界面新闻记者 | 黄景源

界面新闻编辑 | 彭朋

近年来，二手房交易及租赁市场日趋活跃，中介行业随之快速发展，新的中介合同类型和纠纷不断涌现，案件数量亦呈上升的态势。

4月24日，上海市第一中级人民法院（下称上海一中院）通报了该院房地产中介合同纠纷案件审判的总体情况。

根据通报，2021年至2023年，上海一中院共审结349件房地产中介合同纠纷案件，结案数量逐年递增。因中介合同纠纷往往标的较小，难达到中级法院一审立案标准，上述案件中仅1件一审，系提级管辖案件。

上述案件中63.2%的案件维持原判，29.6%调解撤诉，这高于一中院同期约为20%的二审民事案件调撤率。

从类型来看，二手房买卖中介纠纷占比最高，占比72.21%；商业地产租赁中介纠纷次之，占比15.19%。

上海一中院认为，因二手房交易量大，故二手房买卖的中介合同纠纷数量最多，相对而言，二手房买卖中介已有较为成熟的流程和法律规范，司法实践中争议较小且调解率较高。商业地产租赁标的往往较高，且由于商业地产租赁中介特殊的交易模式，即先实际履行中介行为后签订书面合同的商业惯例，较易产生纠纷。

从涉诉主体上看，一审中提起诉讼的主体多为中介方，占比72.96%；买方提起诉讼占比16.98%。从审理结果来看，中介方胜诉比例约70%，但仅两成案件全额支持了中介方主张的佣金。

界面新闻了解到，中介合同纠纷的争议焦点一般集中在两方面，包括中介方是否促成了交易和中介是否全面履行了中介义务。

上海一中院党组成员、副院长孙军通报了房地产中介合同纠纷频发的几大原因，例如交易合同未顺利履行，委托方欠缺法治意识和契约精神，中介方服务存在瑕疵，当事人证据意识薄弱，部分关键问题认定缺乏统一标准，中介市场竞争激烈、房地产政策调整等。

在上海一中院通报的一起典型案例中，俞某离婚后因出售房屋与中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。两个月后，俞某因购房又与该中介公司签订《买卖居间协议2》，购买案外人名下房产，最终因不符合本地对离异人员住房限购政策导致无法履行协议并承担违约金26.8万元。俞某起诉中介公司要求其承担赔偿责任。

上海一中院经审理认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司理应对俞某提供政策指导和专业帮助但未予提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，对俞某损失存在过错。最终认定系争损失由俞某和中介公司按4：6比例分担。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。

据悉，该案为上海一中院审结的首例提级管辖案件，对因限购新政致房屋买卖合同无法继续履行情况下，如何确定委托人及中介方的过错及损失后果的责任比例分担具有指导意义。

数据显示，3月上海二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%，是2023年4月以来的高点。就房地产中介服务相关情况，上海一中院建议相关部门要发挥职能部门作用，全面规范中介行为，同时推进诉源治理，加强化解矛盾纠纷。