通道，但低租金环境刺激了租赁活跃度的攀升。

根据仲量联行统计，2024年第一季度，全市甲级办公楼市场空置率下降0.1个百分点至11.7%，净吸纳量7800平方米，租金287元/平方米/月，环比、同比分别下降4.6%、11.4%。

从需求端来看，国央企仍未当前首要的市场推动力之一。科技行业为本季度的主力需求，贡献近一半的租赁成交总量。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计2024年全市甲级办公楼租金将下降7.8%。为了吸引有限的租赁需求，预计项目之间的价格竞争将非常激烈。高品质办公面积的租金将持续下降，并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。” 

尽管办公楼租金持续下行调整，但对于租户企业等终端使用者而言，租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出，也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机遇。

在物业投资方面，优质核心资产的交易活跃度依旧保持稳定。

据世邦魏理仕同日发布的数据显示，2024年第一季度，北京物业投资市场录得九笔交易，共计交易总额64.5亿元，环比上涨24%。

其中，办公板块交易最为活跃，交易金额占比超过70%。投资活跃度最高的买家之一为险资机构，完成了最大的两笔交易。

具体来看，其中一笔为友邦保险以24亿元购入位于CBD的凯德星贸项目95%股权，此次收购实现了投资兼自用的双重目的。另一笔则是长城人寿以10.2亿元购入新街高和。该项目原为社区购物中心，2017年被高和资本购入后转型为精品办公综合体。

此外，核心位置、标识性强、中小总价和体量的零售物业和酒店也受到投资者的青睐。如东三环附近的的凯德双井购物中心以8.42亿出售给某财团，某私人老板以2.4亿元购入海淀某小区底商等。

“租赁需求较弱和买卖双方对价格的预期差，是当前物业投资市场面临的主要挑战。”世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩指出。

“投资者对资产价格的重新锚定会以租赁市场的筑底和明朗为前提，因此租赁稳定且价格有较大优势的写字楼，以及基本面稳步修复的零售物业、酒店、长租公寓等板块有望年内率先发力并有更多交易落地。”李浩说。