工业上楼在各地“开花”，要“结果”，更重要在于“生根”。进入智本时代，对哪些因素的忽视，制约着“上楼”的效率和效能？

工业上楼，如何“生根”？

在土地资源供应日趋的紧张的大背景下，“工业上楼”已在各地“开花”。其中，深圳的产业用地紧张程度尤其明显，工业上楼模式迅速发展。苏州、杭州、青岛等地也积极借鉴这一模式以推动产业集聚与发展，然而在具体实施和招商过程中，也出现了一些困境，例如企业对上楼后的运输成本和建筑承载力的一些顾虑，高楼层的空置率较高等情况。

作为在产业领域深耕多年的专家，FTA也积极探索着工业上楼领域的设计标准及创新方向。我们理解工业上楼趋势的必要性，在思考和实践中直面三大挑战，找到解决方案。

 

挑战一

概念上楼，产能难上楼

土地效能、园区和产业的转型、升级和协同需求将工业上楼概念推至新高。然而多产业发展的新时代，工业上楼真正发挥优势更需要相应的设计体系。首先是产业类型的适配，轻型生产、环保型、低能耗、低振动的高端制造业更有可能在高层空间中存在发挥创新潜力，如生物医药、集成电路等，并非所有的产业都能上楼，实际中要充分衡量代价，避免园区产品与实际需求脱节。

产能跟得上，工业上楼才有意义。生物医药是FTA的重点细分产品线之一，近期设计完成了深圳首批容积率6.0“工业上楼”试点项目——坪山区坑梓优质产业空间试点项目（下称“坪山项目”）。FTA打造的符合“深圳标准”的新时代高标准厂房，将为深圳“工业上楼”发展蓝图提供新助力。

围绕“20+8”产业集群工艺流程、技术创新需求，从层高荷载、垂直交通系统、平面划分、核心筒配置、卸货平台到品质空间，一体化服务的“标准化研发+定制化设计”，真正实现为企业量身定制。

△ 营造5D 空中产业社区

@深圳首批生物医药6.0工业上楼项目

/ 灵活打造：“金字塔型”多选择层高荷载配置 /

通过典型市场案例分析、项目周边产业园区走访调研等方式，坪山项目将满足产业功能层高与荷载、提高空间舒适度与产业形象需求设置为产业建筑首层的主要目标，因而层高与荷载的设置标准较高，产业价值相对较大。针对2-10层、11层及以上与顶层，分别设置从高到低的适配性层高及荷载。

△ 不同楼层的需求不同，各楼层的层高荷载配置满足不同属性

企业的生产研发需求

/ 效率的立体空间：垂直与水平 /

电梯运行效率是百米“摩天工厂”效率的重中之重。为实现电梯运力最大化，客梯通过高低分区、模拟流量设置；货梯针对生物医药、医疗器械企业的使用需求，采取3t+2t的组合方式。

在建筑的不同高度，设计向不同面积段给出了可分可合的平面建议：底层通过大平层设计，为大型企业提供发展空间；上层通过可自由组合相邻单元的小户型设计，满足中小型企业未来生产的可扩展性需求。

再是对园区生产和使用至关重要的流线合理布局。为最大限度提高生产效率，缩短物料和人员的移动距离，坪山项目设计了独门独户的客货体系，合并货梯与吊装口，提供外凸型卸货平台；客梯直接入户，减少公摊面积。货运界面位于场地东西两侧，可实现基地内机动车客货分流。通过垂直式机械升降平台、货梯厅与吊装口结合设置、预留临时货运堆放点等措施，保证货车从入园到原材料卸货至生产空间，从成品存储到运输至园区外的各个货运环节高效便捷。

△ 独门独户的客货体系

挑战二

工业上楼，体验没上楼

工业时代转变到智本时代，仅靠土地集约、资源堆叠和人力时间增加产值远远不够。智本时代，“人”才是效率和创新的核心载体。工业上楼的项目中有高容积率的挑战，单位面积土地上的高密度产生的生产要素叠加，长时间远离地面与自然环境，更容易造成精神压力。

/ 从“上楼”到交流 /

回到产业的根本，强调创意与想法的“人”，我们不止是做到“生产空间”，更要做到“品质空间”。环境会影响人的思维与行为。当一个环境有品质感和体验感的时候，在里面工作与生活的人会感觉到自己“备受尊重”，从而激励其为事业理想及美好生活而奋斗。

