文丨天府楼市 木子

根据中国房地产指数系统，2024年3月，百城二手住宅均价环比下跌0.56%，同比下跌4.80%，环同比跌幅较2月分别扩大0.19个百分点、0.49个百分点。其中十大城市二手住宅均价环比下跌0.57%，同比下跌4.17%，环同比跌幅较2月分别扩大0.17个百分点、0.70个百分点。

在全国楼市收缩的背景下，不论从环比还是同比来看，成都二手房当前都处于“跌跌不休”状态，那么，对于买家来说：现在买二手房是否可以抄底了？

有房源一天降价70万，“以价换量”趋势延续

中国房地产指数系统数据显示，刚刚过去的3月，十大城市二手住宅价格环同比均全部下跌。环比来看，南京、武汉、北京、杭州跌幅在0.7%-0.8%之间，重庆（主城区）、上海、成都跌幅在0.5%-0.6%之间。同比来看，南京、重庆（主城区）、杭州跌幅在5.0%-8.0% 之间，成都、北京、天津、上海、深圳跌幅在3.0%-5.0%之间。

具体到成都，据房天下研究院监测，3月成都二手房挂牌均价为15204元/㎡，环比下跌0.35%。

挂牌价并不等于成交价，价格降低十万二十万的比比皆是，对当下成都二手房房业主而言，要把房子以一个满意的价格卖出去一点也不容易。

“我在成华区有一套169平的房子，去年年中报价200万，现在降到了150万，但依然没有卖出去。”有卖家向楼市君表示。

二手房降价趋势下，不论是豪宅还是网红盘都不例外。麓湖生态城一套172㎡户型降价70万。

网红盘川发天府上城，目前二手挂牌价均价已从去年10月的约2.3万/㎡降到了2万内，最低的一套房1.7万便可以入手。

分区域来看，一圈层主城五区与高新南区相对企稳，二、三圈层与天府新区跌幅较大。

一位天府新区天西板块房主刚把自己一套172㎡的房子卖了，一买一卖算上利息亏损了约30万元。“业主群里天天都在讨论卖房，还筹划组建价格联盟。我准备置换到攀成钢和金融城，这些板块更稳妥。”该房主表示。

据悉，自去年下半年以来，二手房市场的成交量并未出现大幅波动，而价格则持续在低位徘徊。目前出售房屋的业主，大致可分为两类：一类是担忧房地产市场将继续下滑，因此急于出售手中不优质的二手房，以便腾出资金；另一类则是出于置换需求。

随着成都房价下跌，待售二手房数量也在增加，从22.4万套增至22.7万套，增加了3000套。为进一步规范市场，成都开始整治虚假房源，包括下架一些挂高价的二手房。

但失去了一些高价房的价格“掩护”，二手房也变得更加不好卖，市场成了买方市场。

二手房加速分化，抄底时机到了？

2023年，成都二手房成交套数超过新房，全年二手房成交套数占总成交量六成，一二手房成交量进一步拉开差距。

从成交面积来看，成都二手住宅去年总成交面积约211万m²，占整体住宅成交面积的52%，首次超过新房，这也预示着成都楼市正在迈入存量房时代。

仔细分析，成都二手房目前呈两极分化趋势，一部分就是那种老破小为代表的低质房源，如果不及时卖掉，后期价格可能会跌得更多。另一部分就是刚改房，但这种房子实际上市场存量不大。

如果把二手房选房条件设置为：核心板块、2010年后新建、有电梯、纯住宅、100平以上，就已经不剩好多房源了。如果再按改善来筛选，那更是少之又少。也就是说，成都的二手房市场，其实绝大部分都是几十年的老破小，挂牌量没有多大参考意义，真正有价值的房子占比不到20%。

从要卖掉的二手房来讲，后者的占比肯定少于前者，因为后者大部分都是自住的居多，所以这也导致了刚改房本来的供应量就不多。所以，如果有人是想买一套次新改善二手房，还需精挑细选一番，捡漏的机会也不是没有，尤其是前期曾被爆炒过的锦江生态带、天东、天西等板块。

二手房市场何时回暖？

房地产市场发展离不开“人口、土地、政策”三个要素，即通常说的“长期看人口、中期看土地、短期看政策”。

整体来看，楼市政策密集发布或带动市场情绪逐步修复，二季度核心城市“以价换量”行情或将延续，预计短期内房价或继续承压。

3月29日，成都规划和自然资源局发布《成都市各区2024年度国有建设用地供应计划》，供应计划总量为4800公顷，其中住宅用地710公顷，占比14.8%。和2023年的780公顷住宅用地相比，供应减少了8.97%。对照比去年19%的同比减幅，虽住宅供地呈逐年减少趋势，但降幅在减小。土地供应对市场的影响预计平稳。

从人口净流入数据来看，成都增幅在收窄。2021—2023年的3年间，成都市常住人口每年分别同比增长了24.5万人、7.6万人和13.5万人。而在此之前的10年内，成都市常住人口每年都保持着超50万人的增长幅度。而新增人口放缓，从长远来看，无疑对未来房价会产生一定的影响。

市场波动为购房者提供了更多的选择机会，对买房人来说，买房“买涨不买跌”。多位买房人向楼市君表示：如今成都二手房暂时还看不到触底的时刻，那就先观望一下，不着急入手。

购房涉及到众多因素的综合考量，包括地理位置、户型设计、周边环境、配套设施等。因此，买房人需充分了解自己的需求和预算，用心去深入调查和比较，才能做出明智决策。