界面新闻记者 | 杨冰柯

4月16日，杭州规划和自然资源局公示了一则商业商务用房项目总平面图、主要立、剖面及鸟瞰图，该项目脚下的土地为杭政储出[2023]61号地块。

一位杭州知情人士称，该项目为平安的养老项目。

2023年5月31日，杭政储出[2023]61号地块开拍，该地块名为上城区景芳三堡单元JG1203-75地块，地块东至运河西路，南至钱江路绿化，西至三新路，北至景芳三堡单元JG1203-73、景芳三堡单元JG1203-A2/R22-74地块。

根据土拍信息，该地块为商业用地，出让面积18092平米，容积率3.5，可建面积63322平米。

该地块被上海创玳实业有限公司以总价8.19亿、楼面价12946元/平米和1.2%的溢价率竟获。

根据天眼查，上海创玳实业有限公司，成立于2023年，系中国平安保险成员，是一家以从事批发业为主的企业，企业注册资本1000万人民币。

上海创玳实业的股东为杭州萧山平安康养壹号股权投资合伙企业（有限合伙）和平安创赢资本管理有限公司，两者分别持股99.999%和0.001%。

上海创玳对外投资了杭州汇翼企业管理有限责任公司，该公司所属行业为卫生和社会工作行业。

上海创玳拿的这宗景芳三堡地块位置颇好，直看京杭大运河、钱塘江、摩天轮、丝绸人行桥等，适合平安打造高品质康阳社区平安臻颐年。

根据平安官微，平安臻颐年是平安集团旗下的高品质康养品牌。其核心产品颐年城，在国内一线城市核心打造旗舰级康养社区。

2021年5月，中国平安发布了康养品牌”平安臻颐年”及首个高端产品线“颐年城”，提出通过“金融+医疗+康养”结合的创新发展模式，整合金融、医疗与科技领域的优势资源，布局康养产业。

平安臻颐年2021年成立以来，坚持布局核心城市核心区位，以获得便利丰盈的医疗、文化及商业资源，目前已相继在深圳、上海、杭州落地，并在佛山落子“逸享城”项目。

去年11月，平安臻颐年康养3.0品牌盛典在杭州举办，平安依托“专业人员、品质服务、自建社区”的养老模式，推出CCaH （ Continuing Care at Home ）权益，享有这项权益的年长者不仅可以享受社区的居家上门照护，也可以在平安臻颐年康养社区接受医疗、康复、健管等整合式照护服务。

除了平安，泰康、太平、合众等均入局了养老产业。平安的一份研究报告显示，头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高客购买保险产品的增值服务。重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌形象；轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模式收入较低、利润较薄，物业持有人稳定性弱，可能影响合作关系。

目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区的模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。

从运营模式来看，主流险企多采用自建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局，合众及太平则采取轻重结合的模式入局。从社区类型来看，险企多借鉴CCRC社区模式，但侧重点各有不同。从收费模式来看，险企普遍采用租赁的盈利模式。从目标客户来看，险企养老社区大多针对高客，门槛为200万元保费以上；仅中国平安针对高净值客户，保费门槛达1000万元；合众人寿针对中端客户，门槛为30万元。

值得注意的是，虽然平安臻颐年一直都在宣传落地杭州，但平安官方没有披露过杭州项目地址及项目进展。

同时，该地块出让时规定，打造集商务办公、商业于一体的特色商业商务建筑，不得设置专业市场，不得建设公寓式办公、消店式办公等带居住功能用房，最小分割单元不小于800平方米，且最小分割单元应在同一平面。

也就是说，如果平安臻颐年要落地，居住功能用房、养老专业领域是否符合土地出让规定仍需解决。