△ FTA为社群经济代表公司小米设计的空间交融开放，背后是对人才的尊重

坪山项目在容积率为6.0的高密度情况下打造宜人的舒适空间，以品质设计形成尊重人才的环境。我们在11层以上为每层企业打造空中露台，不同楼层的露台相互错动，形成“之”字形5D产业生态阶梯，为人们观赏城市景观提供了良好的视野；同时打破平直无趣的建筑立面，在空中营造360°环绕生态景观。

△5D空中阶梯，坪山工业上楼项目（容积率6.0）

根据生产、生活的不同功能进行，我们采取差异化设计：建筑底部两层采用玻璃幕墙和暖色金属材质，在近人尺度上提供温暖色调。

△ 底层挑檐为使用者提供色调温暖的遮阳避雨空间

同样地，在FTA另一个工业上楼苏州新扬产业园的项目案例中，我们创造出了生态友好的花园办公环境。人才可以在此享受到绿色、自然、宁静的工作环境。通过“园中园”的设计、模糊的景观边界让自然、生态的体验感在整个园区蔓延开来。

色彩是最能唤起情绪的设计要素。打造鼓励创新交流、先锋前卫、大胆尝试的氛围，让企业和工作者在其中培养属于自己的创新文化，通过将交通空间转化为户外交流空间，增加了高楼层的户外体验感，可以便利地与自然有亲密接触。

 

△ 生态花园的办公环境，活力配色代表企业创新精神

挑战三

工作上楼，生活没上楼

一代代的年轻人投入职场，持续为产业注入活力。他们有喜欢热闹、鲜活的特征，在物资、信息多样的时代，他们喜欢便利、想象丰富。在价值观和工作方式上，他们更加注重灵活性、生活和工作的平衡、个人发展等。今年一项关于中国95后人才的相关研究表明，他们更多分布在IT通信、建筑业、加工制造领域，成长于经济高速增长时代，生活富足，更倾向工作发展和享受生活的平衡，选择就业城市不仅关注薪资，还关注创新环境和文娱产业发展的情况。

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因此，单纯的工作机会，无法吸引新一代年轻人。我们需要将必要的生活与配套设施一起上楼，从“垂直产区”走向“垂直社区”，在智本时代发挥好空间经济，营造社区感，使工作和生活得以交织，在科技效率中建设人文生态。

△年轻人关注的第三空间，构筑活力社区

交流空间，要健康生态。坪山项目中有“空中挑空绿庭”的尝试，将室内外边界向室内后退，形成空中花园，此部分建筑外立面采用镂空设计，充分引阳光、新鲜空气入室。室内的办公者“足不出户”，亦能享受到户外空间的自然呼吸，屋顶“第三空间”的设计可以提供必要的咖啡、休憩和小型会所等配套场所。随着人们的健康意识在后疫情时代增强，空中花园、露天空间、花园式办公的设计将会更具有健康上的吸引力。

 

△ FTA以生态绿意、艺术韵律打造有利于激发灵感的第三空间，丰富的园区景观也为未来入驻企业提供溢价空间

交流空间，要开放兼容。空间无处不在，交流随时发生。80%的创新在非正式场合发生，为进一步营造激发交流的场景，FTA细节关注每个空间：“枢纽”的概念设计大堂，“舒心”的体验设计电梯，“灵活”的需求设计楼层。

△FTA更新宝钢大厦写字楼，打造吸引年轻人的垂直社区

愿景

从“工业上楼”

到“产业上楼”

从使用者的个人需求出发，是满足生产型园区宜居、宜产的使用需求，是进一步形成生产、研发的高度聚集的关键。是产业，也是城市。是工作，也是生活。在产业领域不断变化的洪流中，每个产品有着与自身特性相对应的发展图景。人、产品和时代三者构成了一个互动的系统，成就着每一个园区的未来。打造“楼上楼下创业综合体”，可以归纳为“三生融合”：生产、生活和生态，FTA认为，产业上楼才是更吻合这一产品的描述。

——产业上楼未来是什么？设计是火种，我们不妨大胆畅想。不断落地的实践，是时代给出的答案。

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